農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款問題研究

祝雯莉 楊麗霞 徐欣南 干磊磊 沈思凡 章雨青

【摘 要】 本文以杭州市臨安區(qū)為研究對(duì)象，采取實(shí)地調(diào)研的方法，研究了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的現(xiàn)狀，分析了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題，在此基礎(chǔ)上，提出了相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 抵押貸款 問題

1 引言

“三農(nóng)”問題中，資金短缺嚴(yán)重對(duì)農(nóng)戶收入增長(zhǎng)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約影響極大。為提升農(nóng)村金融服務(wù)水平，促進(jìn)農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，2014年中央一號(hào)文件提出，在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。但在實(shí)踐中，不同地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、政策推行程度各異，開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的情況存在較大差異。本文通過對(duì)杭州市臨安區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的實(shí)地調(diào)研，探討了存在的一些問題，對(duì)進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

2 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款現(xiàn)狀

2.1農(nóng)村土地評(píng)估機(jī)制。為了規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的土地評(píng)估機(jī)制，臨安區(qū)堅(jiān)持農(nóng)村土地評(píng)估遵循公平公正、有效利用、預(yù)期收益、保護(hù)各方利益的原則。以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限，按照當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)價(jià)格或簽訂的土地流轉(zhuǎn)年均價(jià)格作為農(nóng)村土地評(píng)估的基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。

2.2農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款流程。臨安區(qū)對(duì)符合國(guó)家的法律法規(guī)等政策的土地按 “委托授權(quán)——形式審查——信息發(fā)布——征集受讓方——組織交易——成交簽約——結(jié)算交割——出具鑒證書——變更登記及備案”的程序進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易。區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、鎮(zhèn)交易分中心平臺(tái)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息管理庫(kù)，對(duì)交易資料及時(shí)整理歸檔，并錄入農(nóng)村集體“三資”監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)行動(dòng)態(tài)更新和監(jiān)管。

2.3農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款實(shí)施情況。目前臨安區(qū)錦興農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司、花崗鎮(zhèn)國(guó)石村梅大姐高山生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、昌化鎮(zhèn)雙塔村經(jīng)濟(jì)合作社、浙江玉禾相約農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司和龍崗章家小香薯合作社等都已經(jīng)憑借《杭州市臨安區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)）抵押登記申請(qǐng)表》，按照相關(guān)工作流程，向區(qū)農(nóng)村信用合作申請(qǐng)抵押貸款，用于公司經(jīng)營(yíng)。臨安區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村三級(jí)在堅(jiān)持農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)基本原則的基礎(chǔ)上，積極培育流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，有目標(biāo)、有步驟地引導(dǎo)推進(jìn)適度規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、種植大戶等經(jīng)營(yíng)主體擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高生產(chǎn)效益。

3 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題

3.1銀行等金融機(jī)構(gòu)積極性不高。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的處理難度大，外部因素影響大，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏專業(yè)的土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地價(jià)值合理界定較為困難，抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)保障缺乏有效機(jī)制，評(píng)估公司參與的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資環(huán)節(jié)的案例本身較少，市場(chǎng)參考交易非常少，并且土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估工作成本高，利潤(rùn)薄，造成銀行等金融機(jī)構(gòu)積極性不高。

3.2農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)尚不到位。存在因權(quán)屬有爭(zhēng)議、擬征遷區(qū)域村級(jí)暫保管等產(chǎn)生的合同權(quán)證未到戶問題;跨社承包不合法導(dǎo)致無法進(jìn)行土地調(diào)換，造成處置困難的問題;部分村民辦理移民用地手續(xù)時(shí)，對(duì)原承包農(nóng)戶采取流轉(zhuǎn)費(fèi)形式處置，造成失地農(nóng)民要求社會(huì)養(yǎng)老保障而無法落實(shí)的問題;少數(shù)區(qū)域存在承包土地改變土地性質(zhì)和用途情況;流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范問題;由于社會(huì)公益事業(yè)占用農(nóng)田，補(bǔ)償存在難度的問題等。

3.3法律法規(guī)相對(duì)滯后。在使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押?jiǎn)栴}來看，《擔(dān)保法》中明確指出了土地流轉(zhuǎn)不能用抵押的方式進(jìn)行，可是在《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律條款中，土地的合理流轉(zhuǎn)途徑中包括了轉(zhuǎn)讓這一手段。我國(guó)當(dāng)前的很多法規(guī)對(duì)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定還相對(duì)滯后。中央雖多次明確給出相關(guān)改革信號(hào)，但在農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款改革中尚缺乏法律保障。

3.4農(nóng)戶參與意愿不高。由于很大一部分農(nóng)戶是家庭農(nóng)地較少，即使國(guó)家推出政策，也不能實(shí)現(xiàn)抵押貸款，對(duì)該政策不關(guān)注不了解;專科和本科及以上學(xué)歷的戶主，在接受高等教育后可能有更廣闊的就業(yè)空間，導(dǎo)致對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性降低，其抵押貸款意愿也隨之逐漸降低;對(duì)于打工和經(jīng)商農(nóng)戶，因?yàn)榧彝スB(yǎng)負(fù)擔(dān)較小，家庭生活支出與投資支出也可能相對(duì)較低，其資金需求并不迫切，參與率低下。

4 完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的建議

4.1完善風(fēng)險(xiǎn)防控體系。創(chuàng)新土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)政府擔(dān)保基金，為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押提供一定的擔(dān)保，以降低土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。探索建立農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)制度，一旦發(fā)生還貸危機(jī)，還可分擔(dān)經(jīng)營(yíng)主體和銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2逐步實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)村土地出現(xiàn)較為分散，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小。經(jīng)營(yíng)規(guī)模大的流轉(zhuǎn)土地作為抵押物的價(jià)值比小規(guī)模的更高，且經(jīng)營(yíng)主體從金融機(jī)構(gòu)處獲得貸款的難度更小。此外，一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)有利于資金利用率提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率提高，投入回報(bào)率也將提高，最終促進(jìn)盤活農(nóng)村閑置土地，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

4.3逐步建立完善激勵(lì)機(jī)制。政府要進(jìn)行多方面的扶持，如財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠稅率，發(fā)行地方專項(xiàng)金融債等措施，建立商業(yè)銀行放貸優(yōu)惠的相關(guān)激勵(lì)機(jī)制，加大政府干預(yù)，調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行放貸的積極性，讓更多的農(nóng)戶們參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款并擴(kuò)大其規(guī)模。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款程序和創(chuàng)新相關(guān)信貸產(chǎn)品，進(jìn)一步降低獲貸的準(zhǔn)入門檻。

4.5加強(qiáng)貸后管理。一些小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的土地，其抵押物價(jià)值較低，故金融機(jī)構(gòu)要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。故增強(qiáng)對(duì)借款人在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押期間抵押土地經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)測(cè)力度，及時(shí)了解借款人的土地經(jīng)營(yíng)情況。當(dāng)發(fā)現(xiàn)借款人可能會(huì)發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)貸款合同約定及時(shí)停止或提前收回貸款。

基金項(xiàng)目：浙江農(nóng)林大學(xué)大學(xué)生科研訓(xùn)練項(xiàng)目資助（項(xiàng)目編號(hào)：KX20180203）、浙江省新苗人才計(jì)劃項(xiàng)目大學(xué)生科技創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201703210411）。