長租公寓+“互聯網”新模式探索

趙小旺

（廣東明科資產評估土地房地產估價有限公司，廣東 佛山 528000）

一、引言

新形勢下，長租公寓與互聯網結合，是長租公寓行業發展的必然趨勢。由于“互聯網”快速發展，但長租公寓市場還存在不足之處，兩者的結合是機遇與挑戰并存。研究長租公寓+“互聯網”新模式，長租公寓借助互聯網的優勢進行產品升級與創新，最終通過互聯網化完成產業升級，促使長租公寓向機構化、專業化、規模化方向發展。并發現新模式存在的問題并提出相應的解決措施。通過探究住房發展新模式，解決現階段長租公寓的主要問題，并探究其未來發展趨勢，詮釋一種新的生活方式。通過對長租公寓發展歷程的分析，對研究長租公寓+“互聯網”新模式，意義重大，總結為以下幾點：

（一）基于巨大的市場租賃需求、政策支持及資本青睞，長租公寓獲得快速發展。但是，互聯網時代的到來，給長租公寓傳統模式帶來巨大的沖擊，傳統模式的瓶頸制約了長租公寓的發展，需轉型升級才能生存發展以適應時代發展趨勢。

（二）年輕大學生和新生代消費習慣不斷升級，對交易環節、房屋品質、租后服務等方面有更高的要求，他們從注重感受到體驗感到智能化的升級，傳統模式難以滿足他們對社交、互聯網化新元素的追求。此外，互聯網化的長租公寓使房屋租賃信息更加透明，有利于保護租戶的權益。

（三）長租公寓+“互聯網”新模式符合創新理念，符合快捷高效的交易方式，促進產業升級，提升經濟實力，增加社會財富。

二、長租公寓現有運營模式

近年來，全國房價飆升，越來越多年輕人選擇租房的居住方式，租賃市場處于快速發展期。從2015年起，國家高度重視長租公寓的發展，并陸續出臺相關租賃政策并支持長租公寓發展。《長租公寓市場發展研究》顯示，2017年，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量總共已達300多家，管理房間數量超過200萬間，僅深圳已擁有長租公寓運營商近百家，北京地區品牌公寓達72家。根據運營商的資產結構不同，長租公寓運營模式可分為重資產模式和輕資產模式。重資產模式，即為企業通過收購或自建獲得資產的所有權，裝修后對外出租的經營模式。輕資產模式，即為企業通過和資產所有者（房東）簽訂租約，在一定期限內獲得資產的經營權。根據運營的物業分布位置是否集中，可分為集中式和分散式。集中式，即租賃機構通過收購或租賃取得整棟或多棟物業的管理權，統一改造后進行出租的模式。分散式，即租賃機構從個人業主處獲取房源，經過標準化改造或裝修后進行出租的模式。根據融資方與租賃物業的法律關系不同，還可以分為自持模式、轉租模式、托管模式。目前國內的融資模式有風險資本股權融資、產業資金、傳統債權融資、租金收益權等債權ABS以及類REIT s 權益型融資六大融資模式。

集中式優勢是裝修、運營成本比較低，便于集中管理，易形成規模效應，易于通過增值服務獲取收益，房源集中，租期較長，易獲得金融機構的支持。但缺點是前期資金投入大，回報期長。分散式長租公寓房源位置靈活，能夠很好地匹配租戶需求，但由于房源分散，收房成本和管理成本較高，加上租期較短，盈利不穩定。綜合分析，集中式和分散式都存在共同的問題：拿房改造等不可壓縮成本占比高，需要具備高效精細化管理能力，融資渠道尚未打通，融資方式受限。但集中式的運營模式更便于集中管理，且租期長，有利于形成交易閉環，通過增值服務獲取收益，有利于獲得金融機構等融資支持。因此，集中式運營模式未來將成為長租公寓+“互聯網”市場的主流。利用互聯網技術IT系統的支撐能減低運營成本，提高運營效率。通過與裝修設計、維修保潔、家電服務、生活服務等產業進行戰略合作，實現精細化管理。通過金融手段將租賃證券化，解決前期資金投入大，回報期長及融資問題。

重資產模式前期資金沉淀大，盈利周期長，對資金運作能力要求較高，容易出現資金鏈斷裂風險。輕資產模式前期資金沉淀相對較小，通過“薄利多銷”可快速拓展，但由于沒有物業所有權，只能賺取租金差，并且與房東簽訂的租約時長較短（多數為3-5年）。利用互聯網將產品與租后服務的產業實行戰略合作，借助金融手段對房屋資產管理，實現資產升值，有利于增強業主的信賴感，延長租約時長，另外，有利于長租公寓各階段節流，可以快速收回成本，實現盈利。當前，企業不管選擇重資產運營模式還是輕資產模式，都面臨著投資回收期長和贏利困難的問題，為挖掘新的利潤增長點，探索成功的運營模式已經成為長租公寓企業的緊迫任務。

三、長租公寓+“互聯網”新模式

（一）產業流程

我國長租公寓的產業流程大致為：獲取房源——設計裝修——營銷簽約——日常運營管理——后期項目推出。

1、獲取房源。可以通過互聯網平臺把開發商、中介、業主、租客連接起來，一方面可以充分利用開發商手中閑置的房產和中介積累的大量客源，降低房源獲取成本，拓寬房源獲取渠道，并為后期的精準營銷奠定基礎，另一方面借助開發商的資金優勢有利于規模的擴張。

2、設計裝修。裝修改造成本高，裝修周期裝長及因裝修污染而延長空置時間不僅增加了運營成本，還導致資金收回慢。裝修設計公司的介入不僅能使房屋改造更加專業化，而且有利于解決甲醛超標等裝修污染問題。利用新材料新技術如裝配式裝修，高效環保還能降低裝修成本，提高資金周轉速度。

3、營銷簽約。利用互聯網思維，通過APP、官網等線上手段和線下方式結合提高宣傳力度和宣傳效率，并借助信息匹配平臺進行房源、客源信息匹配，精準營銷，提高交易效率。如長租公寓O2O模式。

4、日常運營管理。日常運營管理工作繁多，管理效率低，成本高是行業痛點。引入公寓管理軟件系統，房東利器等公寓管理系統，可以提供在線收租、租金管理、水電計算、收租提醒、賬單發送、集中抄表、房屋管理等服務，不僅降低了人工管理成本，還大大提高了管理效率，提高了企業競爭力。通過大數據對客戶數據進行分析，精準地提供相應的衍生服務如綠植、搬家等，并通過與其他相關產業結合將租后服務細化，即與維修保潔、家電服務、生活服務、醫療教育、金融機構等產業合作形成一個穩定的生態鏈，為租戶打造全新多方位服務體驗，增強租戶歸屬感及信賴感，吸引租戶留下；為業主進行房屋資產管理，提升資產升值，增加業主的信賴，實現服務溢價。最后通過租后社群線上線下結合維系業主和租客，獲得租戶的信任，并轉介新租戶，源源不斷地提供客源。從而形成一個穩定可循環的交易閉環生態鏈：獲取房源—設計裝修—營銷簽約—增值服務—戰略合作—租后社群—租戶信任—續約/簽約—獲取房源。通過交易閉環能使整個過程流程化、規模化、專業化，提高交易效率，降低空置成本，提升資金的流轉效率。有利于實現增值服務溢價，產生規模經濟效應，更容易獲得金融融資支持。

（二）盈利模式

租金或租金差是長租公寓最基本的收入來源。通過打造穩定可循環的閉合交易環，提供完善的增值服務以獲得租戶的信賴，提高續租率，實現服務溢價，獲得穩定的現金流，有利于提高企業的盈利能力。根據上面的產業流程，分析得出輕資產集中式將成為長租公寓+“互聯網”新模式的主流，互聯網將成為該新模式重要的參與主體。通過互聯網將長租公寓與其他傳統產業進行戰略合作，從而形成一個穩定可循環的交易閉環互聯網生態鏈：互聯網—獲取房源—設計裝修—營銷簽約—增值服務—戰略合作—租后社群—租戶信任—續約/簽約—獲取房源—互聯網。這一系列過程有利于各階段的節流，形成規模化經濟效應，從而使長租公寓運營企業不斷發展壯大。

（三）長租公寓+“互聯網”新模式

運營商與具有資金優勢的開發商、積累大量客戶資源的房產中介聯合，以獲取房源，由專業的裝修公司進行裝修改造，通過O2O模式進行營銷促進成交，租后服務與管理交由相關產業進行專門管理，通過金融機構進行融資擴張，借助培養機構建設并壯大管理團隊，通過通信公司獲得技術支持，通過保險公司以實現風控，最后通過租后社群維系租戶，以老帶新，實現產業鏈良性循環。這個模式以居住為基本功能，通過互聯網技術把相關產業進行資源整合，構造一個全新的生態鏈，打造集衣食住行、社交、娛樂、消費、金融為一體的一站式服務。

線上平臺發布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。這個模式涉及了房東、平臺的開發者、租戶、中介這幾個對象。租戶、房東、中介可以免費使用這一平臺，而平臺開發者則通過向使用該平臺的廣告商收取廣告費以獲取收益。通過圖片、視頻等展示方式，房源信息更加立體化，通過門店的推廣，傳播更廣泛。這一模式實現了人的連接、物的連接、人與商業的連接。將“單向度的人”的多重身份解放出來，有效促成租房的成交。

長租公寓O2O模式讓房東快速把房子租出去，以獲取租金收益，讓租戶更快租到房子，讓中介快速完成交易以獲取中介費，讓平臺開發者獲取廣告費，可謂多贏，如圖1所示。

圖1長租公寓產業鏈

（四）新模式的價值

1、房源代理制度的創新

為了使新模式長期穩定實行，形成交易閉環是前提條件，房源包租十年、二十年甚至更長時間，房源代理制度鎖定獨家委托制度。獨家委托制度一方面可以使交易環節變得更簡單，形成交易閉環，易形成規模經濟效應，易成為風投熱點；另一方面，有利于信息的透明化，房源多家委托的情況下，中介公司一般不敢完全公開所有信息，從而導致一些不良中介利用信息不透明賺取不正當利潤。而房源獨家委托制度下，房地產中介由于房源有保障，互聯網的介入，有利于信息完全透明化。

2、客戶數據的研究

各行各業都推崇“顧客是上帝”，長租公寓也不例外。客戶數據能反映客戶特征，對客戶數據的研究具有重要意義。對客戶數據的積累能反應市場的租賃數據，能更好地掌握市場動態，有利于租金價格的定制，以及營銷戰略的制定，提高交易效率，同時也為租后衍生服務奠定良好的基礎。此外，在互聯網時代，對客戶數據的研究有利于滿足客戶的個性化需求，增加租客對長租公寓的依戀感，提高長租公寓的盈利能力。

3、與互聯網的高度融合

尋找或出租房源可通過安居客、搜房網等實現，O2O模式通過線上線下結合，宣傳力度更廣泛，效果更佳，更容易促成成交。日常運營管理依靠IT系統的支撐，大量移動端的使用，租客可進行線上繳費、三表抄送、維修保潔申請、換房、退房等一系列工作，快速滿足租客需求，打造良好的服務體驗，同時也降低了人工管理成本，提高管理效率。電子門鎖的使用，WiFi全覆蓋，便于傳送和接收數據，可實現遠程開關門，防盜效果也極佳。互聯網租后社群結合線下服務體驗，使得公寓企業、租客、業主的關系更融洽，增強了租客的歸屬感、業主的信賴感，無形中也加強了品牌宣傳，提高續簽率與成交效率，為以后的盈利奠定了有利條件。

4、借助“互聯網+”的影響

長租公寓在“互聯網”計劃的影響下，O2O模式、裝配式裝修以及智能家居的應用使得長租公寓的軟硬配置更加智能化，租客生活更加舒適高效、更現代化。生活服務類、維修保潔、家電服務等產業的引入讓租后服務變得更專業化，“互聯網+金融”為金融工具的使用和創新奠定基礎，同時在消費貸款、投資理財等方面提供有利條件。例如與支付寶平臺合作，租客可憑借芝麻信用得分分期貸款及先住后付等信用特權。隨著“互聯網+”行動深入推進，長租公寓與交通、教育、醫療、民生、政務、工業、農業等的聯系日益密切，借助“互聯網+”平臺，長租公寓將形成覆蓋面廣大的生態鏈，為租客提供及衣食住行、消費、娛樂、教育、醫療等全方位服務。

（五）新模式存在的問題

1、過于強化互聯網產品的價值

互聯網只是讓體驗變得更高效的一種工具，長租公寓更應滿足用戶真實的居住需求，而不只是外在的體驗。而多數互聯網產品設計只是從企業和管理者角度思考如何更高效、更便捷，片面追求所謂的體驗，卻忽視了租客內心的真實需求，失去了產品內在的價值。

2、過度金融化

2015年以來，長租行業的公寓和平臺行業在短短不到三個月，融資金額高達到近30億元，長租公寓市場掀起狂熱的資本熱。一些公寓企業產品還沒成型便開始肆意圈錢，盲目擴張規模，忽視產品質量和規模化、機構化、專業化的打造，某些企業違法使用“租金貸”等金融產品，欺騙租客，非法挪用資金，無視資金鏈斷裂的風險，還有一些長租公寓企業哄搶房源、抬高房租等，由于政府監管不力，金融助推，引發了一系列問題，導致不少企業破產，資本的大量進入，租賃市場金融風險加大。

3、網絡癱瘓風險

互聯網的使用給我們帶來了無限便利，同時也存在一定風險。由于大量使用移動客戶端、智能門鎖、智能家居等，過度依賴于網絡，若網絡一旦出現故障，線上服務將無法進行，租客進門受阻，家電家具無法打開和使用，租客無法生活，公寓日常運營將陷入停滯狀態，帶來嚴重的經濟損失。

4、管理法律法規缺失

長租公寓管理法律法規缺失，出現諸多問題，租客體驗感較低。有些新裝修房源存在裝修污染，如甲醛超標等，不符合空氣質量要求；為追求利益最大化，一些公寓被隔成多個小房間，甚至加建頂層樓閣或改造地下室來出租，導致存在結構、消防安全隱患；房東對租客婚姻、性別、職業、地域等方面歧視時有發生；隨意漲房租等現象時有發生。此外，租客素質參差不齊，比如飼養寵物，不愛護公寓環境，有的信譽欠佳，拖欠房租；更有甚者，利用出租屋進行違法犯罪的活動，這迫切需要政府出臺規范租賃雙方行為和規范的政策法規。

四、新模式問題的解決對策

（一）輕資產化，盈利后向化

通過互聯網促進長租公寓由租賃業務向業主房屋資產管理業務轉變，以獲得較穩定的收益，并與相關產業合作，把一部分工程外包出去，實現各階段節流，有利于資本的流轉。政府應積極完善金融體系，拓寬融資渠道，建立公寓企業投資機構退出機制，加快ABS、類REITs的試點，促使長租公寓企業逐漸向輕資產轉變，并通過稅收、土地管理等政策調整，合理降低長租公寓經營機構房源獲取成本。長租公寓企業應充分挖掘租戶需求，進行產品升級，提供完善特色精致的增值服務，增強租戶的歸屬感和信賴感，吸引客戶留下，并用多元化手段進行品牌宣傳，通過租后社群維系租客、業主，以老帶新，增加客源，提高續租率，提高交易率，同時通過IT系統降低運營成本，提高運營效率，有利于后期長租公寓實現盈利。

（二）加強專業人才培養，樹立正確胡經營理念

長租公寓行業需要經過獲取房源，改造裝修，營銷簽約，后期運營管理以及IT系統的設計與維護等過程，因此與房地產、酒店管理、計算機專業密切相關。制定人才培養計劃，與具有相關專業的高校進行校企合作以培養專業人才，從相似行業挖掘經驗豐富的專業人才，與培訓機構合作，在課程設計、實訓內容等方面制定一套成熟的培訓體制，通過網絡平臺進行培訓，以加強專業人才培養解決公寓行業人才缺乏的問題。把民生放在首位，發揮好自身的“穩定器”作用。長租公寓運營企業要制定合理的投資戰略，積極履行企業公民責任，不能為了采取高價收購的方式搶占房源，也不能為了使房屋盡快入市，無限制地壓縮房屋裝修周期，而要堅持正確的經營理念，立足長遠，公平地參與市場競爭，產生更好的社會效應。

（三）以人文本，客戶至上

在產品設計前對所在區域的年輕人和大學生的生活方式，消費方式深入調查并用大數據分析多年的租賃市場交易數據以掌握租客的整體需求，并通過網絡投票方式對目標租客進行問卷調查，并對調查結果進行分析以了解目標租客的需求狀況，最終以滿足整體需求兼顧個別特殊需求原則設計產品，體現人性化，后期不斷完善，逐漸滿足租客的各種個性化需求。

（四）加強金融監管力度

完善相關法律法規，明確長租公寓企業的資質管理與備案制度，相關部門加強監管力度，加強對金融該機構資質的審核，根據租賃市場情況對租金貸金融產品做適當調整，適度控制金融業務，加強對資金用途的監管，保障資金專款專用，不定時開展長租公寓市場專項整治行動，一旦發現長租公寓企業違法融資，追究其法律責任，并列入黑名單，同時維護消費者合法權益。

（五）防范網絡崩潰風險

一方面樹立網絡崩潰癱瘓風險意識，購買相應的保險，在產品設計的時候對互聯網產品設置相應的手動功能，制作簡潔的操作手冊，在日常時間為租客普及相關知識并定期組織演習活動，以防萬一。另一方面組建風險專項小組時刻監測并管理網絡系統，在網絡癱瘓前個小時左右，短信通知并安撫租客，做出簡單安排，保證網絡癱瘓后應對工作及租客日常生活有條不紊地進行，避免網絡癱瘓后引起恐慌甚至意外事故的發生。網絡系統崩潰，智能門鎖無法使用，可通過動態密碼或刷門卡的方式出入。此外，線下設有后勤服務中心，可提供維修、保潔、財務等服務，保證日常運營管理的正常進行。

（六）建立公寓管理法律法規

建立公寓管理法律法規可借鑒美國的《公寓房屋法則》，賦予所有人基本的人權，不能因職業、婚姻、性別、地域、種族、宗教、國籍等對租客歧視，不得以此拒絕租客，租客維權有法可依；制定租金管制制度，根據租賃市場租金漲幅，設定每年租金漲幅的區間，保證“住房不炒”，有效控制住房租賃市場。根據居住年限設置租金漲幅階梯，租金漲幅隨著居住年限的延長不斷遞減，直至達到下限。并且房東不能趕走租客，除非租客搬走或違反公寓規則或死亡。租客可穩定居住，房東能獲得穩定的租金收益，公寓企業可降低營銷成本，獲得穩定的現金流，可謂三贏；對房東，租客，公寓企業三者的權利義務做詳細規定。對信譽調查、居住人數、寵物飼養等有相關規定，房屋違建出租、進行非法交易活動等都要受到制裁。有效規范公寓管理。

五、結論

隨著“互聯網+”政策的推行，國家對長租公寓的政策指導，長租公寓將趨于機構化、規模化、專業化。長租公寓+“互聯網”這一新模式將成為長租公寓的未來長期發展方向。目前，這個模式還處于試驗發展階段，具有一定的局限性，它的適用范圍有限，需要具備很復雜的條件才能實現這個新模式。這一模式存在些許問題，成效測度還需要較長的時間與過程，分析這些問題并試圖改進之，未來使這一模式步入成熟階段，必將促進長租公寓進行變革，從而真正完成住宅租賃產業和互聯網產業的升級改造。