淺談我國不動產登記的現狀及發展

【摘要】針對我國的不動產的登記制度，其中存在很多不完善的方面，這是因為各個登記部門和相關法律不夠完善，也沒有得到統一。因此我國需要完善登記制度，通過專門的法律和部門管理不動產登記制度，進一步改善不動產登記。本文結合我國不動產的登記現狀，提出具體的發展對策。

【關鍵詞】不動產;登記;現狀;發展對策

完善不動產登記制度可以保障交易法律的有效性，完善登記制度可以保證我國物權法更好的發展。不動產登記制度就是國家干預不動產的交易關系，通過登記方法保護不動產權的設立和轉移過程，使大眾可以了解不動產的物權狀態。不動產登記利用公示方式，幫助公眾了解不動產的物權狀態。不動產登記制度可以確定物權所屬，如果發生物權糾紛可以利用不動產制度進行解決，同時也可以保護物權交易的秩序，進一步提高交易效率，使交易成本由此降低，由國家把控不動產，可以更加便利的實施宏觀調控。制定物權法有利于統一財產關系的基本規則，在法律上保護公民合法的私有財產。

1、我國不動產登記的現狀

我國當前是由多個行政部門負責管理不動產登記，例如由土地管理部門管理土地的各種權力，由林業管理部門管理林業的各種權力等。因此需要結合登記和相關部門的職權，但是當前我國的登記制度存在很多缺陷需要得到完善：

因為我國各個登記部門比較分散，交易當事人在查詢交易的過程中，無法保證信息的全面性，這樣就會影響到交易。此外因為登記部門的分散性，交易人員會通過繁瑣的登記手續，使登記效率不斷降低。在這種制度的影響下，人們在抵押房屋和土地的過程中，可能會出現重復抵押的問題。因為登記機關的分散性，無法徹底的實施登記制度。此外還會影響登記人員的工作，無法貫徹落實登記制度。這樣就會影響到個人財產和社會財產的穩定性，不利于建立社會信用。

物權公示是為了幫助大眾識別物權，利用公式方式公開物權，當事人可以更加清楚物權的狀態，維持物的交易秩序。但是在現實工作當中，卻無法保障抵押人的抵押財產，向貸款銀行再次抵押，這就需要辦理相關手續，如果發生糾紛，那么司法機關就無法對于貸款銀行的權益給予保障。

我國的登記沒有重視其公示功能，只是看到了登記的行政管理作用，無法充分發揮出登記制度的作用。這種登記制度發揮著行政職能，沒有全面考慮到交易第三方的權益，這就無法統一登記部門執政行為，在實際登記的時候只是落實了行政管理，沒有將信息進行公開，廣大群眾的利益無法得到保障，同時也不利于當事人的后續查詢，使登記的作用得到限制。一些登記部門缺乏服務意識，這樣不利于落實查詢登記程序，當事人在實際登記的時候，因為信息不夠全面，或者因為查詢過程比較復雜，可能在交易過程中承受較大的損失。

2、我國不動產登記的發展措施

2.1統一不動產登記法

統一有關物權登記的相關法律依據，這樣如果發生了物權糾紛，就可以快速確定法律解決方案，使案件處理效率不斷提高。針對我國的不動產登記法律，主要包括四個層次，第一方面指的是全國人民代表大會制定的物權法，這也奠定物權模式和登記模式統一的基礎。第二方面是不動產登記法，使我國不動產登記的程序和性質等得到保障，對于我國不動產登記制度的構建起到促進作用。第三方面指的就是國務院制定的不動產登記條例，第四方面指的就是登記實施細則和管理制度等。通過這種完善的立法體系，有利于明確具體的操作程序和制度，保證不動產登記制度的統一性和科學性。

2.2統一不動產的登記機關

我國物權法要求統一不動產登記機關，我國應由行政機關擔任不動產登記機關，要堅決保證監管的統一性，不能出現多個負責單位的情況，主要登記機關應該逐漸放棄其他的行政工作，在市場經濟的影響下，充分發揮出不動產市場經濟的作用。國家可以設置專門的不動產登記局，負責統一管理有關不動產登記的事項。

2.3加強不動產物權的核查

登記部門需要實時檢查不動產物權，避免不動產物權的真實性受到影響。保證不動產登記制度始終處于權威地位，也可以避免登記部門出現錯誤，導致當事人因為交易承受巨大的損失。如果登記部門出現了錯誤行為，那么當事人可以要求登記部門承擔所有的責任，并且可以要求賠償。

因為某些管理部門缺乏登記制度，不夠了解不動產登記機構的作用，這樣就會影響到不動產登記條例的落實，因此我國需要增強這方面的督導人員，尤其需要監督和指導地方的不動產登記工作，保證優化整合不動產登記機構。

2.4明確登記的物權屬性

明確登記的物權屬性，需要確定不動產物權轉移合同的要件。不動產登記只是負責保障不動產物權變動生效，但是無法保障不動產物權轉移生效，因此不動產轉移合同雖然在法律上是有效的，但是如果不登記，那么就不會實現合法的物權變動，同時對于善意第三人無法起到對抗作用。因此我國的物權法需要增加相關條例，如果賣方多次轉移一物，沒有遵守合同的相關規定，但是他辦理了相關登記手續，那么買方是無法補辦登記的，但是可以要求賣方提供一定的賠償。

2.5引入公證制度

公證機構不僅需要審查不動產登記的實質，同時還需要記載登記的其他程序性問題。公證人員完成初步審核之后，需要利用新聞媒體向社會公眾公示審查內容。在公示過程中，如果出現瑕疵問題，那么登記機關就要立刻重新調查，如果沒有發生任何異常問題，登記機關即可承認物權變動行為。此外應該由公正人員負責登記內容的錯誤，由登記機關人員負責登記薄記載錯誤。繼承是比較負責的民事法律行為，而不動產的繼承也需要公式，只有保證繼承人具備合法產權才可以被繼承，繼承過程中，如果涉及到多個繼承人，就要根據法律規定和遺囑等內容，在主觀部門辦理繼承手續，公式人作為法律實施者，將繼承全部環節或者部分環節引入公證制度。

結語：

我國不動產登記有利于我國和諧社會的發展，但是當前我國的不動產登記制度還是存在一些不足，因此需要結合我國實際情況進行改進，促進我國不動產登記的發展。

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作者簡介：

李洪濤，聊城市不動產登記中心，山東聊城。