房地產財務管理風險防范與控制

艮聽岳

摘要：幾十年的快速發展給了房地產行業巨量財富累積的機會，但也使各類財務管理風險顯露端倪。這既有具體管理手段方面的表現，根源卻是理念和思想層面的積弊。加強房地產財務管理風險防范與控制首先需要在意識上加以重視，并應加強內部控制、做好預算管理、落實責任制，同時需要加快建立財務管理信息化體系等。

關鍵詞：房地產 ?財務管理 ?風險防范 ?控制

作為企業管理工作至關重要的核心組成，財務管理水平高低具有牽一發而動全身的決定性作用。尤其是在房地產這類監管嚴格、周期長、操作復雜繁瑣的產業領域里，財務管理不僅影響著企業收益與利潤，且更會直接或間接地左右企業的生存與發展。

一、房地產財務管理風險的類型和成因

（一）類型

房地產財務管理風險通常可以從狹義與廣義兩個方面加以分析。狹義的財務管理風險主要指房地產財務管理對于杠桿使用不當，造成投資者收益變動幅度過大，嚴重者可能引發潛在的破產風險。廣義的財務管理風險則是指涉及前期融資、中期作業過程中的資金使用與管理乃至后期利潤分配等所有環節不當與失誤，給企業盈利甚至生存帶來不利影響等。

因此，房地產財務管理風險類型多種多樣，涉及到生產經營的每個細節。比如融資階段不盡合理的資金結構、過度依賴貸款、舉債數額巨大。又如多次多量貸款融資后又做不到專款專用、款盡其用，造成企業銀行帳戶上冗余資金沉淀，既給融資環節造成不必要的巨大壓力，又降低了資金流動性，且因存款利息不足以抵消貸款利息而得不償失。再如企業預算管理工作不到位，往往只在事后進行財務核算，事中和事前的規劃與防控力度有限，導致實際投入與消耗遠遠超過預算限額，這不僅給企業最終收益帶來嚴重負面影響，更潛藏了資不抵債等巨大風險隱患。如此種種不勝枚舉。

（二）成因

之所以存在如此眾多的風險，一個很重要的原因在于企業高層管理對于加強財務管理和風險防控的意識還不到位。不少企業的高層管理對于財務風險長期停留在粗放式管理的早期階段，始終將搞貸款、趕工期等置于加強財務管理之前。在這樣的不良示范之下，中層管理與基層作業人員自然上行下效，于是錯漏和失誤百出。加之不少房地產公司功利意識極為嚴重，對短期收益十分看重，而對需要長期投入的人才隊伍培養、財務管理信息化建設等毫無興趣。如此一來，包括企業財務管理在內的眾多管理環節無論觀念還是手段均落后于時代發展和市場變化，自然給各類風險以可乘之機。

二、房地產財務管理風險防范與控制的策略

（一）轉變觀念

防范與控制風險固然不能缺少嚴密周詳的手段，但根源上卻是防范意識和警惕性起著決定作用。房地產財務管理風險防范與控制成效的源頭乃是管理者、財務人員的思想高度重視、手段堅決有力。因此，突破陳舊管理模式局限的先決條件是轉變觀念。

包括高層管理到基層財務工作者在內的一眾人員都要對新時期內外部環境的巨大變化、政策風向、市場競爭等保持始終如一的關注與警醒，在規劃決策階段就將防范與控制財務管理風險納入日常重點工作范疇。同時，各級管理人員要與財務人員共同做好風險監測工作，并積極主動地就潛在風險的苗頭提出示警及防范意見等。

房地產企業需要將防范與控制財務管理風險作為企業文化建設的重要組成，將其與建筑工程安全管理等共同納入企業核心管理事務領域。企業“一把手”應當主動承擔起財務管理風險防控最高責任人的任務，并將其作為自身業績考核的一部分長抓不懈。只有當最高層管理者以身作則重視和強調財務管理風險問題，其下屬各工作崗位的成員才能引起足夠的重視，才能逐漸轉變陳舊落后的思想觀念，從而使財務管理風險的防控得以落實與踐行。

（二）加強內部控制、做好預算管理、落實責任制

任何風險一旦成為事實就只能作為事故加以應急處理，不再屬于有效預防的部分。因此防控財務管理風險就需將工作做在事前，這就需要企業加強內部控制、做好預算管理。

尤其是在項目規劃設計階段，企業需要堅持標準化、精細化管理，將每個環節層層細分，制定好相應的資金、費用等定額數值標準，劃分出允許合理波動的上下限。同時要堅決實施無預算不操作的規定，任何超越預算或不在預算規定內容內的投入或消耗均不允許通過。特別是當工期壓力巨大時，此種內部控制和預算管理更當重視和強化，不能以趕工期為由隨意突破預算控制范圍。

要使內控和預算管理制度得以順利推進，一個重要手段就是落實管理責任制。即，各作業環節相應的績效考核中需加入財務管理風險防控措施的檢測得分或以權重代表。一旦出現超出預算或有不當消耗等情況出現時，對應的作業環節直接責任人、間接責任人都將被扣除一定比例的績效收入。只有當風險防控與當事者切身利益之間建立起直接的關聯，才能實現財務管理風險防控入腦、入手，從而使降低財務管理風險落到實處、產生實效。

（三）加快建立財務管理信息化體系

信息時代大背景，技術正在為房地產財務管理風險防控提供越來越全面的保障。比如全局化、整體性的房地產財務管理信息平臺。通過將全產業鏈、作業環節一并納入平臺化管理，房地產財務管理有條件實現即時化、可視化、自動化、智能化。

例如借助大數據和云計算實現財務管理風險的自動預警功能。無論處于作業環節的任何端口，只要操作人員或管理者行為超出了事前規劃的標準值允許變動范圍，系統即會實時示警，并將相關數據傳送到直接當事方和管理方等各環節。同時，按照預先設置的管理程序，這些違反內控制度和預算管理要求的行為、人員都會被系統自動記錄為待處罰狀態。如此，不僅極大地縮短了管理與防控時間、提高了管理效率，而且能夠起到良好的示范作用。

三、結束語

隨著國家對房地產行業調控力度不斷加大，昔日的內外部環境正在日趨規范、嚴謹。過去依靠粗放式經營管理就能取得不錯收益的日子一去不復返，嚴格管理形式、提升管理水平正在成為行業逆境求存的焦點。房地產財務管理防范風險不是僅僅需要對陳舊操作方法進行微調，而且需要從管理思想、意識、形式、手段全方位實現優化創新，徹底修正存在于管理理念層面的失誤。只有在理念環節跟上了時代發展和市場變化的節奏，房地產財務管理才能實現整體水平提升，才能順利度過轉型升級的改革深水區，實現新時期的可持續發展。

參考文獻

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