不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策

徐俊燕

摘要：不動產(chǎn)登記后房產(chǎn)測繪工作的有效落實，不但能夠根據(jù)房產(chǎn)實際狀況判定住戶的固有資產(chǎn)數(shù)額，以此為住戶經(jīng)濟財產(chǎn)提供更全面的保障，同時憑借房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，更可以增強地方不動產(chǎn)管理部門對地區(qū)建筑環(huán)境的管控力，由此避免房產(chǎn)糾紛等問題的出現(xiàn)。本文基于房產(chǎn)測繪內(nèi)容展開分析，在明確常見問題與優(yōu)化對策同時，期望能夠為后續(xù)不動產(chǎn)體系的構(gòu)建提供良好參照。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；房產(chǎn)測繪；常見問題；解決對策

一、房產(chǎn)測繪工作內(nèi)容概述

房產(chǎn)測繪工作主要是通過房屋及用地信息的采集，為房屋產(chǎn)權(quán)、開發(fā)利用、房產(chǎn)交易、征稅稅費與規(guī)劃建設(shè)提供資料的措施。期間，房產(chǎn)測繪需要根據(jù)房屋位置、功能特點、建筑面積、占地面積、結(jié)構(gòu)形式、分戶面積、建筑高程等多方面數(shù)據(jù)進行調(diào)查，通過專業(yè)且規(guī)范化的監(jiān)測措施，確定相應(yīng)數(shù)據(jù)的精準性與完善性，同時還需要根據(jù)相關(guān)法規(guī)，確定房產(chǎn)的實際數(shù)據(jù)信息并給予獨立的編號，以便于地方房產(chǎn)管理工作的順利開展，并能夠為住戶經(jīng)濟權(quán)益的保障搭建可持續(xù)平臺。

二、房產(chǎn)測繪工作常見問題

1. 房產(chǎn)測繪面積數(shù)據(jù)問題

房產(chǎn)測繪是基于居住建筑等不動產(chǎn)形式，對房產(chǎn)經(jīng)濟價值進行判定的一項必要前提工作，以便于不動產(chǎn)估值時具備詳細的數(shù)據(jù)參照，并能夠結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)濟市場環(huán)境，判定戶主名下固有資產(chǎn)總額。此項措施的落實，不但能夠為住戶房屋交易提供更加客觀的數(shù)據(jù)參照，由此憑借精準數(shù)據(jù)降低了房產(chǎn)交易中出現(xiàn)糾紛的風(fēng)險，同時憑借房產(chǎn)測繪等工作的有效落實，更有助于房產(chǎn)編碼與檔案管理等工作的落實，由此為住戶的經(jīng)濟權(quán)益提供保障，也便于建設(shè)企業(yè)在房產(chǎn)項目方面的管理。另外，從房產(chǎn)測繪的工作內(nèi)容來看，測繪工作從工程規(guī)劃階段便一直持續(xù)跟進，在工程建設(shè)完畢后，可由建設(shè)單位指派對建筑工程狀況進行更細致檢測，由此判定工程是否按照圖紙內(nèi)容進行施工，并通過詳細數(shù)據(jù)的記錄，更便于房產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與交接，由此將相關(guān)信息提供至樓盤表內(nèi)，以便住戶選擇時具備更詳細的面積數(shù)據(jù)參照。

故而，房產(chǎn)測繪工作的流程與憑據(jù)采集工作有以下幾方面問題：

（1）根據(jù)工程圖紙，判定工程占地面積、建筑面積、道路紅線、建筑位置、規(guī)劃許可、單元層數(shù)、建筑性質(zhì)、結(jié)構(gòu)形式、公共面積等復(fù)雜的數(shù)據(jù)信息流程，難以保障測繪工作的真實性與精準性。

（2）根據(jù)我國不動產(chǎn)房屋編碼要求編制的房屋代碼期間，需根據(jù)圖紙內(nèi)容，進行的預(yù)測繪、實測繪，并根據(jù)房產(chǎn)環(huán)境判定各層的公共分攤面積，在此期間極易引發(fā)住戶糾紛。

（3）根據(jù)實際測量結(jié)果編制的房產(chǎn)測繪成果報告難以被有效利用。

2. 不動產(chǎn)測量問題分析

根據(jù)我國現(xiàn)階段實行的不動產(chǎn)測量規(guī)范可知，不動產(chǎn)測量工作涵蓋了分戶房產(chǎn)測量、控制測量、建筑面積測量、使用面積測量、界址測量等內(nèi)容，在測量工作開展期間，測量人員必須根據(jù)影響不動產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的參數(shù)特性展開測量，以便獲取更完善的數(shù)據(jù)判定住戶不動產(chǎn)總額，為后續(xù)不動產(chǎn)測量報告的編寫提供數(shù)據(jù)參照。

而在不動產(chǎn)編寫報告的依據(jù)主要有地籍調(diào)查與房產(chǎn)測量規(guī)范，同時報告內(nèi)容也涵蓋了土地與房屋產(chǎn)權(quán)等方面的信息，以便為住戶的經(jīng)濟權(quán)益提供保障。但也因此基于不同規(guī)范的要求，極易使得報告編寫存在偏差，無法為住戶提供更適宜的登記服務(wù)平臺。

3. 不動產(chǎn)制度變革問題

在現(xiàn)階段不動產(chǎn)制度的影響下，我國多數(shù)測繪單位雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)變了測繪管理認知，使得各地房產(chǎn)測繪工作更貼合當(dāng)前政策要求，但部分地區(qū)住戶卻并未實時跟進國家政策，使得極大多數(shù)不動產(chǎn)計算理念仍舊停留在傳統(tǒng)認知階段，如此不但極易造成房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的偏差，同時更易引發(fā)房產(chǎn)糾紛，使不動產(chǎn)管理與數(shù)據(jù)采集工作的正常開展受到影響。

三、房產(chǎn)測繪工作問題解決對策

1. 加強不動產(chǎn)測繪知識的推廣

在目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產(chǎn)測量報告用于房產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記，可以由國土測繪、房產(chǎn)測繪的專業(yè)隊伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產(chǎn)測繪，再整合成不動產(chǎn)測量報告，也可以由一個測繪機構(gòu)獨自完成一份完整的不動產(chǎn)測量報告。對于專業(yè)性的房產(chǎn)測繪、國土測繪機構(gòu)來說，需要認真學(xué)習(xí)房產(chǎn)測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產(chǎn)測量所需要的技能，以應(yīng)對房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的需要。

2. 構(gòu)建完善的地理信息數(shù)據(jù)庫

根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展需求，地方要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設(shè)。目前，部分地方已經(jīng)對于加強測繪地理信息工作達成一致，由地方測繪管理部門負責(zé)建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，并負責(zé)運營管理和維護，實現(xiàn)測繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測繪機構(gòu)共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復(fù)測繪。

3. 增強測繪成果的可利用性

根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，測繪機構(gòu)應(yīng)在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息后，根據(jù)房屋代碼與測量規(guī)范等形成房產(chǎn)預(yù)測繪成果報告。房產(chǎn)測繪成果實行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪成果資料內(nèi)容和形式，應(yīng)符合房產(chǎn)管理部門備案要求。房產(chǎn)測繪機構(gòu)對房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性負責(zé)。

4. 做好不動產(chǎn)代碼的編制工作

《房屋代碼編碼標準》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯?dāng)?shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》則依據(jù)以上標準規(guī)程，使不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地代碼與定著物代碼構(gòu)成。為滿足房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)出具適合房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)測繪報告書。

5. 圖幅號與宗地代碼宜并存

鑒于房產(chǎn)測繪機構(gòu)長期以來使用的是圖幅號、丘號、幢號來確定房屋的唯一性，目前我市稅務(wù)部門征收契稅、個人所得稅等稅種確定基準價的參考數(shù)據(jù)均關(guān)聯(lián)到圖幅號、丘號、幢號，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關(guān)聯(lián)的的稅務(wù)征收評估系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的測繪報告書除生成不動產(chǎn)單元代碼外，可以備注圖幅號、丘號、幢號，待時機成熟后再統(tǒng)一采用不動產(chǎn)單元代碼。

四、結(jié)語

房產(chǎn)測繪工作在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的有效落實，不但能夠為地方建設(shè)單位提供更全面的數(shù)據(jù)平臺，通過詳細的數(shù)據(jù)判定住戶持有固定資產(chǎn)數(shù)值，以便住戶經(jīng)濟權(quán)益得到保障，同時測繪工作的有效落實，更能夠增強地方部門對土地利用的把控性，以便城市規(guī)劃等工作的開展具備更詳細的數(shù)據(jù)參照。故而，在論述不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策期間，必須明確房產(chǎn)測繪工作店內(nèi)容與潛在問題，在提供完善的優(yōu)化對策后，才能保障后續(xù)不動產(chǎn)登記工作的質(zhì)量。

參考文獻：

[1]何善國. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J]. 中國房地產(chǎn)，2016（34）：25-28.

[2]趙凱軒. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017（8）.

[3]言龍. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)面積測繪面臨的問題及對策[J]. 工程建設(shè)與設(shè)計，2018（12）.

[4]丁建國. 探究不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪對策[J]. 居業(yè)，2017（6）：38-39.