對促進物業服務市場化經營與發展的思考

胡斌

【摘要】分析了物業服務市場化經營的潛力與優勢以及存在的突出問題，重點就如何促進物業服務市場化經營與發展提出了對策，以期為促進物業服務企業發展提供參考。

【關鍵詞】物業服務 經營管理 市場化發展

隨著物業服務專業化改革的逐步到位，物業服務企業化經營市場化運作已經迫在眉睫，亟待進一步進行探索，這對增強物業企業的自立生存能力具有重要意義。

一、物業服務市場化經營的潛力與優勢

市場潛力。物業服務經過幾年的實踐與探索，已經初步形成了比較規范的體系，功能實現了由單一型向綜合型、粗放型向集約型、被動應付型向主動創造型的轉變。隨著工作節奏的加快和生活質量的不斷提高，物業服務與服務市場化已經成為社會發展的大趨勢，“家務勞動社會化、市場化”觀念也為越來越多的人所認同。可以相信，隨著社會進步和生活水平的不斷提高，改革的逐步到位，以及人們思想認識和觀念的變化，物業服務必定會有著良好的前景。

信譽優勢。油田物業服務企業經過不斷的發展，已經建立了較為完善的網絡體系。物業服務以其可靠的質量和良好的服務態度已經得到了居民的認可，有了一定的市場基礎。油田小區居民主要是油田的廣大職工家屬，對物業服務從心理上有一種親近感和安全感，而且，部分項目已經形成了“品牌”優勢。如“440”維修服務等，已經在居民中形成了區域品牌，占領了市場。人才優勢。物業服務擁有較雄厚的人才資源，經過多年的摸索，積累了比較豐富的實踐經驗。

二、物業服務市場化經營面臨的問題

（一）市場面狹窄。市場化必須有市場。目前的油田物業市場僅僅是行政區劃下的區域內部市場，畫地為牢，市場小，難以形成規模優勢。尤其是目前的機制，物業機構不斷壓縮精簡后，內部反而形成壟斷性，考核、監督等，容易出現感情色彩，難以進一步提高物業服務水平。因此，要立足于物業市場社會化，依據管理范圍核定費用后，打破物業服務界限，實行招標，形成一個相對比較大的市場鏈，既有利于鍛煉隊伍，也有利于提高工作水平，為將來的物業市場社會化奠定基礎。

（二）人工成本過高。由于歷史原因，物業服務人員大多是從主業下來的老弱病殘傷，以及就業有困難人員，與社會目前的物業服務市場相比，在同等規模的情況下，油田物業服務人工成本無法與之比擬，參加社會市場競爭是毫無競爭力可言的，必須不斷加大分配制度改革力度，逐步淡化身份，逐步實行市場價，真正實行崗位與收入掛鉤。

（三）物業服務受居民結構的影響。油田物業服務和一般意義上的城市物業服務的一個重要的區別就是居民構成的不同。城市小區的居民來自不同的單位，從事不同的工作，彼此之間并不熟識，子女可能也相距很遠，小區在某種意義上來說只是休息和居住的地方，這在客觀上決定了有事情就很容易地想到物業服務服務。而油田小區居住的絕大部分是本單位或相鄰單位職工，彼此之間大都熟悉。受長期企業辦社會和福利思想的影響，企業將物業服務服務、物業服務當成一種福利事業，企業化、市場化、社會化改革進展不大，與加快物業經營管理、收費標準社會化、市場化要求很不適應。另外，由于機制、體制等方面的因素，服務價格難以市場化，也成為影響物業服務服務的一個重要方面。

三、物業服務企業化經營市場化發展對策

物業服務總的發展方向，就是要由單純為企業服務、為油田職工服務轉為面向社會服務，抓住重點做精，結合自身做優，發揮優勢做特，全力提升綜合競爭力，使物業服務機構逐步成為獨立核算、自主經營、自負盈虧的經濟實體。

一是加強對物業服務的系統研究。油田已將提高和改善職工的生活質量作為了三大工作目標之一，充分體現了以人為本的科學發展觀，油田應加大對物業服務的優惠扶持和引導力度，制定和完善相應的配套政策，積極推進物業服務業健康發展。但目前油田物業服務沒有形成較為系統的理論，缺乏理論指導，都是在摸著石頭過河，因此，油田應加強對物業服務的系統研究，盡快制定物業服務市場化的整體發展規劃，出臺發展思路、發展目標、發展方向和相關的配套、優惠措施，特別是在管理體制、運行機制方面要賦予更加靈活的政策。

二是優化機構做大。實施跨區域、跨行業資源優化的經營方略，實現物業服務職業化、規模化、專業化的目標，形成覆蓋整個轄區的放射狀的組織體系，信息共享，工作聯動，為物業服務業的發展奠定良好的組織基礎。

三是抓住重點做精。市場是公平的，機會也是均等的。但同時市場競爭又是激烈甚至是殘酷的，物業服務不去占領，別人就會去搶占。因此，要抓住重點，加強對市場的調查分析和細分、定位，找出適合物業服務發展、具有市場潛力的項目，多渠道、多形式探索發展物業服務的新路子，通過自營、聯營、中介、代理等形式，逐步達到精致化、精品化。

四是結合自身優勢做優。在認真分析自身特點和地域消費特點的前提下，揚長避短，在做優和人性化、人文化管理上下功夫。對物業服務業已發展成熟，并為市場所認可的項目，要重點扶持，精益求精，精耕細作，形成真正過硬的品牌。對一些現在發展還不成熟，但市場潛力巨大的項目，也要進行重點培養，加快產業化、規模化建設，逐步形成“龍頭”產業。

五是必須加快人才隊伍建設。一是加強管理人才的建設。物業服務作為一項新興產業，具有一定的科技含量，其組織理論與管理學、經濟學、統計學等學科都有著密切的聯系。因此，搞好物業服務，必須擁有一批既懂得市場營銷和現代企業管理，又具有組織能力和應變能力的管理人才。鑒于目前物業服務這方面的人才比較短缺，必須加快這方面的人才建設。二是加快技工人才隊伍建設。隨著人們生活質量的提高，知識含量和技術含量較高的高檔次服務將會越來越為人們所青睞。一般性的家庭服務會退居次要地位，取而代之的是具有相當專業背景的“文化型保姆”、“高級家政員”正在走俏市場。因此，要加強職業培訓，提高職工隊伍的整體素質，實現物業服務的高效率、高質量，以適應將來發展的需要。

七是完善物業收費體系。包括收費范圍、標準等，依據社會市場情況，進一步進行明確，以利于結算。加強與地方政府的銜接協調，落實國家和山東省的有關優惠政策。推進福利貨幣化步伐，加快培育物業服務市場，加快物業服務的發展。