征地過程中土地名義價值會計處理步驟

劉永勝

[提要] 名義價值的資產一般來說是以名義金額入賬的，一般不涉及到部分轉讓，但以名義價值計量的用地，有可能發生全部或部分土地被征用的情況。本文從會計實務角度論述具體的步驟。

關鍵詞：名義價值；無形價值；會計；征地；用地單位

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年8月21日

征地這項活動在社會生活中比較常見，一般為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要而進行的一項的活動。2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議對《中華人民共和國土地管理法》進行了第三次修正，規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。國家為了公共利益的需要可以依法對土地實行征收或者征用。國家建設征用土地，應當按規定的程序進行。一般來說，國家建設征用土地時，用地單位必須持國務院有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。

征收土地在會計處理中要涉及無形資產的處理，無形資產是指不具有實物形態而能夠為使用者提供某種權利的非貨幣性資產，包括著作權、土地使用權、專利權、非專利技術等。企業會計準則無形資產定義是指企業擁有或者控制沒有實物形態的可辨認的非貨幣性資產，主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權。土地使用權這項無形資產企業通過政府補助取得的以名義價值計量，如國有企業的土地使用權是歸國家所有的，只不過是國家以劃撥等方式將其劃歸企業無償使用。

行政單位的無形資產與企業的無形資產有所不同，行政單位均采用雙分錄”的核算方法。取得上述資產時，同時確認所形成的資產和發生的支出；行政單位設置“無形資產”科目，核算行政單位各項無形資產的原價。本科目應當按照無形資產的類別、項目等進行明細核算。本科目期末借方余額，反映行政單位無形資產的原價。行政單位的無形資產在取得時進行初始確認。無形資產是行政單位資產的重要組成部分，在行政單位開展各項業務活動中發揮著重要的。無形資產的取得方式，包括外購、委托開發、自行開發、置換、接受捐贈、無償調入等。無形資產的取得，應當完成對其權屬的規定登記，或者獲得其他證明材料。無形資產屬于非貨幣性資產，行政單位的無形資產，需要采用“雙分錄的核算方法，同時確認取得的無形資產成本和發生的經費支出。

行政單位在本文中主要論述的為無償調入無形資產，無償調入的無形資產，其成本按照有關憑據注明的金額加上相關稅費確定；沒有相關憑據可供取得，但依法經過資產評估的，其成本應當按照評估價值加上相關稅費確定；沒有相關憑據可供取得，也未經評估的，其成本比照同類或類似資產的市場價格加上相關稅費確定；沒有相關憑據也未經評估，其同類或類似無形資產的市場價格無法可靠取得，所取得的無形資產應當按照名義金額計入。接受捐贈、無償調入無形資產時，按照確定的無形資產成本，借記“無形資產”科目，貨記“資產基金——無形資產”科目；按照發生的相關稅費，借記“經費支出”科目，貸記“零余額賬戶用款額度”、“銀行存款”等科目。名義價值一般用人民幣一元來表示，取得土地以名義價值入賬時，以行政單位會計制度為例，借記：“無形資產”科目，貸記“資產基金——無形資產”資產。一般來說在會計實際工作中涉及土地名義價值的土地征收需要經歷如下步驟：

（一）用地單位向當地人民政府提出申請或發函，提出用地單位的具體原因，請當地人民政府協助征收土地。當地人民政府收到相關材料，經審核無誤，向土地使用者發函，說明征地原因，涉及單位國有劃撥土地畝數，及他項權利畝數。為確保用地單位工程進度，希望土地使用單位予以配合，盡快完成相關征收工作。

（二）根據《行政單位國有資產管理暫行辦法》第五章資產處置，第三十條資產處置應當由行政單位資產管理部門會同財務部門、技術部門審核鑒定，提出意見，按審批權限報送審批。經審批后，財務部門開始做資產處置處理。如果土地使用單位被征收土地面積為土地證及資產卡片全部面積，可以把資產卡片中涉及征收土地全部處置，并進行無形資產減少處理。行政單位的無形資產，用“雙分錄”的核算方法。取得上述資產時，同時確認所形成的資產和發生的費用；計提折舊、攤銷時，直接沖減該項資產所對應的資產基金；報經批準出售、置換或攤銷時，同時沖銷該項產所對應的資產基金。行政單位應當按照相關財務、會計制度的規定對無形資產進行攤銷。有關無形資產攤銷的要求如下：以名義金額計量的無形資產不需攤銷。行政單位應當按照如下原則確定無形資產的攤銷年限：法律規定了有效年限的，按法律規定的有效年限作為攤銷年限；法律沒有規定有效年限的，按照相關合同或單位申請書中的受益年限作為攤銷年限；法律沒有規定有效年限、相關合同或單位書也沒有規定受益年限的，按照不少于10年的期限攤銷。行政單位對于非大批量購入、單價小于1，000元的無形資產，可以于購買的當期，一次將成本全部攤銷。行政單位應當采用年限平均法對無形資產進行攤銷。行政單位應當自無形資產取得當月起，按月計提無形資產攤銷。行政單位計提無形資產攤銷時，應當將計提的攤銷沖減相關資產基金而非計入支出。因發生后支出而增加無形資產成本的、應當按照重新確定的無形資產成本，重新計算攤銷額。從土地名義價值的角度來看不涉及攤銷。

以行政單位會計制度為例土地這項無形資產預期不能為行政單位帶來服務潛力或經濟利益的，應當按規定報經批準后將無形資產的賬面價值予以核銷。待核銷的無形資產轉入“待處理財產損溢”時，按照待核銷無形資產的賬面價值，借記“待處理財產損溢”科目，按照無形資產的賬面余額，貨記“無形資產”科目。報經批準予以核銷時，按照核銷無形資產對應的資產基金。借記“資產基金——無形資產”科目，貸記“待處理財產損溢”科目。

借：待處理財產損溢——待處理資產價值 1

貨：無形資產——土地 1

同時：

借：資產基金——無形資產 1

貨：待處理財產損溢——待處理資產價值 1

（三）但是如果涉及到一個土地證部分土地被征收涉及到的業務比較復雜。首先在規劃許可的批復中對項目用地的位置，項目用地的長度、寬度、形狀、中心線坐標、折點，另外如果項目用可能地涉及中心線兩側雨水管、污水管、給水管、中水管、燃氣管的內容，這就涉及到土地使用單位要對土地證上的面積備注中注明被征收的土地面積。資產賬中資產卡片中土地面積要減少，同時需要資產中的卡片要拆分卡片，賬務處理中要做減少。資產軟件有拆分的功能，可以按數量和按金額進行拆分。假設一個土地這項無形資產拆分成兩個，拆分后會有三條記錄，一條是跟原來被拆分卡片一樣的清理記錄，另外兩條新增的記錄，可以對其中的一條涉及被處置土地面積作相應的處理。但是由于歷史原因土地名義價值1元也需要再做處理，因為是名義價值所以卡片拆分出去的價值可以為大于0小于1的任何數字。如，征收使用單位部分土地，拆分資產卡片時把征收走的土地面積做拆分，同時名義價值也需要拆分，現在我們用0.5表示拆分的名義價值。賬務處理如下：

借：待處理財產損溢——待處理資產價值 0.5

貨：無形資產——土地 0.5

同時：

借：資產基金——無形資產 0.5

貨：待處理財產損溢——待處理資產價值 0.5

名義價值在實務中指在實際取得資產并辦妥相關手續時公允價值不能可靠計量的，按照名義金額（即1元人民幣）計量。例如由于歷史原因收到政府無償劃撥的一塊土地，涉及到征地過程中如果使用單位土地證上記載面積全部被征，以名義價值記錄的土地1元全部核銷。如果以名義價值計量的土地證上面積部分被征，那么就要涉及資產賬中卡片拆分業務及財務賬中名義價值部分核銷的賬務處理。實際工作中涉及到名義價值的資產業務，從初始確認到處置這個過程，一般來說僅僅涉及到名義價值1元的產生到整體處置不會涉及到分割。以無形資產為例，無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。其他資產如專利權、非專利技術、商標權、著作權、特許權一般來說處置這個過程名義價值不會分割。但是土地使用權的名義價值計量很可能因為征地、部分劃撥或其他原因，剩余土地名義價值面臨著以小于1元的名義價值計量。

征收土地涉及到土地補償款的問題，應當加強收支業務管理，建立健全收支業務內部管理制度，合理設置崗位應由財會部門統一辦理收入業務，加強收入統一管理和監控，防止可能導致貪污舞弊及產生“小金庫”的風險，防止違反“收支兩條線”管理規定，截留、用、私分應繳財政的收入，或者各項收入不入賬或設立賬外賬，可能導致私設“小金庫”或者資金體外循環風險。行政單位處置資產取得的應繳財政款是出售、資產置換過程中產生的凈收入。行政單位在征地過程中還會發生一定的稅金和費用，發生的費用和稅金可以從應收賬款中扣除，取得的凈收入上財政即可。為加強國有資產管理，防止國有資產流失，行政單位取得的收入和發生的費用應當通過“待處理財產損溢”科目核算，處理完畢后再處置凈收入轉入“應繳財政款”科目。按照處置收入扣除相關稅費后的凈收入，借記“待處理財產損溢——處理凈收入”科目，貸記“應繳財政款科目”。

主要參考文獻：

[1]何平.行政單位會計制度講解[M].東北財經大學出版社，2014.4.