房地產開發企業財務管理要點解析

李清雅

摘要：作者以實際工作經驗為出發點，分別對房地產開發企業資金管理、融資管理、財務銷售核算、成本核算、收入核算以及房地產企業計劃考核等諸多重點財務管理要點進行了分析闡述，以供房企借鑒參考。

關鍵詞：融資管理；稅收管理；財務核算管理；計劃考核

對房地產企業開發鏈條長，資金需求量大，財務成本較復雜等特點，對財務整體管理提出了較高的要求，那么房地產開發企業到底應該從哪些點去做好財務管控呢？以下筆者結合自身工作經驗從四個方面談談自己對房地產企業的財務管理控制要點梳理解析如下：

一、資金管理要點

資金是房地產開發的命脈和血液。項目開發，企業規模快速擴張，離不開大量資金保障，資金管理的重點就是資金來源和資金支付，資金來源除了股東注冊資金的投入、銷售回款以外，依托外部融資，是企業快速獲取資金的重要渠道。現就目前情況下，房地產資金管理需關注點淺談以下幾點：

（一）融資管理

融資是房地產的命脈，主要有前融和開發貸。

1.項目“前融”

所謂前融，即前期融資，是指房地產土地獲取階段的資金融措。“前融”需關注的節點是：簽訂土地出讓合同，設立項目公司。在簽訂土地出讓合同后就可立即啟動前融工作，“前融”在前幾年較為盛行，一個好的項目，好的企業在前期土地獲取階段，金融企業的資金配比可以達到1：3，即金融機構可以就一個項目的土地投資投放到75%。隨著國家對房地產融資政策不斷收緊，宏觀政策及監管力度不斷升級，尤其對資金流向的穿透監管，禁止金融機構資金投向房地產土地獲取，所有對房地產企業的資金投入必須符合“四、三、二”項目的要求，前期所謂的“名股實債”等均已叫停，房地產“前融”成為歷史，因此，此處不再過多贅述。

2.項目開發貸款

項目開發貸目前仍是房地產項目開發融資的主要渠道。開發貸需要關注以下節點，一般銀行的開發貸審批節奏是三證審批，四證放款，也有部分銀行在兩證一圖階段就可以進行有條件審批，那么兩證一圖即取得《項目土地使用權證》，《項目建設用地許可證》，“總平報建圖”；三證即取得《項目建設工程規劃許可證》；四證即取得《項目建設工程施工許可證》。所以在新項目獲取后，首先是地毯式搜索了解項目所在地各銀行房地產開發貸政策，選定目標銀行，完成項目立項審批，在項目取得“兩證一圖”后就可以快速上報審批資料。同時，開發貸還需注意幾個關鍵問題，①自有資金的占比問題，大多數銀行要求自有資金占比必須達到總投的30%，因企業或項目地域的不同，有些銀行也會要求自有資金占總投的35%-40%；開發貸的自有資金是指報表中在所有者權益科目下反映的金額，包含注冊資金和資本公積、未分配利潤等；②土地及在建工程抵押的評估值，有些銀行是按土地評估值的70%，在建工程抵押物的評估值的50%與項目實際投資額二者熟低原則，確定放款額度，也有銀行對土地及在建工程抵押的評估值統一按50%考慮。以上這些節點和問題的關注會大大節約時間，為項目快速實際放款做好提前和奠定基礎。

（二）銷售回款管理

銷售回款是項目預售后的一個重要資金來源。銷售資金回收主要有以下兩點，銷售首付款和個人按揭，銷售首付款需通過每月下達資金清欠計劃來實現，個人按揭貸款是銷售回款管理的重心。

據不完全統計一般城市購房客戶中有60%-70%的人選擇按揭貸款方式購房，個人按揭貸款從貸款性質上是開發商提供階段性擔保，以在售的房屋做為抵押，為客戶做的一項個人貸款。個人按揭貸款也是開發商快速回籠，解決資金問題的重要渠道，因此按揭管理也是資金管理的重要環節，按揭管理重點在：①多點開發按揭銀行，實現東方不亮西方亮；即在按揭銀行選擇時，針對各行風險偏好點不盡相同等特點，廣泛選擇按揭銀行，滿足不同層次、不同情況的客戶按揭需求。②標準化、規范化進行按揭資料提報管理；即，將合作按揭銀行所需資料進行清單管理，格式化、流程化，最大限度的縮短客戶準備資料時間及反復，高效提供資料，實現快速按揭放款。③在按揭審批環節，執行梯隊管理，即在按揭資料上報、待審批及待放款環節均有源源不斷的客戶，確保按揭放款的持續性、連續性。

二、財務核算管理要點

財務核算是企業財務管理的基礎，房地產企業財務核算主要包括資源管理、銷售核算管理、成本核算管理、收入核算管理幾個關鍵點。

（一）資源管理

資源管理是財務核算的基礎，資源管理的有力抓手是資源統計，資源統計臺帳的內容需涵蓋每棟樓、每套房子的資源面積，新簽合同金額、銷售單價、簽訂日期，每個時點的回款、結算情況、面積差信息，這樣就能根據資源臺帳管理清楚的知道項目資源的銷售、資金回收、欠款、結算收入確認情況，為財務每月準確下達項目清欠任務、財務的指標籌劃等打好基礎，做好鋪墊。

（二）銷售核算管理

銷售核算的管理要點主要是按實際業務科目設置為誠意金、定金、房款；精準分類準確核算是準確計算繳納稅金的前提。增值稅下，誠意金不屬于收到的房款性質，因此可暫時不預繳增值稅，而定金和房款按規定是要按一定比例預繳增值稅和土地增值稅。另一方面當項目體量較大、分期進行開發建設時，需按照單體進行核算，且個別項目可能存在按簡易計稅和一般計稅分別計稅的情形，就很有必要對銷售核算進行細化。同時房款還需按項目分業態做好輔助核算；土地增值稅的預繳分不同業態，預繳稅率不同。

（三）成本核算管理

成本核算為房地產開發企業財務核算鏈條上至關重要的一環，成本的歸集與分攤是成本核算管理的核心和關鍵點。在成本歸集時，要充分考慮成本與受益對象的科學合理匹配。基于房地產開發周期較長，項目具有分期開發，分批次竣工交付等特點，在部分批次竣工交付時，要將項目所涉及公共配套（如物業用房、社區活動用房及供電設備等）和基礎設施（小區綠化、道路等）提前根據合同或概算等可計量的依據進行暫估入賬，確保成本歸集完全完整。即對項目整體成本進行初步核實，確保前期竣工項目的成本相對準確，避免項目因全成本不全而形成成本核算重大漏項。成本的歸集和分攤也作為年報審計事務所重點關注的審核點，主要核查點項目成本分攤是否合理，前后分攤標準是否一致。

（四）收入管理要點

遵循《企業會計準則》收入確認原則的前提下，結合房地產開發企業特點，房地產企業收入確認應同時具備以下幾個條件：①項目取得竣工備案報告，即工程已完工具備交付條件，工程完工也就意味著成本能可靠計量；②全款結清的房屋銷售款項結算單和全額的房款發票；③書面交付通知或客戶的驗房單；即完成交付風險轉移。此處交付的確認需重點關注的還有，商品房買賣合同對交付時間的約定，如果合同有明確規定在某個時間點交付，因客戶原因未來收房的視為正常交付，這時如果客戶沒來收房，即沒有驗房單，開發商可根據交房公告或交房通知書，以視同交付做收入確認。

三、稅收管理

鑒于房地產開發涉及稅收較多，每個稅種都會涉及相當大的專業篇幅，此處僅提示各開發結點上需關注的稅種。簽訂土地出讓合同時起就需繳納土地使用稅，印花稅；辦理土地證繳納契稅；房地產預售開始預繳增值稅、土地增值稅及其對應的城建稅及教育稅附加等；簽訂銷售合同、設計、施工合同，融資借款合同等還需繳各類印花稅。竣工驗收或銷售達到85%時應開始進行土地增值稅清算準備。

四、計劃考核管理

房地產開發周期鏈條長，環節多，包括土地獲取、策劃設計、證照辦理、施工建設、開盤銷售、竣工交付等多個環節，每個環節緊扣，關系密切，做好各環節工作的節點把握對項目整體開發周期進度至關重要，也就直接影響周轉速度和資金成本，項目的計劃節點控制是房地產項目開發管理的重要環節，筆者所從事的房地產企業計劃考核工作歸口在財務部門，因此在此也淺談一下計劃考核的管理要點。

項目的計劃考核重點是項目運營計劃目標和年度預算計劃目標，項目的運營計劃制定，根據項目可研的預期盈利指標，財務指標，倒推項目開發目標，具體步驟是：制定項目的里程碑節點計劃，明確項目設計策劃節點，證照辦理進度、開發建設進度及銷售計劃，銷售計劃需包括推盤節奏，銷售單價和與之相匹配的費用計劃；建設進度計劃需有與之相對應的投資付款計劃，也就能明確項目的單方成本計劃等，據此排布項目開發過程中每個環節的資金需求，制定資金計劃。最終制定項目的目標責任書，規定相應的獎懲。項目完工時根據實際完成情況進行對比及考核兌現。此處需注意的是，為了將項目目標落到實處，項目目標責任書是需要層層分解的，即分解為具體的年度經營計劃，再將年度經營計劃分解到季度和月度，將關鍵節點具體分配到不同責任部門、責任人，設置不同的權重，通過逐年逐月的目標分解考核來保證項目的目標利潤。

綜上所述，房地產企業財務管理的控制點較多，涉及項目開發的方方面面，結合企業及項目實際，抓住關鍵，多角度全方位有針對性的制定科學管控制度，是促進資產使用效能，全面提升項目運營，提高房地產企業效益的重要手段。