簡析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的問題及建議

趙豫

摘要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)體系中十分重要的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型對經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的要求越來越高，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量要求——房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)要求也逐漸提高。地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)前期市場產(chǎn)品投入的一項十分重要的工作，它體現(xiàn)項目的風(fēng)險與收益之間的關(guān)系。基于此，文章對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在的突出性問題進(jìn)行分析和研究，并根據(jù)這些問題的內(nèi)容提出解決的對策與建議，以期能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，進(jìn)而提高我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目可行性；問題與建議

房地產(chǎn)項目可行性研究就是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策之前對項目的相關(guān)性內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)化調(diào)研和分析，重點對項目的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等要素進(jìn)行評價，做出項目的前景預(yù)測，以供企業(yè)進(jìn)行項目的投資參考。房地產(chǎn)工程是耗資量大、投資周期長的項目產(chǎn)品，因此項目的可行性分析與研究是決定項目成敗與企業(yè)盈利多少的工作，它也是提高房地產(chǎn)企業(yè)項目整體質(zhì)量的必要性工作。

一、我國房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏足夠的深度

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是卻在最短的時間成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。這種發(fā)展模式使得我國的房地產(chǎn)項目過于重視經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，而不重視前期的投資調(diào)查工作。我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模參差不齊，行業(yè)內(nèi)部資源分配不均，項目可行性的研究工作深度不夠，研究結(jié)果浮于表面。例如很多項目環(huán)境、設(shè)施和周邊配套基礎(chǔ)建設(shè)調(diào)查成果模式都是一樣的，而沒有真正深入分析其存在的風(fēng)險和問題。

（二）研究的方式與策略不科學(xué)

房地產(chǎn)項目可行性研究工作從項目的周期上看屬于前期的投資周期，是項目實施的準(zhǔn)備工作的一部分。但是目前這項工作的承擔(dān)者是項目的投資者，而這些人為了可以讓項目成功或者是降低成本而將這項重要的工作委托給其他組織。這種可行性研究的方式缺乏一定的科學(xué)依據(jù)，因為被委托的一方與可行性研究沒有直接的利益關(guān)系，因而項目可行性研究的過程與結(jié)果都是值得商榷的。也就是說，目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析的方法科學(xué)性明顯不夠，而造成這種科學(xué)性不夠的原因就是缺乏必要的監(jiān)督，行業(yè)內(nèi)部不夠規(guī)范。

（三）從業(yè)人員缺乏必要的專業(yè)素質(zhì)

從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)是決定可行性研究過程及其結(jié)果的一項重要的因素，但是目前我國缺乏專業(yè)性的研究人員導(dǎo)致我國這項工作的質(zhì)量不高。一般來說，房地產(chǎn)項目的可能性分析研究工作需要大量的前期調(diào)查和分析，而專業(yè)化分析也需要從業(yè)人員具備環(huán)境、法律、地理等諸多的科學(xué)素養(yǎng)。但是目前我國從事這方面工作人員的專業(yè)素養(yǎng)還遠(yuǎn)沒有達(dá)到行業(yè)化的水平。造成這種現(xiàn)象的主要原因一方面是由于我國在這方面工作起步比較晚，人才比較稀缺；另一方面則是我國還未形成與此相關(guān)的外部環(huán)境，缺乏專業(yè)化的人才培養(yǎng)機(jī)制。

（四）項目可行性評價體系不健全

從專業(yè)化的角度來看，房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標(biāo)包括規(guī)劃評價、市場定位評價等諸多方面，但是目前我國房產(chǎn)項目的可行性評價成果都是集中在經(jīng)濟(jì)評級上，不注重其他方面的評價。在唯一的政策性規(guī)范文件《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》中也只是對項目評價的諸多經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，也導(dǎo)致了這項指標(biāo)文件在實際的工作中作用幾乎微不可見。事實上，經(jīng)濟(jì)評價只是可行性評價的一個小部分，在可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃中，環(huán)境評價、規(guī)劃評價等綜合性評價才是更為重要的。

（五）不重視風(fēng)險評估

事實上，我國房地產(chǎn)項目可行性研究過于重視“可行性”研究論證，而忽視了“不可行性”的綜合分析，最主要的原因就是忽視了項目的潛在風(fēng)險性評估，從而影響了分析的準(zhǔn)確性。項目可行性分析一方面是分析項目的綜合效益，一方面則是分析項目的潛在風(fēng)險，如果忽視風(fēng)險對項目的影響則很容易導(dǎo)致結(jié)果失真。

二、完善房地產(chǎn)項目可行性研究的建議

（一）重視基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作，提高研究深度

前期充足的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作是高質(zhì)量研究分析的前提，因此要想提高研究的深度，首先就需要重視必要的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，例如前期人員安排、市場調(diào)查及其調(diào)查的方式、范圍等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視項目可行性研究工作，投入一定的精力進(jìn)行前期的準(zhǔn)備，在調(diào)查的微觀方面做好相關(guān)的人事安排，在宏觀方面處理好相關(guān)調(diào)查工作的準(zhǔn)備，在研究分析的過程中需要采取定性和定量分析相結(jié)合的方法對項目的可行性內(nèi)容進(jìn)行全面研究，提高研究的深度。

（二）規(guī)范審批和監(jiān)督機(jī)制

要想有效解決研究方法的科學(xué)性不足的問題，鑒于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的特性，就需要從政府的角度以規(guī)范審批程序和完善監(jiān)督機(jī)制的方式對企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。首先，相關(guān)的政府部門應(yīng)該重視相關(guān)的制度體系建設(shè)，盡快頒布相關(guān)的政策法規(guī)，推動行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。此外，政府體系中對房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接主觀部門應(yīng)該做好相關(guān)的管理工作，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目可行性分析研究工作方式方法進(jìn)行管理監(jiān)督。在監(jiān)督機(jī)制的方面，也可以讓社會參與到項目可行性研究工作的評估中來，作為監(jiān)督的主體之一。同時，還可以充分發(fā)揮大眾媒體等監(jiān)督和導(dǎo)向作用，對項目的違法和違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督和檢舉，從而讓行業(yè)形成重視項目可行性分析工作的良好氛圍。

（三）提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，就需要對既有的從業(yè)人員加大專業(yè)技術(shù)技能與職業(yè)道德素養(yǎng)的培養(yǎng)，也需要充實后備專業(yè)性人才。在人才的培養(yǎng)方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮帶頭作用。在我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體系中，還沒有形成房地產(chǎn)項目可行性分析政策和體制基礎(chǔ)，因此要想培養(yǎng)真正的專業(yè)化人才，企業(yè)需要投入一定的精力和成本，為自己的企業(yè)培養(yǎng)這個方面的儲備型人才。除了企業(yè)以外，房地產(chǎn)行業(yè)的社會性組織也可以在這個方面發(fā)揮積極的作用，以一種第三方專業(yè)資質(zhì)的形式為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)的項目可行性評估工作，一方面有利于專業(yè)化和科學(xué)化，另一方面則有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。社會性組織需要爭取政府的支持，共同為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目可行性分析和研究的專業(yè)化人才，從而解決我國人才不足的問題。

（四）建立健全的科學(xué)評價體系

建立健全的科學(xué)評價體系與專業(yè)化人才培養(yǎng)是相互配合的兩個方面，也是未來我國房地產(chǎn)企業(yè)項目評估發(fā)展需要努力的最主要的兩個方向。建立健全的科學(xué)評價體系需要注意的就是要與我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場實際水平相匹配，另一個方面就是要注意房地產(chǎn)項目的特殊性，即做好相關(guān)的生態(tài)、環(huán)境等方面的指標(biāo)性內(nèi)容。行業(yè)內(nèi)部需要以政府為主導(dǎo)建立一個健全的科學(xué)評價體系，從而使我國的房地產(chǎn)項目開發(fā)更急科學(xué)，符合生態(tài)文明建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的要求。

（五）重視風(fēng)險評估

重視風(fēng)險評估就是要求相關(guān)的可行性分析研究主體不僅僅是要出具項目“可行性”的分析結(jié)果，更是要在這個結(jié)果中體現(xiàn)項目風(fēng)險。規(guī)避風(fēng)險一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，因風(fēng)險而導(dǎo)致的“爛尾”工程和企業(yè)破產(chǎn)都與企業(yè)項目的風(fēng)險評估不足有關(guān)。在風(fēng)險評估方面，房地產(chǎn)行業(yè)可以在科學(xué)的評價體系內(nèi)部建立一個信息分享功能的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，利用信息技術(shù)自動化把握市場的動向和潛在的風(fēng)險，并集中有效資源參考可行性的應(yīng)對措施。事實上，這也是我國未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要方向——利用信息技術(shù)的手段推進(jìn)行業(yè)不斷走向完善。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程一支重要的力量，在未來，這種作用還將會進(jìn)一步凸顯出來。健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系能夠使我國經(jīng)濟(jì)獲得告訴發(fā)展，而健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也需要行業(yè)的相關(guān)各方重視項目的可行性研究。目前我國在這方面的工作存在著研究深度不足、手段方式不科學(xué)、專業(yè)人員缺乏等方面的問題，對此，就需要企業(yè)、政府都參與進(jìn)來，共同構(gòu)建一個完善的前期項目可行性研究體系，推動我國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)縱深式高質(zhì)量發(fā)展。

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（作者單位：龍巖交發(fā)地產(chǎn)有限公司）