土地一級開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險分析與控制

梁麗娟

摘 要：本文圍繞土地一級開發(fā)項目的財務(wù)風(fēng)險與控制進(jìn)行闡述，一一列舉了籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、融資風(fēng)險等多種項目中可能遇到的財務(wù)風(fēng)險，并深入對建設(shè)具有實效性的風(fēng)險控制機(jī)制、完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)等土地一級開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險控制對策進(jìn)行討論，目的是通過實施風(fēng)險防控對策，將企業(yè)財務(wù)風(fēng)險降到最低，也為相關(guān)研究提供一定的信息參考。

關(guān)鍵詞：土地;一級開發(fā)項目;財務(wù)風(fēng)險

土地一級開發(fā)就是在政府委托或授權(quán)企業(yè)的支持下，對我國城市或鄉(xiāng)村土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)龋槠涮峁?yīng)的設(shè)施建設(shè)，保障該地區(qū)的土地可以達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平的熟地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，接著對熟地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或出讓。因此，土地一級開發(fā)類企業(yè)必須做好財務(wù)風(fēng)險控制工作，提出正確的資金預(yù)算策略，從而將成本支出降到最低。

一、土地一級項目開發(fā)過程中的財務(wù)風(fēng)險

（一）籌資風(fēng)險

在進(jìn)行土地一級開發(fā)時，必須有大量的資金投入作為支持，以便更好地開展征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地修整、配套設(shè)備完善等各項工作，開發(fā)商必須有實力來支撐這一項龐大的資金支出，進(jìn)而順利完成梯度一級開發(fā)項目。但是，通常情況下，開發(fā)單位自身的資金流動存在局限性，無法良好支撐該龐大資金的支出，因此造成了一系列的籌資問題。這種大數(shù)目的資金籌措只利用傳統(tǒng)籌款手段是無法實現(xiàn)的，大多時候籌款還是要依靠開發(fā)單位申請銀行貸款，其中，負(fù)債籌款是最重要的方式。當(dāng)前形勢下，我國政府單位不斷加大對信貸業(yè)務(wù)的政策控制力度，在項目開發(fā)初期，基本上沒有足夠的土地使用權(quán)能夠為開發(fā)單位提供良好的抵押服務(wù)，融資工作更是得不到較好的回應(yīng)。在土地實際開發(fā)過程中，由于開發(fā)進(jìn)度不斷加快，所需資金也越來越多，然而投資收益無法得到及時的回報，因此加大了貸款的難度，而當(dāng)前基礎(chǔ)階段的貸款期限已有規(guī)定，這給開發(fā)單位造成了一定的經(jīng)濟(jì)壓力，如果在開發(fā)工作即將竣工的階段項目投資尚未得到良好的回報，開發(fā)單位的籌資風(fēng)險便會進(jìn)一步加劇。

（二）投資風(fēng)險

開發(fā)單位可以是國有企業(yè)，也可以是私營企業(yè)，企業(yè)類型與其在投資過程中所承擔(dān)的風(fēng)險無關(guān)，不同企業(yè)所承擔(dān)的投資風(fēng)險也不同。由于土地一級開發(fā)項目具有一定的特殊性，開發(fā)單位這時便會承擔(dān)高于平常幾十倍的風(fēng)險。另外，由于土地一級開發(fā)項目中所需的資金過多，一旦在投資過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂以及后續(xù)資金投入不及時的現(xiàn)象，整體投資過程都會受到不好的影響。一般情況下，土地一級開發(fā)周期都比較長，有時一年甚至兩年都無法取得良好的成果，大多時候都會在五年左右取得回報，有時甚至更長時間，在如此長的工作周期里，開發(fā)單位要保證土地開發(fā)鏈條不斷，面臨的投資風(fēng)險壓力是非常大的。基于此，在等待投資回報的過程中，如果此地段的土地價格出現(xiàn)不可預(yù)估的波動，開發(fā)單位便無法獲得實質(zhì)性回報，嚴(yán)重形勢下也會出現(xiàn)相關(guān)土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓的問題。

（三）融資風(fēng)險

第一，融資途徑單一。目前，土地一級開發(fā)項目上通常采用的融資方式是財政撥款、銀行貸款、自有資金等，其中，銀行貸款是融資方式中最常見的手段，但由于開發(fā)單位沒有實施引入債券與銀行股票等直接融資手段，融資途徑過于單一，久而久之，如果完成此工作對信貸資金產(chǎn)生過分的依賴，一些相關(guān)的土地一級開發(fā)問題就很難在短時間內(nèi)解決。第二，融資成本較高。現(xiàn)階段，土地一級開發(fā)項目工程受利率變動影響較嚴(yán)重，一旦利率上升，融資成本便會隨之提升，也就是說，當(dāng)銀行貸款基準(zhǔn)率不斷提高時，會進(jìn)一步增加土地一級開發(fā)項目的債務(wù)利息。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險

任何企業(yè)如果想保證自身生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定性，就必須保證現(xiàn)金流不斷，即使是歸政府管轄的開發(fā)單位也必須保持這種模式。現(xiàn)金流風(fēng)險是土地一級開發(fā)項目中最常見的風(fēng)險，所謂的現(xiàn)金流風(fēng)險包括現(xiàn)金流無法充分償還先前的債務(wù)、資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過程中貶值等問題。開發(fā)單位作為土地一級開發(fā)的主體，要想保證整體項目順利完成，必須保證將現(xiàn)金流風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)[1]。

二、土地一級開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險控制對策

（一）建設(shè)具有實效性的風(fēng)險控制機(jī)制

從籌資角度分析，項目負(fù)責(zé)單位在新開發(fā)一個土地項目之前必須做好相應(yīng)的預(yù)算工作，規(guī)定工程所用的全部資金量;對工程項目的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的分析，了解完成該項工程需要多少資金投入、預(yù)算可以得到多少投資回報，從而進(jìn)一步提高籌資的科學(xué)性。在實際項目開發(fā)過程中，項目工作人員可以根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度預(yù)估接下來所需的整體資金投放量。土地一級開發(fā)所需的資金不是整體性的資金投入，而是一種階段性的資金投入。因此必須把控整體項目中的重要性節(jié)點(diǎn)進(jìn)行籌資工作，進(jìn)而保證籌資工作能跟上開發(fā)進(jìn)度的需求。

從投資角度分析，開發(fā)單位應(yīng)對整體開發(fā)項目進(jìn)行實時監(jiān)管，實際土地項目開發(fā)之前必須聘請專業(yè)的人員進(jìn)行可行性分析，明確投資預(yù)算。其次，在實際開發(fā)項目時，開發(fā)單位必須全力執(zhí)行各項投資項目標(biāo)準(zhǔn)，也不能不考慮實際情況而對預(yù)算計劃進(jìn)行變更，如果必要時必須對預(yù)算項目進(jìn)行改進(jìn)，也必須按照程序進(jìn)行科學(xué)的審核，通過批準(zhǔn)之后再開展項目工作[2]。通過這種方式，該單位可以獲得數(shù)額較大的運(yùn)營資金，提升單位的生產(chǎn)經(jīng)營效益，從而有效降低單位運(yùn)營壓力，同時單位的風(fēng)險防控水平也能隨之上升，為后續(xù)國有企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展做好鋪墊。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險防范

要想更高效地規(guī)避項目財務(wù)風(fēng)險，開發(fā)單位必須提出多樣化的投資策略，采取與其他企業(yè)合作的手段，把可能發(fā)生的風(fēng)險問題分成幾項低層次風(fēng)險防控工作，同時按照層次進(jìn)行收益分配，進(jìn)而實現(xiàn)將財務(wù)風(fēng)險分化，以防集中性風(fēng)險出現(xiàn)，減輕風(fēng)險防控壓力。在進(jìn)行籌資工作時，開發(fā)單位可以使用股權(quán)籌資與債務(wù)籌資相融合的籌資方式，一方面減輕整體資產(chǎn)負(fù)債壓力，另一方面在還款期限范圍內(nèi)完成還款。此外，開發(fā)單位還必須進(jìn)行對應(yīng)的風(fēng)險控制工作，一旦在土地一級開發(fā)時遇到過于嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險問題，就要全面分析土地一級開發(fā)的實際需求以及自身特點(diǎn)，結(jié)合財務(wù)工作中可能發(fā)生的變動性因素，提出詳細(xì)的籌資或投資對策，進(jìn)而將財務(wù)風(fēng)險降低到可控范圍內(nèi)[3]。

（三）完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

要想完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，首先要做好正確的財務(wù)規(guī)劃，保證現(xiàn)金流能夠穩(wěn)定地支撐企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣在整體土地一級開發(fā)過程中才能有足夠的資金投入，保證其他項目的開展有良好的經(jīng)濟(jì)支持。但在實際項目工作過程中，大多時候都是項目損失問題已經(jīng)出現(xiàn)，開發(fā)單位才意識到財務(wù)風(fēng)險的重要性，這時候才進(jìn)行彌補(bǔ)，已經(jīng)無法取得實效性效果[3]。因此，為保障后續(xù)項目工作能高質(zhì)量完成，開發(fā)單位必須建設(shè)具有實效性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，這樣才能在項目工作中發(fā)揮實質(zhì)性作用。

（四）實施成本控制方案

征地拆遷工作開始之前，項目工程人員要想保證土地一級開發(fā)企業(yè)的工作效率，必須對房屋以及地籍權(quán)屬問題展開詳細(xì)的調(diào)查，全面了解土地拆遷與房屋權(quán)屬問題，調(diào)查其是否存在相關(guān)的債務(wù)抵押或查封問題，并將其中具有利用價值的資料保存下來，同時制定具有實效性的拆遷實施方案，從而減少因土地拆遷以及房屋權(quán)屬歸屬不明所產(chǎn)生的法律問題與其他類型的矛盾，進(jìn)一步明確土地一級開發(fā)成本。此外，項目人員還應(yīng)全面掌握生產(chǎn)信息問題，設(shè)定相應(yīng)的生產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以防出現(xiàn)因信息不對等而造成資金損失問題，進(jìn)而降低因土地權(quán)屬問題而增加的支出成本。

（五）制定具有科學(xué)性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地一級開發(fā)企業(yè)在設(shè)定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時，必須對被拆遷建筑的位置、用途、面積與相關(guān)手續(xù)是否齊全、是否符合法律標(biāo)準(zhǔn)等問題展開充分的考量，并在市場規(guī)定價格范圍內(nèi)提出更詳細(xì)的具有實效性的評估標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)最終的確定性工作。補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定后，相關(guān)工作人員必須對其進(jìn)行全面了解，以便指導(dǎo)后續(xù)工作按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整與改進(jìn)，使其滿足當(dāng)前項目與市場發(fā)展需求。

三、結(jié)語

本文結(jié)合當(dāng)前土地一級開發(fā)現(xiàn)狀，提出了具有針對性的風(fēng)險防控對策，希望通過實施風(fēng)險控制策略，減少相關(guān)風(fēng)險問題，也對后續(xù)其他相關(guān)工作起到好的引導(dǎo)作用。

參考文獻(xiàn)

[1]何佳穎.土地一級開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究[J].新財經(jīng)，2019（6）：79-80.

[2]管頌揚(yáng).城鎮(zhèn)化中土地一級開發(fā)項目的風(fēng)險管理研究[J].中國工程咨詢，2018（11）：52-57.

[3]王煜.淺談土地一級開發(fā)整理的財務(wù)風(fēng)險及控制[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2019（4）：281-282.