淺析維護穩定房地產市場發展的法律對策

葛蓮芝

【摘 要】房地產產業作為我國經濟的支柱型產業，一方面對我國經濟影響巨大，另一方面也與群眾生活息息相關，房地產的穩定不僅關系到群眾的財產安全，也關系到社會的穩定與和諧，也影響著我國國民經濟持續、健康和穩定發展?？梢哉f房地產市場穩定的重要性關系到國計民生，所以本文從我國房地產法中存在的問題入手，提出維護房地產穩定發展的法律對策，為全面實現建設小康社會目標、促進社會和諧與穩定的發展助力。

【關鍵詞】房地產；穩定發展；對策研究

房地產業當前已然成為支柱性產業，它具有關聯度大、產業鏈長的基本特征，能不同程度地影響到上下游多個產業的發展。不論是在哪個社交軟件上，談及房地產、房價，總是人們關注的焦點和熱點話題。為了規范房地產產業的發展，不僅是國家政策、地方文件、還從法律根本上制定了相關法律、法規、條例，以此調整房地產關系。專門性法律是指房地產管理法，是國家立法機關為調整房地產關系制定的基本法律。

隨著我國房地產行業迅速發展，各地房價紛紛快速上漲，有的甚至一年翻倍，甚至已經成為暴利產業和泡沫產業，嚴重時可能造成金融危機，同時一路飆高的房價給群眾帶來較大的經濟負擔，為此國家出臺了不少文件和政策規范房地產買賣行為，但仍然抵擋不住人們買房的熱潮。為維護和穩定房地產，穩定我國國民經濟的發展，房地產業法律制度的健全至關重要，完善的房地產法律以及相關配套法律法規將成為房地產經濟健康發展的需要。

一、我國房地產法中存在的問題

（一）房地產開發管理存在漏洞

房地產開發主謂不明，是導致糾紛不斷、資源流失、腐敗多生的根本原因，尤其是涉外房地產企業存在的問題更為突出。而《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定多為政策性規定，在實際操作中界定不明，約束力不夠，而執行過程中主觀因素多，理性依據少，導致部分開發商鉆法律空子；第二，土地使用權出讓公開程度不夠，透明度不高，暗箱操作現象頻繁發生。而《中華人民共和國城市房地產管理法》中規定：“有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采用雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。”但對于這個“條件”卻沒有實際的規范和具體的說明，讓別有用心的人有機可乘，利用條文漏洞謀取灰色收益，這些不明確、不清晰的條文表述都為暗箱操作提供了可能[1]。

（二）房產所有權規定不明確

房產法律中專有部分較為混沌，與共有部分的關系不夠明確，調整共有部分權屬關系的法律規范尚不完善。物權法對建筑物的專有部分和共有部分的分界作了規定，但建筑物以外的共有部分，如建筑區內的道路、綠化帶等，卻沒有進行完整的界定和規范，進而在實際生活中會引發不少矛盾與糾紛，比如一樓小區居民常常在自家住宅附近毀壞原有的綠化而種植菜品或者其他植物，再比如有不少小區未經業主同意，私自將小區綠化改為停車位，但是小區綠化屬于城市公共綠化的一部分，不可以隨便改建，綠化帶如果要改為停車位，要進行審批。就是因為公共部分的所有權不明，導致經常發生此類糾紛。

（三）對保障性住房的審查不嚴

保障性住房與商業住房性質有所不同，因此在法律上的適用又有所不同，相關要求也不一樣。保障性住房的開發主體是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，是房地產中不可或缺的重要組成內容，但因為保障性住房是由政府主導開發的的房地產，政府在其中擔當了很關鍵的地位。保障性住房的主體資格審查不嚴也在一定程度上制約著房地產市場宏觀調控[2]。所以必須加大對保障性住房的法律規范，加強對對保障性住房主體資格的審查。但是目前，現有的保障性住房主體資格審查制度無法適應快速增長的保障性住房建設的需要，致使一些原本不具備條件的人一些不符合條件的人蒙混過關，一些真正需要保障性住房的低收入群體的利益受損。因此，非常有必要加強房地產市場宏觀調控，加大對保障性住房主體資格的審查。

（四）房地產立法內容覆蓋不廣

房地產業包括房地產的開發、建設、施工、經營，有的甚至還涉獵到后期的物業管理，可以說種類多，范圍廣，但是目前房地產相關配套法律還不是很完善，缺乏相關的配套法律法規，里面的相關立法內容尚不全面，無法形成完善的體系，無法有效地對房地產的更多內容進行有效的監管和管理，促使房地產行業更加健康發展。在關于土地出讓的問題上，我國目前是有相關法律作出約束的，但土地出讓后進入二、三級市場轉讓、出租、抵押，土地評估和地籍管理等尚未有相關條例進行約束。

（五）房地產立法尚未跟上時代步伐

法律是約束人們行為的具體方式，這也決定了法律立法存在一定的滯后性，只有發生了相關事件，人們才會去考慮如何規范這件事情，如何建立起系統性的法律法規十分重要，但從目前的房地產立法情況來說，我國關于房地產的法律規定建設不恰當，法律規定語言表達不夠嚴肅謹慎，無法充分發揮法律法規應有的作用。從內容上看，房地產法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規范，降低了法制適用的效力[3]。另外我國房地產法律包括基本法、部門規章、地方性法律法規等，總體立法層次比較低，質量不高，體系不嚴謹，其中地方性法律法規在實際操作中居主導地位，地方根據實際情況有自我調控的權利，但是地方性法規的層次比較低，在有些時候、某些領域還是要無償服務國家利益，國家利益可以直接取代法律規定，中央下發的房產政策時常能夠代替法律的作用，從而降低了法律效力，制約了我國房地產產業的健康發展。

（六）房地產宏觀調控沒能真正落實

為了更好地實現我國實體經濟的發展，減少經濟泡沫，對房地產進行一定的宏觀調控是必要措施，目前我國出臺關于房地產調控的政策數量之多，目不暇接，其中有不少是中央紅頭文件，但遏制房價過快上漲的初衷仍沒有真正實現，這是由于不少地方政府和相關部門沒有把樓市調控政策落到實處，在執行時說一套做一套，用“說、等、望”代替“做、實、思”，沒有把相關政策真正落到底，落到實處。尤其是房地產業的繁榮與否直接關系到地方財政和稅收，調控不得不顧及政策對GDP的影響，有些地方政府官員對樓市調控政策的認識存在差異，對房地產業要以保民生為首要目標的認識不到位，為了追求政績和面子工程，寧愿用房地產支撐起地方經濟發展。還有些官員，他們還與某些地產大佬利益攸關，是這些利益集團的“權力撐腰者”，為給房地產帶來較大的經濟利潤，而一味抬高房價，甚至與房地產商官商勾結，正因如此，社會輿論才不斷呼吁，落實樓市調控要發力查處腐敗，嚴防腐敗掣肘樓市調控。

二、維護房地產穩定發展的對策

（一）構建完善的房地產法律體系

在構建我國房地產法律體系時，要立法明確，法理依據充分，嚴格遵從基本法綱領，輔以各職能法為補充。我國房地產法律體系建設尚不完備，發展滯后，勢必經歷一定的曲折發展過程。針對我國房地產行業缺乏健全和完善的法律體系的現狀，相關部門要加快建設和完善我國房地產法律體系建設的步伐，并制定出與當地房地產產業相符合的監督體系，使房地產市場的監督和調控有法可依，促進房地產行業的健康發展。比如要已有的基本法《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產法》等出發，進一步規范土地的操作流程，規范銷售行為，健全擔保、抵押登記、房地產保險、資產處置等配套制度，維護我國公民居住選擇權，切實保障公民在購買住房應該享有的一切權利，推進我國房地產市場規范的進程[4]。

（二）完善房地產稅收制度

稅收作為市場調控的重要手段，有利于合理調控房價，穩定市場房價，所以完善房地產稅收制度，是房地產法律在當前的發展環境下具有實際可操作性。稅收在調節房地產市場中的作用主要體現在房地產開發、房產轉讓、房地產管理等方面，政府實施各項房地產稅收優惠政策或提高稅收政策，不僅能夠調價房地產開發市場的穩定，還能夠打擊房地產開發商的違法違規行為；購房優惠或補貼政策的實施，有利于刺激房地產市場，平衡房地產供需矛盾，減少房地產泡沫對市場經濟的影響。

（三）打擊房地產投機行為

要完善法律條例，加強保障我國居民的居住權。我國現行的《憲法》內容中沒有涉及到公民居住權的相關內容，而民事法律中關于居民居住權的規定還存在許多缺陷，不利于保障我國公民居住權的合法利益，因此應從憲法層面制定相關法律保障公民的居住權，實現公民居住權的是社會化和公益化。除了要尊重和政府要加強我國保障性住房的建設外，還需建設并完善我國所有公職人員的財產申報制度和公示制度，建立健全我國中央和地方的財政力量與行事權利相匹配的制度，完善我國省級以下財政體系，不斷加強我國基層政府為房地產業提供服務的能力，加強房地產法律中可操作性法規的建設，使法律更好的發揮出對房地產業的調控作用。

（二）認真落實房地產調控行政問責制

有問責才有擔當，才有真效果，認真落實房地產調控行政問責制對完善房地產市場宏觀調控也至關重要。對于不真正落實中央對于房地產市場的宏觀調控措施的行為，要進行問責，必須在有關部門的配合下，對其進行督查，并限期改正，平衡房地產市場各方面的關系，才能保證房地產調控措施落到實處，才能協調發展和諧的房地產市場。同時，對于房地產產業、交易中發生的腐敗問題，要一查到底，使有責任的領導真正承擔起責任，才能促使地方政府認清責任，端正行為，確保房地產市場調控取得良好的實施效果。

三、結語

我們國家的房地產法律尚不完備，面對我國房地產法律體系建設中的問題和漏洞，我們要注重房地產法與其他法規的協同，加快房地產法律體系的建設步伐，充實有關房地產的法理內容，完善我國房地產法律體系，充分發揮法律對房地產市場穩定的維護作用。

【參考文獻】

[1] 劉加述.商品房銷售法律研究[D].西南政法大學，2010.

[2] 黃云龍.房地產業宏觀調控政策研究[D].遼寧大學，2010.

[3] 夏啟賓.房地產市場管理中地方政府職能研究[D].南昌大學，2014.

[4] 張曉峰.當前房地產法律建設中的問題分析[J].廣東科技，2012（3）.