房地產項目現金流全過程管理思路研究

謝美花

摘要：企業生存發展的基本是安全、穩定的現金流，特別是對于房地產企業來講。由于對資金產生較大需求，開發時間較長等特點降低了資金鏈安全程度，導致企業擴大了運營風險。因此，在開發房地產項目全過程中科學應用資金是公司必須高度關注的問題。本文針對房地產項目現金流全過程，基于現金流管理現狀，提出各個環節管理思考。

關鍵詞：房地產項目;現金流;全過程管理

一旦房企行業出現斷裂資金問題，必將對銀行系統造成重創，甚至威脅社會的穩定發展，嚴重威脅金融系統的可靠性，經濟出現迅速緊縮，大量與其有關的公司破產。迫切需要結合公司發展環節，采取對應的管理現金流的方法，及時監控管理，認真反饋結果，令公司產生文化凝聚力，幫助企業總結最佳的發展道路。通過合理方法對現金流量科學估算，進一步控制各個開發環節產生的現金流。本文在這一前提下探究現金流管理工作。

一、管理現狀

（一）資本市場發展缺乏完善性

我國自20世紀90年代開始發展資本市場，房地產行業需要大規模融資，相應融資決策與發展都需要將市場作為基礎。因此，市場缺乏完善性將對資金來源造成巨大威脅，影響現金流管理。

當前，我國的信用系統不夠完善。銀行在市場中主動性嚴重不足，靈活性嚴重不足的業務和品種，影響了企業融資。由于市場中增加了上市門檻的高度，無形之中提高了融資難度。降低了資金使用效率。當前我國很多房地產企業規模相對不大，嚴重依賴市場融資，影響了企業可持續發展。

（二）資金來源渠道單一

首先，對現金流來源科學分析：

1.自有資金

在開發項目之前，房地產企業必定具備一部分自有資金。具體是引入合伙人資金以及通過股票發行獲得資本市場的資金。

2.銀行信貸

我國房地產金融關鍵還是銀行信貸，初步產生各種融資形式共存的格局，在發展過程中缺少完善性。最關鍵的依然是銀行信貸，決定了其限制企業的程度[1]。

3.股權融資

我國房地產金融中股權融資占據一定比例。加之其他上市企業利用證券融資向地產行業注入資金，在產業整體資金來源中上市融資的比例也會增加。

4.其他形式

聯建和參建屬于一種合伙制的融資。一個房地產項目通過若干參與者聯合經營，是多個投資者共同產生的投資行為，科學利用外部投資模式。我國房地產企業正處在初級利用該模式的階段，規模相對不大[2]。

當前我國房地產企業擁有超過75%的平均負債率，由于缺少多元化的融資手段，一般都是由銀行提供資金，來源相對單一。地產商在缺少自有資金的狀況下，開發過程中習慣于使用貸款、墊資和預付款等方式。在支出部分購置土地費用以后，地產商在前期開發中可以使用貸款，利用墊資或變相墊資使項目封頂，再支付其他一般項目資金，通過預付款的方式開展接下來的項目開發工作。

（三）成本控制體系不健全

公司對產品進行生產與銷售時產生的全部費用總和即成本。但是，具體工作中，很多公司一般把生產產品作為管理成本的核心，重視管理生產形成的成本，忽略了內部其他非生產部門影響成分的情況，比如，管理部門和研發設計部門形成的費用等。更加不用說強調外部價值鏈。這種高度關注管理生產成本難以達到市場經濟發展需求，限制了公司的可持續發展，削弱了競爭水平。企業無法統一的生產和經營，出現大規模積壓產品現象，不符合市場發展需求。成本控制工作避免滯留在計劃經濟采取的產供銷方式上，需要結合市場特點開展客觀預測[3]。

二、全過程資金流管理

（一）投資決策分析

這是開發項目的關鍵內容，整體規劃運營流程，在數據調研分析的前提下，采取經濟可行的方案，避免不恰當的決策導致投資的盲目性。比如在籌資操作中有關行為不恰當產生財務威脅，負債權益缺少平衡的比重，增加了投入成本等;投資操作中形成的短期行為和盲目投資嚴重侵占與消耗資本，使企業發生現金流嚴重不足的問題，降低了使用和回報資金的效率。在這一環節，經過合理預測各項指標，針對進度編制科學計劃，不僅科學指導了后續管理工作，還可以準確發現資金斷裂風險，設計預防和解決措施，充分保證在實施項目中的銜接度。比如構建管理信息平臺，安排專業人員單獨管理，掌握工作方位職責，整體評估結果，制定獎懲制度[4]。

除了內部管理因素之外，還應對外部環境影響情況科學思考。國家改變政策和法律規定，市場經濟發展等都會影響管理。基于籌資方面分析，調整準備金率一定程度導致銀行調節銀根，增加地產企業取得貸款的困難程度，使項目產生其他風險。隨著不斷增加的庫存量，嚴重失衡的供求比重必定影響銷售，當難以迅速變現庫存時，難以及時補充，不利于今后的項目建設工作，甚至威脅其他項目的開展。

（二）前期工作準備

在本環節流出現金的關鍵內容即獲得土地使用權，獲取方法各種各樣，牽涉到轉讓、招投標和競拍等。不斷加大的競爭壓力造成企業必須通過更高的價格獲取使用權，使現金流異常緊張或是短暫性斷裂。可以按照計劃，結合貼現方法對企業能夠承受的最高價進行倒擠，或通過應急方法籌集現金。

除了以上內容之外，還包括各項審批、招投標內容、項目現場準備工作等。通過合理調整與處理，設計相對合理的項目工期計劃達到應用資金要求，有效減輕企業承受巨大壓力，嚴控經營風險，最大程度保證安全。在這一過程中對現金流入形式無法嚴格規范，企業大多數情況下利用前期籌劃現金以及自有資金發展項目，若發生緊張的成本以及監理方實施的監督工作是本階段關鍵管理內容。因此，在建設開發整體流程，嚴格比較投資決策與建設環節產生的現金流，認真規劃與控制構成各種成本的因素。

在建設環節，預售通過現金方式把銷售收入劃入管理系統中，產生現金回流，也是真實的項目收入，這一環節的回籠資金概率相當于整體投資的50%-70%。這部分現金可以對前期投入現金有效彌補，為項目后續操作提供全新資金，創造豐厚利潤。

（三）項目竣工

竣工操作結束以后，具體包括兩部分內容。第一，最后管理工作是銷售、回款效率和速度、支出稅收成本、償付貸款等，本環節流出的關鍵現金即歸還的貸款，而流入現金則是快速銷售與回籠資金。第二，雖然管理基本到達尾聲，但依然需要不斷循環管理，全面總結與評價管理，這項工作體現出一定的必要性。總結評估后期工作來自于三個方面：是否設計目標;管理中流出流入現金的合理性;影響目標和實際差異的各種因素。可以安排專業評估團隊，整理歸納管理全過程中的各項數據，找出問題，總結經驗。

三、結束語

在社會經濟迅速發展的環境中，開放房地產項目始終需要面對巨大的挑戰，強化管理至關重要。近些年來，房地產企業由于難以妥善管理資金引發一系列問題。作為我國國民支柱產業的房地產，密切聯系人們的日常生活，逐步成為社會各界關注的一項內容。住房商品由于突出的不可替代性令其價格持續增長，人們對其產生的剛性需求以及盲目炒房，在一定時間內房產失去了供求平衡。房地產行業需要解決的問題有很多，利用管理分析問題，主要是由于該行業產生的特殊性，資金是確保企業可持續發展的基礎。

參考文獻：

[1]卓敏.新政下房地產企業資金鏈問題研究[J].財會通訊，2016 （1）：82-83

[2]王步芳.我國上市公司現金流的管理策略[J].無錫商業職業技術學院學報，2015 （12）：56.

[3]李玉，陳海豹，周樂毅.基于價值鏈管理的現金流管理的研究[J].商品與質量的理論研究，2016 （3）：77.

[4]李崇堅，黃石松.中國房地產資金來源結構變化趨勢預測[J].中國經濟時報，2017 （23）：89.