房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難與優(yōu)化路徑

李大年

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)都比較高，因此，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也在不斷地產(chǎn)生，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，如何控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。

【Abstract】In recent years， the process of urbanization in China has been accelerating， and the real estate enterprise has also ushered in a stage of rapid development. For a long time， the profits of real estate enterprises are relatively high， therefore， more and more real estate development companies constantly come into being， which makes the competition of real estate market become more and more fierce， how to control the cost of real estate enterprises has become a required course for real estate enterprises to improve their competitiveness.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；融資能力

【Keywords】real estate development； cost control； financing ability

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）09-0021-02

1 引言

過(guò)去的十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的熱潮，隨著國(guó)家政府的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也變得岌岌可危，地產(chǎn)融資變得愈發(fā)艱難、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，地產(chǎn)行業(yè)的兼并和重組之勢(shì)日益明顯。為了提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該做好企業(yè)內(nèi)的成本控制，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高成本控制意識(shí)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，確定正確的成本控制目標(biāo)，構(gòu)建科學(xué)的成本控制體系，進(jìn)而提升企業(yè)的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用概述

房地產(chǎn)企業(yè)通常有以下8個(gè)成本費(fèi)用，具體包括土地取得成本、行政事業(yè)費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。土地取得成本中還有土地買價(jià)、契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、市政配套費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷費(fèi)用等[1]。行政事業(yè)費(fèi)包含了諸多的商品房交易管理費(fèi)、征地管理費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、人防費(fèi)和開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。前期工程費(fèi)包含了臨時(shí)施工所產(chǎn)生的費(fèi)用、水文地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢論證費(fèi)、政府許可費(fèi)等[1]。建筑安裝工程費(fèi)主要發(fā)生在主體建筑的安裝費(fèi)用上，景觀環(huán)境工程費(fèi)指的是道路、廣場(chǎng)、圍墻、室外照明和綠化建設(shè)等費(fèi)用。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)發(fā)生在供水供電、供暖、有線電視、寬帶、消防、排污等費(fèi)用上[1]。公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生在無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等，當(dāng)然還有一些其他的工程建設(shè)費(fèi)用。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難

3.1 成本控制觀念落后

現(xiàn)階段，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)較為薄弱，控制理念較之西方也落后很多。在21世紀(jì)的頭一個(gè)十年里，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展最快的“黃金時(shí)期”，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看到了房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的利潤(rùn)，他們開(kāi)始盲目地拓展商業(yè)規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸衰弱以及市場(chǎng)環(huán)境的巨大變故視而不見(jiàn)，仍在沿用傳統(tǒng)的成本控制模式 [2]。此外，相當(dāng)一部分企業(yè)所應(yīng)用的成本控制方法仍與過(guò)去一樣，僅將事后核算作為工作重心。這一成本控制法具有一定的效果，但這僅能對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行靜態(tài)控制，必然會(huì)造成不同程度的工作缺失。筆者通過(guò)調(diào)查了解到，新的企業(yè)成本控制理念尚未在房地產(chǎn)行業(yè)得到普及，不少企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)僅停留在對(duì)開(kāi)發(fā)成本的節(jié)約上，根本沒(méi)有重點(diǎn)考慮在成本控制工作中充分利用的先進(jìn)的科學(xué)手段與理論技術(shù)。近些年，市場(chǎng)形勢(shì)一再發(fā)生變化，單純依靠前期的合約來(lái)界定與控制成本已不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，也無(wú)法從企業(yè)發(fā)展實(shí)際狀況出發(fā)來(lái)調(diào)整成本控制，企業(yè)自然也就難以在日趨激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中形成正確的成本控制理念，難以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展下去。

3.2 樹(shù)立正確的成本管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)乎著整個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展，而成本控制工作的關(guān)鍵就在于樹(shù)立正確的成本管理目標(biāo)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的成本核算，嚴(yán)重忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前與開(kāi)發(fā)中的成本控制環(huán)節(jié)，即根本沒(méi)有從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)來(lái)樹(shù)立正確的成本管理目標(biāo)，這一問(wèn)題的存在嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.3 成本控制體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展與項(xiàng)目成本管理水平是密不可分的，因此企業(yè)應(yīng)加快建立并完善成本控制體系。從我國(guó)企業(yè)成本控制體系的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建起完善的成本控制體系，過(guò)于輕視成本控制思想、未采取相應(yīng)的成本控制措施，這都是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問(wèn)題。事實(shí)上，這與我國(guó)建立成本控制體系的時(shí)間較晚有關(guān)。

3.4 員工成本控制意識(shí)淡薄

整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的員工成本控制意識(shí)不強(qiáng)，不少人錯(cuò)誤地認(rèn)為成本控制工作僅僅是財(cái)務(wù)部門與管理者的工作與責(zé)任，與自己的崗位毫無(wú)關(guān)聯(lián)，因此他們根本不具有企業(yè)成本控制意識(shí)，自然也不具備成本控制知識(shí)。當(dāng)然，造成這一問(wèn)題的原因不僅僅在于企業(yè)員工，企業(yè)管理者也應(yīng)負(fù)有較大的責(zé)任。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的現(xiàn)實(shí)路徑

4.1 加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提升成本控制意識(shí)

解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在問(wèn)題的關(guān)鍵在于提升全員成本控制企業(yè)。對(duì)于企業(yè)而言，提升成本控制意識(shí)屬于企業(yè)文化建設(shè)的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深刻貫徹企業(yè)文化，推動(dòng)成本意識(shí)的有效提升。從整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不再盲目拓展項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)成本控制工作的重視。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升[3]。細(xì)化至每一個(gè)員工，所有員工均應(yīng)增強(qiáng)自身成本控制意識(shí)，將先進(jìn)的成本控制理念貫徹至每一個(gè)員工的日常工作中。為增強(qiáng)員工工作積極性，企業(yè)應(yīng)將成本控制內(nèi)容加入績(jī)效考核之中，以此達(dá)到提升企業(yè)整體成本控制意識(shí)的目的，促進(jìn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.2 樹(shù)立正確的成本控制目標(biāo)，深入落實(shí)成本控制理念

樹(shù)立正確的成本控制目標(biāo)可為企業(yè)開(kāi)展成本控制工作提供明確的方向，只有確定出具體的目標(biāo)并進(jìn)行分析與細(xì)化才能促使成本控制工作更具操作性。樹(shù)立正確的目標(biāo)后，企業(yè)還應(yīng)采取措施將成本控制理念深入落實(shí)至企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與決策活動(dòng)中。以績(jī)效考核為例，在評(píng)價(jià)員工的工作成果時(shí)，我們可依據(jù)其項(xiàng)目績(jī)效進(jìn)行，并設(shè)置合理的考核環(huán)節(jié)與評(píng)比環(huán)節(jié)，通過(guò)這樣的考核方式可達(dá)到有效控制成本的目的。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)還應(yīng)做好系統(tǒng)核算工作，將成本控制目標(biāo)與實(shí)際工作結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)員工對(duì)成本控制的重視度，以高效率完成成本控制目標(biāo)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.3 完善成本控制體系，合理配置企業(yè)資源

構(gòu)建科學(xué)的成本控制體系要求房地產(chǎn)企業(yè)從土地成本控制、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)估以及資本結(jié)構(gòu)的合理配置等環(huán)節(jié)入手。從目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)衰退是主要趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此[4]。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取措施合理配置企業(yè)資源，為科學(xué)完善的企業(yè)成本控制體系的構(gòu)建助力。

4.4 定期組織員工培訓(xùn)，增加員工成本控制理論知識(shí)

員工成本控制理念不足是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題叢生的重要原因。對(duì)此，企業(yè)必須要增強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)，如此才能集思廣益，促進(jìn)企業(yè)成本控制工作的有序開(kāi)展。如前文所述，管理者對(duì)企業(yè)成本控制建設(shè)的作用不容忽視。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)姆潘刹⒎峙錂?quán)力，給予員工更多進(jìn)行成本控制的空間與機(jī)會(huì)。此外，企業(yè)還應(yīng)定期組織員工參加有關(guān)成本控制理論的知識(shí)講座或培訓(xùn)，讓其在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)還可增加對(duì)企業(yè)文化及管理方式的認(rèn)同感。為更好地對(duì)企業(yè)成本控制工作加以監(jiān)督與管理，企業(yè)還應(yīng)加快建立起有效的監(jiān)督體系與管理制度。

5 結(jié)語(yǔ)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)這一國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也在持續(xù)加快。然而，經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使得市場(chǎng)形勢(shì)一再發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸從“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“衰落時(shí)代”，提高成本控制的重視度勢(shì)在必行。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制工作必須深入企業(yè)每一個(gè)部門，必須細(xì)化至每一個(gè)工作環(huán)節(jié)與員工。本文簡(jiǎn)要探討了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難與現(xiàn)實(shí)路徑，希望能夠給相關(guān)企業(yè)及人員一些參考與啟示。

【參考文獻(xiàn)】

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【4】郭淑華.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011（06）：113-114.