淺析房地產企業財務風險防范

方婷婷

【摘要】：房地產業是一個投資巨大、回收緩慢、具有高風險的極其復雜的行業。房地產企業的經營模式具有較大的特殊性，資產負債率比較高，投、融資金額均較大、生產周期長等。雖然其收益一般也較大，但面對的風險也很大。一個成功的企業要有一套高效的監督和約束機制，以應對融資渠道單一，資產負債率過高以及銷售利潤過低等形式的財務風險。

【關鍵詞】：房地產企業 財務風險 風險防范

1房地產企業財務風險產生的原因

1.1資本結構不合理

很多房地產企業的債務融資占到了企業資本構成的一半以上，高額的杠桿比例對應同樣高的財務風險。財務杠桿一方面它可以讓公司股東只用較少的自有資本就可以獲得更大的收益;但是另一方面，過高的財務杠桿加大了公司的償債壓力，也增加了公司籌資的難度，從而大大增加了財務風險。所以說，資本結構的不合理，在很大程度上影響了公司的償債能力。如果公司的利潤下降，股權收益率將成倍下降，公司的市場價值隨之降低;如果公司的資金鏈管理出現問題，無法按期支付本息，公司將面臨被收購甚至破產的風險。

1.2投資過程不科學

大多數房地產在進行投資項目可行性研究時，對投資方案缺乏周密、系統的分析和研究，或者所依據的經濟信息失真、滯后，違反科學決策程序，造成投資的巨大浪費。在投資過程中，因不了解市場行情，或者由于資金不能及時到位、物資供應不及時、缺乏嚴格管理等，造成投資項目不能按原計劃完成所形成的風險。

1.3資金管理效率低

公司資金運作效率不高也是大多數房地產企業一直在解決的難題。很多公司的年經營資金凈流量皆為負數，這意味著公司將大量留存資金用于土地拓展，致使經回款不能滿足經營支出，需依賴籌融資維持公司正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，公司將面臨資金鏈斷裂;除此之外，很多公司缺乏預算制度，使資金周轉慢，占用大量資金，資金成本增加，增加了公司的財務風險。

2.房地產企業財務風險的防范與控制

2.1籌資風險的防范方法

（1）拓寬籌資渠道

目前，籌資渠道比較單一是制約房地產企業擴大規模和提升效益最大瓶頸。面對國家宏觀調控的各項政策，公司的債務融資比例很大，雖然可以抵稅，但也增加了公司發生破產風險的可能性。因此，拓寬公司的融資渠道、確定公司的最佳資本結構，探索多元化的組合融資方式成為一種必然趨勢。在融資渠道的拓寬方面，可以考慮的渠道主要有：股權收購、合作開發、引進外資、上市、信托基金、房地產證券化、發行債券、融資租賃、私募基金、典當融資、開發商貼息委托貸款、階段性股權融資、房地產投資銀行等渠道，上述各種渠道可以根據企業的具體情況加以利用。

（2）優化公司的資本結構

在拓寬了房地產企業的融資渠道后，還應注意該籌資方式是否能優化公司的資本結構。科學安排和合理籌劃債務融資和權益融資，使公司呈現最佳的資本結構，以增加公司的價值。主要手段有：一是以公司的投資回報水平和發展前景為出發點，建立科學的融資決策機制。根據公司規模和融資環境等確定債務和權益的比例，可以安排自有資金、銀行貸款和預售資金各占三分之一的資本結構，以平衡公司的財務杠桿。二是合理分配短期負債和長期負債，使短期內到期的負債處于公司可以支付的范圍內，同時結合公司自身能力，用長期負債來承擔適度的資本成本以滿足公司對資金的需求。

2.2投資風險的防范方法

（1）做好項目可行性研究

可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到公司投資項目的成功與否。由于房地產投資時間長、涉及面廣、資金需求大、不確定性大，導致公司投資的經營和財務風險更大，正確科學的投資決策需要充分掌握公司所面臨的各種環境因素以及存在的問題。所以說，進行可行性研究就顯得很重要，通過可行性研究，可以對公司的投資行為進行風險預估以及市場調研，綜合分析、研究投資項目的各種信息，從而準確定位所投資項目，選取適合的投資類型，運用各種投資測算模型進行決策，減少公司的盲目性和失誤行為，防范投資決策失誤而產生的財務風險。

（2）應用投資組合理論

在投資領域，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”是眾多投資者的通常做法，為了分散、降低風險，公司必須掌握分散投資，并能靈活運用。房地產企業類型可分為居住地產、商業地產、旅游地產、工業地產、農業地產、醫療地產等類型。公司的投資者風險程度和要求的回報率，按照一定的原則選擇不同類型的房地產進行搭配、組合，從而達到分散和降低投資風險的目的。

（3）要匹配財務戰略

根據本公司經營活動及投資、籌融資等活動的產生資金凈流量計劃統一安排房地產項目投資。如果資金較為充足，可以選擇更多投資項目，能夠快速擴大公司的規模;如果資金較為緊張，就要掌握好房地產企業各項目開發節奏以及投資策略，控制公司的投資規模，同時特別關注財務風險的評價和防范，可以考慮快速回籠資金的項目進行投資，保證公司資金的良性循環。只有符合財務戰略，并得到財務有力支持，才能確保公司的持續、穩步成長。

2.3資金回收風險的防范方法

（1）加強資金管理

現金流量的多少是企業財務風險大小的晴雨表，通過現金流量表，會計報表的使用者可了解企業的支付能力、經營能力、投資能力及籌資能力，這樣投資決策才可以避免風險。現金流量預算管理，指的是該企業按照提前設定的經營規劃，對現金流量進行綜合平衡和合理安排，事先對現金的流動情況進行預測和估計，根據預測結果按照先自下而上，后自上而下的程序，科學調控資金的一種管理方法?，F金流量預算應當以資金管理為主線，以建立完整嚴格的管理體系為前提，逐步建立資金預算編制、審批、監督的全面預算控制系統，結合現金流量預算系統，形成涵蓋基建、經營、投資、融資等全面現金預算管理體系。

在公司的資金運籌上，應以穩健經營為原則;同時要擴大自有流動資金的比例，對公司自行的貸款由供給流動資金的開戶銀行統籌解決。如若資金跟不上，資金鏈就會斷裂，這對公司的打擊是毀滅性的。所以要加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉。

建立存貨資金控制制度，按照公司的需要進行采購，把公司的庫存量控制到最低水平。除此之外，應該建立財產物資清查制度，并定期的對其進行盤點，如果發現賬實不符或資產貶值，那么就要及時的進行處理。