住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用探析

劉宇

摘 要：住房公積金制度隨著房地產(chǎn)市場一同成長，在其日趨成熟完善的同時(shí)也在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，住房公積金參與調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力正逐漸弱化，只有客觀認(rèn)識現(xiàn)狀，找準(zhǔn)存在的問題并積極加以應(yīng)對，才能充分發(fā)揮住房公積金的保障作用，讓更多住房公積金繳存人實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)市場;調(diào)控作用

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）07-0131-03

一、住房公積金與房地產(chǎn)市場存在深刻內(nèi)在聯(lián)系

住房公積金是指企事業(yè)單位和社會團(tuán)體為在職職工繳存的長期住房儲蓄金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的一種主要形式，具有強(qiáng)制性、保障性和互助性的特點(diǎn)，是我國一項(xiàng)重要的住房社會保障制度，單位依法建繳住房公積金是其應(yīng)盡的義務(wù)，單位和職工個(gè)人所繳存的住房公積金以專戶存儲的方式歸職工個(gè)人所有。房地產(chǎn)市場是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)，主要以土地和建筑物為經(jīng)營對象，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、維護(hù)和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性。住房公積金與房地產(chǎn)市場的內(nèi)在聯(lián)系，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1.住房公積金促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。住房公積金以購買自住住房而設(shè)立，我國自實(shí)行住房公積金制度以后，群眾的自住住房實(shí)現(xiàn)了從實(shí)物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前房價(jià)居高不下的情況下，也一定程度上緩解了群眾的購房壓力，提升了其住房消費(fèi)能力，進(jìn)而推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.住房公積金穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的供給。住房公積金是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段之一，特別是對住房公積金貸款政策的調(diào)整和運(yùn)用。當(dāng)房地產(chǎn)過熱致住房公積金貸款出現(xiàn)強(qiáng)勁需求時(shí)，有關(guān)部門可采取信貸緊縮政策，壓縮住房公積金貸款需求，從而實(shí)現(xiàn)對過熱房地產(chǎn)市場的抑制。反之，可采取系列信貸寬松政策，刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的供需平衡調(diào)控。

二、住房公積金參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在的突出問題

隨著全國住房公積金繳存額度和住房公積金貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，它參與調(diào)控房地產(chǎn)市場、影響居民購房行為的作用越來越大，但因其調(diào)控方式較為溫和、漸進(jìn)，且受限于住房公積金制度本身的局限性，在當(dāng)前快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場面前，其參與調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力逐漸趨于弱化，并存在著一系列問題。

1.住房公積金繳存額增長緩慢。目前，全國機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)大多均已建繳了住房公積金，當(dāng)前住房公積金繳存擴(kuò)面的重點(diǎn)是非公企業(yè)和個(gè)人。一方面，因非公企業(yè)等部分責(zé)任主體貫徹落實(shí)《住房公積金管理?xiàng)l例》的自覺性不夠，認(rèn)識不到位，職工維權(quán)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致將住房公積金由“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”推進(jìn)難度較大。另一方面，住房公積金繳存擴(kuò)面工作沒有形成固定機(jī)制，僅依靠住房公積金管理機(jī)構(gòu)獨(dú)自開展，且因個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者群體貸后風(fēng)險(xiǎn)及貸后管理難度均較大，一定程度上也影響著住房公積金管理機(jī)構(gòu)的擴(kuò)面積極性。再者，因住房公積金行政執(zhí)法人員力量薄弱，工作相對滯后，與保障職工相關(guān)權(quán)益的要求還存在一定差距。盡管隨著住房公積金繳存職工收入水平的提高，住房公積金繳存額呈逐年上升趨勢，但因繳存擴(kuò)面成效不明顯，所以住房公積金繳存總額依然增長緩慢，其住房保障作用的充分發(fā)揮也受到一定影響。

2.低息貸款優(yōu)勢漸失。低利率貸款是住房公積金制度的最大優(yōu)勢，現(xiàn)有規(guī)定中，住房公積金貸款利率均比商業(yè)銀行住房貸款利率低近兩個(gè)百分點(diǎn)，對住房公積金繳存人有著極大吸引力。但因我國的復(fù)雜國情和各地城市化發(fā)展過程中的不平衡現(xiàn)象，住房公積金低息貸款的比較優(yōu)勢迥然不同。在一些房價(jià)較低的中小城市，住房公積金低息貸款優(yōu)勢無可比擬，但在一二線房價(jià)較高的城市，受住房公積金貸款額度的限制，相較于動(dòng)輒上百甚至幾百萬的購房款，其緩解住房公積金繳存人購房壓力的作用弱化，近兩個(gè)百分點(diǎn)的貸款利率優(yōu)勢在這樣的房市面前顯得可有可無。反觀商業(yè)銀行貨款則要實(shí)用、靈活得多，首先，商業(yè)銀行貸款沒有貸款金額的上限，只要貸款申請人信用度較高、有穩(wěn)定的收入來源，就可以申請到相應(yīng)額度的購房貸款。其次，商業(yè)銀行住房貸款對象更加廣泛。再者，商業(yè)銀行貸款申請辦理流程相較于住房公積金貸款更加快捷，住房公積金雖通過推進(jìn)“放管服”改革和“最多跑一次”簡政便民的工作流程優(yōu)化，整體工作效率有所提高，但相比商業(yè)銀行在整體服務(wù)效能方面還存在著一定差距。此外，有些房地產(chǎn)開發(fā)商對住房公積金貸款呈消極態(tài)度，甚至有利用個(gè)人住房貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)換取商業(yè)銀行開發(fā)貸款的現(xiàn)象。

3.繳存額差異致中低收入群體受益較少。我國住房公積金制度實(shí)施的初衷是試圖通過“國家支持、單位補(bǔ)貼、個(gè)人分擔(dān)”的方式幫助職工解決住房難的問題，讓普通職工特別是中低收入家庭買得起房、住得上房。在實(shí)施過程中，大多數(shù)地方的繳存政策是制定一個(gè)繳存基數(shù)范圍，收入高者住房公積金繳存基數(shù)以高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，收入低者執(zhí)行低標(biāo)準(zhǔn)繳存。比如一地方政策規(guī)定，“單位及職工住房公積金月繳存基數(shù)不得低于全市當(dāng)年職工月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，不得高于全市當(dāng)年月社平工資的3倍。”繳存比例實(shí)行“單位及職工各不低于5%、各不高于12%”。如當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)是2 000元，社平工資是5 000元，那么住房公積金的最低繳存額是2 000×（5%×2）=200元，最高繳存額是（5 000×3）×（12%×2）=3 600元，二者相差18倍。因繳存基數(shù)與貸款額度掛鉤，簡而言之就是繳存基數(shù)高的貸款額度大，反之亦然，導(dǎo)致的結(jié)果是高收入群體在住房公積金貸款方面受益較多，而低收入群體受益較少。而目前我國中低收入群體的住房需求則是最為迫切的，現(xiàn)行的住房公積金政策卻不能滿足其購房需求，這也是住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)消費(fèi)者購房行為能力弱化的一個(gè)表現(xiàn)。

4.支持保障性住房建設(shè)的作用有限。按照有關(guān)規(guī)定，住房公積金增值收益在提取住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后，需提取剩余部分用于支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)，對于工程浩大的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)有的住房公積金支持力度顯得杯水車薪。此外，因住房公積金不能跨區(qū)域轉(zhuǎn)移，在住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放率較高甚至出現(xiàn)住房公積金資金流動(dòng)性不足的發(fā)達(dá)地區(qū)，住房公積金增值收益相應(yīng)會大些，而在一些房地產(chǎn)市場不是特別活躍的地區(qū)，因住房公積金資金沉淀量很大，作為增值收益主要獲取渠道之一的住房公積金委托貸款利息收入就會減少，用以支持保障房建設(shè)的住房公積金增值收益部分也會相應(yīng)減少，其支持作用更顯不足。

三、住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)市場能力亟需加強(qiáng)

住房公積金作為群眾購買自住住房的強(qiáng)力后盾，在住房公積金制度實(shí)施的二十多年中，對提高個(gè)人購房能力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。面對這一有效經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體存在的問題，只有堅(jiān)持以推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展為重心予以積極解決，才能讓住房公積金的保障作用得到充分發(fā)揮，才能保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展，才能切實(shí)提升群眾的購房能力、改善群眾的居住條件。

1.完善住房公積金制度。把握“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，進(jìn)一步完善住房公積金的住房保障職能。在堅(jiān)持現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，探索實(shí)行行業(yè)省直管理，以省為單位貫徹統(tǒng)一的住房公積金繳存、提取、貸款政策，實(shí)行統(tǒng)一的業(yè)務(wù)操作流程、內(nèi)控管理體系和廉政風(fēng)險(xiǎn)防范制度，切實(shí)解決住房公積金政策制定不科學(xué)、住房公積金業(yè)務(wù)管理不到位等問題。同時(shí)，可對住房公積金資金進(jìn)行全省區(qū)域內(nèi)的統(tǒng)籌調(diào)度，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最優(yōu)配置，提升住房公積金資金的使用效率和整體服務(wù)效能，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展切實(shí)起到宏觀調(diào)控作用。

2.擴(kuò)大住房公積金制度受益面。開展住房公積金擴(kuò)面建繳工作，一方面需要持續(xù)開展宣傳，讓更多的私營企業(yè)知道依法建繳住房公積金是其應(yīng)盡的法定責(zé)任，另一方面需住房公積金管理機(jī)構(gòu)、工商、稅務(wù)、工會等部門聯(lián)合，加大共同執(zhí)法力度督促建繳。此外，國家建設(shè)部、財(cái)政部和中國人民銀行于2005年初出臺了《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》，首次將住房公積金建繳范圍擴(kuò)大至城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶和自由職業(yè)人員，讓具有住房保障性質(zhì)的住房公積金制度覆蓋至更廣泛的人群。對個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者來說，在沒有單位資助、存款利率低的情況下，吸引其建繳住房公積金的唯一原因就是可以獲得住房公積金低息貸款。面對不同于單位繳存職工更易受政策法規(guī)約束的特點(diǎn)，需要充分考慮個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者群體住房公積金貸款存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)判并提前采取相應(yīng)措施，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和化解，讓住房公積金制度紅利更好地惠及群眾，改善提高其住房條件和居住水平。

3.整合“碎片化”社會保障制度。我國的住房公積金制度最早是由上海借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國國情探索實(shí)施起來的，目前新加坡的中央公積金制度保障功能完善，整合性極強(qiáng)，而我國的社會保障包括住房公積金制度的實(shí)施均呈“碎片化”現(xiàn)象。“碎片化”管理一方面加大了社會保障工作行政成本，同時(shí)也給制度的統(tǒng)一性、規(guī)范性和可持續(xù)發(fā)展造成障礙，并在一定程度上影響著社會的公正與公平。“五險(xiǎn)一金”如能進(jìn)入到一個(gè)整體性、系統(tǒng)性的運(yùn)行狀態(tài)，可有效推動(dòng)住房公積金實(shí)施的廣度和深度，住房公積金繳存擴(kuò)面難題也會迎刃而解。

4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)。住房公積金是繳存人的長期住房儲蓄，隨著住房公積金資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其管理風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。目前，住房公積金的安全不僅關(guān)系著繳存人的切身利益，也關(guān)系著社會穩(wěn)定和政府的形象。住房公積金管理模式類似于銀行，但由于住房公積金制度建立時(shí)間相對較短，且是一個(gè)封閉運(yùn)行的體系，在風(fēng)險(xiǎn)防范上應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理理念加以消化吸收。在目前已知的信用、市場、操作三個(gè)金融管理風(fēng)險(xiǎn)中，我們能夠主動(dòng)做到且可控的就是加強(qiáng)操作方面的風(fēng)險(xiǎn)管理與防范。在具體實(shí)踐中，健全完善業(yè)務(wù)辦理流程是防范操作風(fēng)險(xiǎn)的前提，提高員工綜合素養(yǎng)是重點(diǎn)，狠抓制度落實(shí)是關(guān)鍵，建立防控體系是保證，強(qiáng)化信息化建設(shè)是基礎(chǔ)，只有綜合施用這此措施，才能確保住房公積金的安全運(yùn)營，才能充分發(fā)揮住房公積金在調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的積極作用。

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Abstract：With the development of the real estate market，the housing accumulation fund system has played an active role in promoting the development of the real estate market.At present，with the rapid development of economy and society，the ability of housing provident fund to participate in the regulation of the real estate market is gradually weakening.Only by objectively understanding the status quo，finding out the existing problems and actively responding to them，can we give full play to the role of housing provident fund and let more housing provident fund depositors to achieve“l(fā)ive somewhere”.

Key words：housing provident fund;real estate market;regulation function