預算管理在房地產企業管理中存在的問題及對策

劉旭凱

[摘 要] 在市場競爭日益激烈的情況下，房地產企業需要加強內部控制與管理，及時應對市場變化，保證企業正常發展。預算管理可以幫助房地產企業加強內部控制，提高運行質量，因此，需要重視預算管理在企業管理中的作用。然而，許多房地產企業對預算管理的重要性認識不足，為此，文章對房地產企業預算管理中存在的問題進行分析，并提出了相應的對策。

[關鍵詞] 預算管理 房地產企業 管理對策

中圖分類號：F299.233.42 文獻標志碼：A

現階段，在經濟下行壓力加劇的情況下，企業面臨的市場形勢日益復雜，對于房地產企業來說面臨的市場風險更大，為此，企業管理中需要發揮預算管理的作用，促進企業管理效率的提高。然而，許多房地產企業沒有認識到預算管理的重要性，缺乏有效的預算管理制度和運行機制，導致企業管理效率不高，執行不力，運轉困難，企業發展過程中的風險很大。因此，加強預算管理對房地產企業的管理意義十分重要。

一、預算管理在房地產企業中存在的問題

一是缺乏預算管理理念，沒有完善的預算管理制度。一部分房地產企業管理層對預算管理的認識不足，由于房地產企業項目管理多，資金規模大，預算管理難以控制，因此，許多企業管理層沒有認識到預算管理的重要性，一般只是注重財務管理的實際結果，缺乏預算管理理念，認為預算管理對企業管理的作用不大。因此，在企業中也沒有完善預算管理制度。由于房地產企業項目多，各個項目的情況存在很大差別，管理情況十分復雜，沒有統一、規范的標準可以參考，管理難度大，預算管理難以統一，難以制定統一的標準進行項目控制，不能發揮預算管理的作用。

二是預算編制難，編制項目不全面。由于房地產項目較多，項目差異較大，難以做到標準統一，導致預算編制難。預算編制需要項目統一、標準統一才能進行有效對比，發揮其編制作用。然而，房地產項目中經常會發生一些不可預見費用，此類費用無法預料，因此，編制項目難以保證全面完整。房地產企業的項目分布廣泛，由于不同的屬地間存在的差異很大，項目費用存在較大差別，這給預算制造很大難度。首先，由于經濟發展的不平衡，不同地域間的差異很大，預算編制標準難以統一，同時，由于房地產項目的流動性較大，不像生產型企業有固定的生產模式可以進行標準化控制，因此不同的項目間缺乏可比性。其次，同一區域不同階段項目費用差別較大，由于社會經濟發展加快，房地產企業開發成本不斷攀升，時段不同，項目發生的費用差別很大，因此，預算編制的難度加大，難以有效把握。再次，同一區域同一地段不同項目間也存在較大差異，由于項目不確定因素很大，導致這些項目不可能按同一標準執行，因此，編制項目難以全面，總有漏洞出現。最后，由于項目執行時間上的不均衡導致項目費用發生也會出現很大差異，導致預算編制的效果不佳，與實際執行存在很大差別。

三是績效考核辦法模糊，預算管理執行不力。為了促進各個項目單位完年度計劃，許多房地產企業都制訂了相應的績效考核辦法，然而，許多企業制定的績效考核辦法大多偏重于項目銷售情況和項目執行進度，而對于項目預算管理有所忽視，或者說預算管理不是項目考核的主要內容，導致預算管理在企業項目中執行不力。一方面，在考核指標中對預算管理的內容不夠具體，難以量化操作；另一方面，預算管理在績效考核中占有的分值不高，或者沒有將預算管理納入考核內容。在許多房地產企業中大多以項目銷售業績效對企業負責人進行考核，企業負責人也依據同樣標準對下屬進行考核，這種考核方式偏重于收入業績，沒有考核預算管理在企業管理中的作用，導致許多房地產企業項目的成本費用激增，企業收入增長的同時，企業效益并沒有同步增長。

四是對資金預算管理不嚴格，存在漏洞很大。房地產企業項目多，項目周期長，對于資金的需求量大，資金成本在房地產企業中占有很大比例，資金和資金成本對企業發展的影響極大，然而，許多房地產企業沒有做好資金預算管理，在資金預算方面安排不足，存在較大漏洞。首先，沒有做好資金預算籌集管理。一方面，許多房地產企業沒有做籌資預算，在項目未確定前不知道資金需求量，籌集資金會形成較大的資金占用，支付較高的資金成本；另一方面，沒有項目作載體，企業很難獲得融資，因此，對房地產企業而言需要較多的自有資金，才能籌集到更多的資金，才能保證項目運行的需要，而在落實項目前后對資金的籌劃管理十分重要，許多企業對此把握不準，影響企業資金效益的提高。房地產企業在項目競爭過程中，需要做好資金預算管理，參與項目競爭，如果競爭成功，企業就需要更多的后續資金投入到項目建設中，如果項目競爭失敗，就會形成一定的資金損失，需要對這部分資金另行安排，因此，如果做好資金籌集使用管理對企業發展而言非常重要，而許多房地產企業沒有考慮到這一點[1]。其次，沒有進行融資活動分析。在資金籌集過程中沒有對資金來源情況進行融資成本分析，導致融資成本過高，影響項目利潤。一部分房地產企業沒有做好融資來源渠道選擇，有的企業融資渠道少，融資成本高。有的企業沒有綜合考慮融資成本，由于房地產市場受政策影響很大，企業融資渠道受到多方限制，企業在融資活動中偏向于銀行貸款，發行公司債券等籌資方式，在政策變化較大的情況下往往融資難度加大，融資成本增高，一部分企業由于資金周轉困難，為解決燃眉之急甚至向小貸公司貸款，融資成本更高，給企業發展帶來較高風險。再次，投資評估與投資預算管理環節薄弱，導致有些項目投資風險較大。一部分房地產企業在項目投資選擇時，沒有做好投資評估與投資預算管理，導致投資風險較大。一方面，由于投資評估不足，沒有全面考慮項目的投資風險，導致投資成本增加，投資收益與預期相差較大；另一方面，因為沒有做好投資預算管理，投資資金來源與資金使用把控不嚴，導致項目成本較高，形成較大資金缺口，影響項目進程。最后，沒有有效加強資金預算分配管理。房地產企業資金量較大，自有資金和籌集的資金較多，不同項目對資金的需求有不同的要求，這就需要企業做好資金預算的分配管理，最大限度地提高資金的使用效率。然而，許多房地產企業對于資金預算管理工作不足重視，在資金較多時沒有發揮資金的最佳效益，大部分資金處于閑置狀況，主要是沒有根據項目對資金的需求量和項目進度做好資金的統籌安排，利用資金的時間差進行短期“投資”活動，獲得最佳的資金收益。

二、房地產企業加強預算管理的重要性

一是房地產企業加強預算管理能夠提高項目資金的使用效率。由于房地產企業資金進出量較大，加強預算管理能夠促進房地產企業加強資金管理，提高資金使用效率。一方面，可以根據企業實際情況做好資金籌集預算，選擇合適的資金籌集方式，降低企業融資成本；另一方面，可以加強項目資金管理，提高資金的使用效率。同時，加強預算管理能夠合理調度資金，使資金在企業內部發揮最大作用。

二是房地產企業加強預算管理能夠提高績效考核效率。現階段，許多房地產企業績效考核中對預算管理工作不重視，導致項目成本居高不下，在績效考核中增強預算管理的內容，可以有效控制項目成本有限度增長，使項目成本增長控制在預算管理的范圍內，增強企業的預算成本管理意識，有效降低項目成本，從而為企業增加更多利潤空間[2]。

三是房地產企業加強預算管理可以提高項目管理的融合度。房地產企業項目多，流程多，管理復雜，部門之間協調難，導致項目進度難以統一，通過預算管理，將各個環節全面納入其中，可以增強部門間的融合度，保證項目協調運行，從而提高企業的運行效率，促進企業快速發展。

三、房地產企業完善預算管理的對策

一是房地產企業要進一步完善預算管理制度。預算管理制度能夠促進房地產企業加強企業管理，全面提升企業的運行效益。因此，房地產企業要根據企業實際制定規范化的預算管理制度，將企業的收支活動全部納入預算管理，實行綜合預算，統籌管理。結合不同區域的項目情況，制定企業統一的預算標準和分類管理的預算標準，使項目預算管理可操作性增強，防止項目預算管理不切實際的做法，增強預算管理的可信度。運用預算管理加強對企業財務收支活動管理。

二是做好項目預算編制工作。房地產企業項目編制難度較大，不同項目編制差異較大，沒有統一模式，為此，要做好編制前、編制中、編制后的相應管理工作。首先，要做好預算編制前的調查摸底工作，全面摸清項目涵蓋的內容、標準，為預算編制提供詳細準確的基礎資料[3]；其次，在預算編制過程中，要采用科學的編制方法，編制的預算依據充分，數據信息準確，能夠為執行提供參考；最后，在預算執行過程中，要不斷對照預算進行檢查，根據項目運行情況進行適當調整，使預算與實際相符合，促進企業管理能力的提升。

三是在考核管理中增加預算管理的內容，提升預算管理的執行力度。要保證預算管理在企業管理中發揮重要作用，必須在考核中增加預算管理的分值，促使各方重視預算管理。要將預算管理指標納入考核管理中，建立預算管理考核的激勵機制，實行與績效掛鉤，對執行預算管理較好的單位和個人給予獎勵，對超出預算管理的單位和個人給予處罰，發揮預算管理在企業管理中的導向作用，促使企業內部重視預算管理，從而使預算管理在企業中發揮應用的作用。

四是加強資金預算管理，提升資金的使用效率。首先，做好資金籌集的預算管理，根據企業資金需求，編制多項資金籌集方案，選擇資金籌資成本最低、資金使用成本最低的方案，降低企業的籌資成本。其次，加強項目資金的調度管理，通過制訂資金使用計劃，根據項目進度合理安排調度資金，發揮資金的最佳效率。再次，做好企業“閑置”資金的預算管理。保證企業資金使用需求的同時，對企業“閑置”的資金要作好規劃，可以進行短期無風險或者風險較小“投資”活動，獲取最佳的資金收益。最后，做好長期投資的風險評估和投資預算管理。長期投資時間長、投資額度大、回收周期長，收益不確定性因素較多，因此，要做好投資風險評估和投資預算管理，使投資活動風險可控，預算管理到位，使企業投資獲得最佳效果。

四、結語

房地產企業由于項目多、資金量大，管理難度大，因此，做好預算管理對房地產企業管理意義重大。房地產企業要完善預算管理制度，做好預算編制管理，加大預算執行力度，加強資金的預算管理，使企業獲得最佳的資金收益，從而促進房地產企業進一步發展。

參考文獻：

[1]呂賢萍.房地產行業財務管理中存在的問題及解決對策[J].中國集體經濟，2018（20）：137- 138.

[2]劉玉新.房地產企業全面預算管理中存在的問題及對策[J].企業改革與管理，2017（9）：27+47.

[3]張美萍.全面預算管理在房地產企業的問題分析及對策[J].財會學習，2016（19）：52- 53.