探究內部控制在房地產企業的運用

楊攀

摘 要：房地產業的健康發展是國家領導層調控樓市的根本目的，作為國民經濟重要支柱產業，隨著政府推行經濟結構調整和產業轉型升級，房地產企業逐步向品牌化、多元化、規模化方向發展，由于客戶越來越重視居住品質，必然要求企業從項目選址、設計、施工、物業服務等方面注重品質，加之政府對企業的稅務管理模式的調整，使得越來越多重視建立健全內部控制。

關鍵詞：房地產企業；內部控制制度；問題與措施

財政部出臺的企業內部控制建設規范已經在很多行業應用并取得了良好的效果，雖然內部控制在房地產企業也有應用但力度不夠和成效不明顯，因此企業應深入運用內部控制建設來實現自身的精細化管理，不斷優化自身的運營管理模式，提高企業在發展過程中對風險的防控能力，實現企業長遠良性地發展。

一、房地產企業在內部控制方面存在的問題

（1）企業高層管理者不支持或支持力度較弱

內部控制是房地產企業建立健全內部管理制度的重要組成，同時也是房地產企業有效規避各種企業風險的手段之一。但目前在一些中小房地產企業中，高級管理者或企業經營主缺乏對內部控制意識，對企業中的經營業務和重要及關鍵崗位往往還停留在“人治”階段。在企業選才、用才上，認為只要用自己信得過的人，就不會出現風險。他們認為只要把財務部門把賬做好，錢管好，財產管好，就不需要內部控制制度了，而且單純地、片面地認為搞好企業財務管理就是加強內部控制了，將目光只投向財務管理。

（2）企業內部控制制度不完善和崗位設置不合理

在房地產企業管理中，由于領導層往往只建立與經營業務活動相關的基本管理制度，同時考慮為了節約人力成本，在財務部設置了內控崗位和配備了相應人員，接受財務部負責人的領導，而且主要職責是對財務收支進行稽核和經濟合同復核等，這樣會導致內部審計的獨立性不夠。由于缺乏各項業務的內部控制制度上的授權，使得內部控制人員無法及時實施對關鍵業務和關鍵崗位的日常監督，從而出現內控人員的地位處于弱勢，造成其話語權不夠，很多時候內控就變成了內控人員的自娛自樂，變成了紙面內控，90%的工作在于完成各種內控表單以應付上級領導的內控檢查。

（3）企業制度和流程缺乏整體性和系統性

很多房地產企業的內控制度都是在發展中逐步建立和完善起來的，經常是在管理中發現出現了某個問題了，才相應地制訂、出臺一個制度來規范。比如，某一個月發現公司通訊費過高，立馬就制訂通訊費用管理辦法；其他某月又發現業務招待費增長幅度較大，又立即制定業務招待費開支管理辦法。這種“救火式”的制度往往只能防范已發生的風險，而不能達到“防范于未然”的效果。這樣的制度體系缺乏系統性和完整性，沒有科學合理的分類，甚至會出現不同制度之間的重疊或相互矛盾，政出多門， 嚴重影響了企業經營發展。

（4）內部控制制度的設計和執行不一致

內部控制制度是否能夠得到有效執行是房地產企業運行過程中經常遇到的問題，很多出事故的案例大多不是因為沒有制度規定，而相反是大家都覺得麻煩或是會降低工作效率，不去按制度中的明文規定執行。究其原因有兩個方面：一是制度本身存在問題。因為制度當初在設計時考慮不夠周全，或者流程太過于繁瑣，或是出現新問題、新情況原有的制度已經不適用但又沒有及時修改，從而使得制度在實際工作中無法具體操作。二是執行上的問題，缺乏保證制度能夠有效執行的機制。某些房地產企業由于組織機構簡單，人員配備緊張，無人對內部控制執行情況進行監督檢查，同時也沒有相應的獎罰機制，使得內部控制制度成了“一紙空文”。

二、房地產企業加強內部控制建設的措施和建議

（1）在房地產企業內部建立健全行之有效的內部控制管理體系

通過對房地產企業內部組織機構調整，優化內部管理體系，必須要讓領導層意識到建立內部控制體系的必要性和重要性，建立起“高層基調”，營造內部控制環境的“企業基調”。通過層層選撥一批具備職業素養和業務水平扎實的員工組建專門的內控部門，并確定內部控制目標，加強內部控制監管，保證各項內部控制制度有效執行。

（2）以資金控制為著力點，建立內部良性資金循環使用系統

房地產企業是典型的資金密集型企業，做好企業內部資金管理是保證企業良性發展的保障。合理使用資金既能保證正常工程施工進度，又能減少資金利息的支出。所以房地產企業必須將工程、成本、銷售、財務等相關部門密切配合起來。通過目標成本管理系統，對各分項工程的施工形象進度把控、產值完成支付條件進行嚴格把關。工程部確認合同約定的進度節點，成本部復核完成產值的付款條件，財務部對其進行復核，并對質保金、代扣水電費等合理留置。另一方面也要與合作銀行建立良好的關系，通過項目開發貸款、銷售現金回款與銀行加強合作，加快客戶按揭回款及時到賬。同時對于一次性付款的客戶增大優惠力度，提高現金回款率，加速資金回籠。

（3）做好全面預算管理，加強合同管理

房地產企業的全面預算是采用項目預算與資金預算相結合的模式。項目預算主要包括項目投資的經濟性、投資款項的設計規劃、對項目投資成本的預算、對外借款及還款計劃和投資利潤等。資金預算是財務部對各部門申報的月度資金使用計劃進行匯總，依據項目進度對資金使用的合理性進行審核，以公司的整體資金為依據，整體經營目標為標準實施的動態資金管理。在企業內部推行全面預算管理，由內控部門牽頭，各個業務部門緊密配合。就預算管理的全過程來看，我們可以從預算編制、預算執行、預算考核這三個方面著手。公司經營班子每月召開一次經營工作例會，內控部門對預算執行情況進行分析，揭示差距，找出原因，研究對策，落實措施，促進管理，完成目標。同時設立法律顧問崗位，加強合同管理，主要從培養員工的法律意識、完善合同管理流程、加強合同信息安全管理等方面，這樣有利于規避企業經營風險。

（4）建立健全房地產企業內部辦公信息化系統，加強審計

大中型房地產企業可以采用泛微協同OA信息系統將就需要將制度進行分層管理，并將其細化為一系列流程，用流程圖、文字描述及輸入輸出的表單模板形成業務流程圖來展現，讓每一個人都能一目了然地知道辦事的程序、涉及的部門、人員和規章制度，而且能夠將工作中形成的經驗固化下來。另外，制度流程在執行上必須有相應的檢查監督，比如把內控審計的結果與績效考核掛鉤就是個好辦法。組織機構簡單的中小型房地產企業可以借助外部審計機構，一年對發生的經濟業務進行全面審計一次，日常審核由專職會計人員負責。

（5）建立合理的獎罰機制，塑造企業文化

對于房地產企業的管理層和普通員工，取得經濟利益是他們的最大的訴求之一。建立一套科學、合理的獎罰機制，既能充分調動員工的積極性，又能使他們更好地完成自己的本職工作。企業文化是是一個企業生存發展的指導性核心思想，在它的帶領下，企業的核心凝聚力會逐步達到一個新的高度，企業整體團隊意識增強，部門之間的協作力會更加協調，企業整體工作效率會不斷提升，盈利水平會逐步提高。

三、結論

當前，房地產企業由于受到宏觀經濟形勢和政府一系列嚴厲的調控政策影響，使得全國各地的樓市成交量相比去年同期急劇下滑，這對房地產企業的銷售與成本控制，工程施工進度管理是個嚴峻的挑戰。在現階段，房地產企業必須認識到內部控制對企業長遠發展的重要性。通過在房地產企業實施、完善內部控制活動，可以更進一步加速內部資金周轉，提高資金使用效率，使得盡量少的投入獲取最大的經濟利益流入。

參考文獻

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