安徽省房地產市場投資風險分析

摘要：在2018年國內房地產市場保持宏觀穩定，政府進一步加大對房地產市場調控并取得一定成果的基礎之上，本文通過介紹當前安徽省房地產市場的背景和現狀，詳細介紹現安徽省房地產市場在未來可能面臨的投資風險，并通就安徽省房地產市場可能面臨的風險提出相關的意見與建議。

關鍵詞：安徽房地產；投資風險；供給側改革

近年來，房地產業已經成為我國國民經濟尤其是固定資產投資方面的主力軍，但房地產市場快速推動經濟發展的同時也帶來諸多問題，如房價增長過快、房地產投資過度、住房供需失衡等。同時，房地產行業的過快發展也導致了地區的實際經濟水平和承受能力不適應的新難題。隨著經濟新常態時期的到來，國民經濟的總體增速放緩。在房地產市場經歷過火爆的發展時期后，政府加大了對房地產市場的調控，這讓一二線城市總體房價過快上漲的勢頭得到抑制。而對于仍陷入泥淖的中小城市房地產行業來說，其去庫存和房地產供給側改革的效果遠不及一二線城市。因此進一步滿足人們對住房的需求、加快房價的向下調整仍是目前各地區房市改革最主要的任務。

隨著安徽省經濟的發展和城鎮化的加劇，房地產已成為該省的經濟支柱產業。但是房地產經濟在促進安徽省經濟增長、擴大財政收入、增加就業機會的同時也出現了一些值得關注的問題。在 “供給側改革”“房住不炒”等國家相關政策下，一二線城市房地產市場已經得到較好地調控，但是諸多三四線城市以及縣城的形勢依舊嚴峻。為了發展房地產經濟，中小城市建造的大量商品房帶來了嚴重的供需失衡與庫存房過剩問題。合肥市在2017年的調控中取得的了較好的成果，但是安徽的其他城市所面臨的問題仍相當嚴重。

2018年，安徽省房地產開發投資較去年增長6.4%，土地購置費增長49.9%，分別較去年降低15.5%和30.2%。2016年以后安徽省平均房價整體處于上升趨勢但是目前已趨于平穩。在宏觀環境穩定的前提下，國家進一步加緊房地產市場的調控勢必會影響安徽省房地產市場未來的走向。在安徽房地產市場整體穩定發展的情況下，安徽房地產投資仍存在諸多風險。

一、政策性風險

政策性風險指因為政府施行的各項經濟政策對房地產市場進行宏觀調控而給房地產市場帶來的未來投資收益的不確定性。如政府對北上廣深等一線城市進行價格調控、嚴格控制商品房的銷售過程，這就為當地房地產投資帶來了不可預期的風險。當前，安徽房地產的發展很大程度上就是中央與地方政府政策導向的結果。隨著當前省內房地產形勢的轉變，政府可能會減少對房地產市場的大力支持，如在財政補貼、稅收優惠、政策優惠方面有所減少。此外安徽可能進一步加大對房價、地價的控制，這也會影響房地產投資進程。

二、市場不規范引起的風險

首先，安徽省房地產市場準入條件低，本地和外地企業大量進入省內的房地產市場勢必引起惡性競爭和違規操作。其次，安徽省缺乏對本地企業相關的扶持，外省甚至國外的大型地產企業憑借雄厚的資金、先進的技術、較低的成本很容易在安徽省形成壟斷地位，進一步破壞本省房地產市場穩定，也為很多中小型企業進軍安徽省房地產市場帶來了障礙。最后，包括地方政府、開發商、消費者在內的廣大成員將房地產市場當作投資甚至是投機的金融工具，完全違背了經濟發展的客觀規律。非理性的行為擾亂了房地產市場的穩定發展，也削弱了市場本身承擔風險的能力。此外，房地產市場頻繁的和銀行業、保險業、金融市場的大量交織，進一步擴大了風險的傳遞。

三、流動性和變現性風險

2016-2017年，安徽地價和房價大幅增長，大大出乎開發商的預期。盡管2017年后安徽加大了對房地產的調控，但是全省的房價仍然處于較高的價位和增長的趨勢。房價短時間難以下降，開發商熱情不減，眾多開發商為了追逐高額收益，將大量的資金投入房地產市場。由于未來的不可預期性和房地產行業的周轉時間過長，這會給企業帶來流動性和變現風險。當前安徽省的房價已經處于較高的水平，受通貨膨脹以及未來房地產走勢的影響，安徽省的房價有可能在未來面臨進一步上漲的風險。但是由于安徽的經濟發展水平在全國省份中處于中下游，省內居民的可支配收入和消費水平低于省內整均價的增幅，住房需求的不足會給房地產投資者帶來資金流動和變現的風險。

四、購買力風險

購買力風險是指由于居民實際購買水平的下降而導致對房產消費需求降低，使得房地產投資者遭受一定損失的風險。2018年1-5月安徽土地出讓宗數為1957宗，2017、2016年安徽土地出讓宗數分別為5138宗和4875宗：2018年1-5月安徽土地出讓面積為6912.88萬㎡，2017年安徽土地出讓面積為17931.19萬㎡。在經歷過2017年的迅猛增長后，房地產行業的各項指標已有顯著降低的趨勢。安徽的經濟水平在全國僅處于中層行列，經濟增長速度可觀，但是距離發達省份仍有較大距離。安徽的產業發展鏈主要是勞動力密集型，而非資本密集型、科技驅動型，這就決定了大多數中低收入居民的難以負擔起房價上升帶來的壓力。

五、有效供給不足風險

當前安徽省乃至全國房地產市場的問題就是供給側結構性失衡，具體表現為：第一，住房供給總量大，去庫存艱難。安徽省商品房住房銷售均價從2014年的5017元/㎡漲至2017年的5637元/㎡。建設的新房大多是為了迎合過熱的房地產市場。全省除合肥為二線城市外，其余各市由于經濟水平較低，擁有大量的土地能夠滿足建筑用地，且由于城鎮化建設和城區外拓，各市的住房供給量呈指數般急劇上升。第二，缺乏滿足人民需求的優質供給。受房價漲幅的影響，眾多企業盲目投資房地產，近兩年安徽新建住房已大大超出本省各地市居民所能夠消化的范圍。安徽各市區和縣城新建的住房大多處于郊區或者偏遠地帶，難以解決交通、就業、醫療、教育等現實性需求。新開發的樓盤中除了部分高質量的住房能受到消費者的青睞外，其余樓盤都是無人問津，造成了嚴重的資源浪費。

六、需求不足風險

2017年，安徽省常住人口超過6200萬，城鎮化率為53.49%，低于全國平均水平。隨著城鎮化的加速，安徽剛性住房需求理論上會進一步增加。但是要看到在剛需住房短缺的同時，房地產市場整體可能會面臨需求不足的風險。首先，除合肥市經濟發展狀況較好，安徽其余各地區經濟發展水平較低，吸引力不足。較低的發展水平導致居民的就業和收入水平偏低，使得許多省內人們不愿在本縣市買房。其次，安徽省對外來人口吸引力有限。由于與江浙滬等發達地區交界，安徽省的人口外流嚴重，進一步降低省內需求量。最后，省內許多新建房大多價格虛高，讓購房者難以承受，許多居民的購房意愿不足。

七、消費者信心不足風險

在當前房地產行情下，許多消費者認為安徽許多樓盤的定價虛高而對當前的房地產市場不滿，并預測房價可能在未來有大幅度下降的空間。由于近兩年安徽省的房價整體偏高的影響，民眾顧忌投資的高風險而對房地產市場持觀望的態度。同時各新建房地區實體經濟發展較差、城市基礎建設薄弱，無法滿足許多消費者的現實需要。此外由于房價可能有下降的趨勢以及房貸基準利率可能有進一步提高的可能，很多中低收入家庭無法預測未來的房市行情的變化，而選擇觀望，這就可能對房地產市場的投資產生影響。

除上述風險外， 安徽房地產投資過程中還不可避免會遇到如財務風險、經營性風險、利率風險、信用風險、自然風險、抵押風險等。這些風險相互交織并相互影響。然而風險和機遇是共生的，正視這些風險并在未來抓住安徽省房市的投資機會才能化風險于機遇。同時，安徽各地區政府也當正視本地的優劣勢，采用科學、有效的方案和政策幫助本區域的房地產行業抵御可能面臨的風險。進一步均衡省內房地產市場，對于穩定投資環境、維護房地產市場正常秩序、保護消費者合法權益有著重大的意義。

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作者簡介：

朱陳（1995.11- ），男，中南財經政法大學，研究生。