大連旅游地產發展的策略及建議

王偉

摘 ?要：大連是東北對外開放的窗口及最大的港口城市，具有“浪漫之都”等眾多稱號，還榮獲過中國最佳旅游城市的稱號。旅游地產是一種新興產業，在我國房地產行業獲得了快速發展，由于國家對房地產行業的調控，使很多開發商開始向旅游地產轉型，這就需要分析大連旅游地產現狀并找到有效的解決策略，本文分析了大連旅游地產發展的策略及建議。

關鍵詞：大連旅游地產;發展;現狀;策略;建議

旅游地產顧名思義就是旅游和房地產這兩個產業相互交叉而產生出的一個新的地產類型，其本質就是城市化擴散效應的一種高級形態。大連是著名的旅游目的地，吸引了很多的國內外游客，具有豐富的旅游資源。且旅游地產在大連也取得了不錯的發展，旅游地產發展的好能夠進一步促進旅游產業的發展，因此為了提高大連旅游產業發展，促進城市經濟發展，分析這篇文章。

一、旅游地產的含義

旅游地產就是以旅游度假休閑會議為目的，將地產及旅游業進行結合，在此基礎上對它們進行綜合開發，這種經營模式下形成的對各種物業的總稱。相關的房地產開發形式有度假、休閑及養老等，還包括豐富的產品形態，如休閑生態度假村、產權酒店、滑雪運動、養老度假村等。更加廣泛的說法就是，空間上和旅游區有極高聯系或者是直接為旅游業服務的房地產開發。除此之外，還有“第二居所”、景觀房產、旅游休閑房產等概念。

旅游產地可以根據不同的考查重點及分類標準進行劃分，如投融資方式、功能、產權形式等，通常可以分成四類，分別是旅游景點地產、旅游度假地產、旅游住宅地產以及旅游商務地產。

二、大連旅游地產發展情況

（1）發展情況。大連具有優越的地理位置，其西北瀕臨渤海，東南面向黃海，有260個島嶼，擁有優秀的自然環境，非常適合旅游業發展，房地產市場受到調控政策影響，而目前中國已經進入休閑時代，休閑度假的需求和消費將大幅攀升，因此開發商將旅游地產作為一個轉型的好方向。當前大連已經形成了8個吸引投資的板塊，包括金渤海岸、東港、鉆石灣、旅順、金石老虎灘，在這些模塊中有很多地產很受歡迎。如金石灘是我國的5A級風景區，非常適合養老和旅游，在萬達進駐之后，帶動了金石灘的發展，萬達金石天成為大連的樓盤帶來了發展，除了萬達帶頭之外，很多其他項目也在摩拳擦掌，希望可以借助這一地方影響性更多的客群。經過時間發展，到大連開發旅游地產項目的知名開發商數量也在不斷增加，不同于傳統的地產項目，其帶有自己鮮明的特點及個性。開發商通常都會以自己旅游地產項目為核心，圍繞去進行周邊打造，建設更多的休閑娛樂配套項目，讓旅游地產價值可以提升，因此大型旅游地產項目的發展前景也更好。當前，城市生活步伐較快，城市中的人們長期都處于緊張的生活壓力下，因此，旅游地產項目中既可以滿足居住需求，又可以滿足休閑度假的需求，這也讓其更具吸引力，在普通的項目中是沒有獨立的小農莊、私人海岸線、翠綠青山，而旅游地產則具備這些，可以吸引更多的客戶群體，且隨著時間的發展，其未來會從生活方式上改變生活模式，進而更加深入的走進人們的生活中。

（2）大連旅游地產開發模式。

1.濱水濱海模式。該開發模式主要是以湖景資源作為開發內容，稱呼交通也較為便利，旅游配套項目也很重要，項目呈階段性發展，這些資源還具有復制性及可再生性的特點。根據項目的類型以及受眾廣度，可以對其進行分類，包括大眾型項目、私人型項目以及商務型項目。大眾型，其項目所在地區具有較好的海濱資源，大眾會較為認可，具有豐富的產品線，能夠滿足很多人對于休閑度假的需求;私人型和大眾型項目都屬于濱海度假項目，但是因為其私人定位，產品也就更加高檔，環境是私密的，是專門為那些頂級成功人士為對象進行打造的;商務型項目不僅局限在休閑度假上，還更趨向會議類度假發展，具有完善的會議設施。

2.商業旅游模式。該類項目開發中包含很多要素，如旅游餐飲、娛樂、旅游、購物、居住等，在項目選址上會以旅游游憩功能為側重點，項目周圍有景區景點，可以讓人們享受生活。該類項目的定位是從文化挖掘及游客行為特征為出發點，實行特色化的定位。比如大連的星海廣場便屬于商業旅游地產的典型案例，在星海廣場周邊，不僅擁有各種特色餐飲以及購物和酒店等，如會展中心和一方城堡等，還擁有星海廣場、星海公園、圣亞海洋世界等旅游景點，并且在地產的開發過程中，也以這些旅游景點為基礎進行開發，形成了一個集中的商業旅游模式，成功打造了大連的旅游形象。

3.主題公園模式。其是帶有特定的主題，由人創造出來的舞臺化休閑娛樂活動空間，其屬于一種休閑娛樂產業，一般會在大城市及特大城市中進行建設，城市中具有發達的經濟和大量的人口流動，進而為主題公園的發展提供保障，城市有優越的外部區域、發達的交通網，這樣可以讓人們選擇不同的交通線路進入到主題公園中，為游客提供便利。比如在大連，最出名的主題公園模式的旅游地產便是發現王國，在發現王國內，擁有發現廣場、傳奇城堡、魔法森林、金屬工廠、神秘沙漠、瘋狂小鎮、婚禮殿堂七大景區，其不僅構成了這里的異域風情，而且也給人們提供了絕佳的娛樂空間，同時在公園內部也提供飲食以及購物等服務，屬于大連旅游地產中的成功典范。

4.歷史街區異常模式。這是城市中重要的遺產區域，有利于保護城市歷史，對城市未來發展也同樣具有重要作用。當前歷史城市旅游成為一種趨勢，歷史街區遺產旅游也在不斷發展，成為一個重要的旅游產品，越來越多的游客都會選擇這樣的旅游形式。比如大連的俄羅斯風情一條街和日本風情一條街就是該類旅游地產的代表，在這兩條風景街中，不僅保留了當初俄羅斯和日本在該區域內所建設的具有異域風情的建筑，同時也開設了大量的俄羅斯和日本購物場所、飲食場所以及住宿場所，讓游客在這里便能夠親身體會到來自俄羅斯和日本的異域風情。

三、目前大連旅游地產存在的問題

（1）開發過程中缺乏整體感。當前大連旅游場地開發中，各大地產開發商在景區還存在各自為戰，各自開發的問題，沒有進行統一規劃，只想著追求眼前利益，不注重景區開發的整體性和協調性，這反而給景觀造成了消極影響。這就使得各開發商地產建設中存在重復建設的問題，比如餐飲、住宿、購物街、高爾夫等設施，造成了土地資源和資金的浪費問題，且太多的相似項目堆積在一起，也讓開發商的活力降低。還有的開發商為了追求經濟利益，增加賣點，就過度開發景區資源，讓游客在景區的旅游體驗大大降低，從長遠來看，對大連旅游業發展也不利。

（2）地產商缺乏旅游地產開發經驗。缺乏開發經驗是旅游地產開發中存在的一個常見問題，這就使得地產的投資匯報了下降，之所以這樣就是因為開發商過于注重自身的經濟效益，沒有同步發展配套設施，讓旅游地產中缺乏賣點，只有美景的風景，地產后續動力不足;還有的開發商注重前期銷售及宣傳，對房產的裝修、物業及品質缺失

大連旅游地產當前還在發展中，發展還不是很完善，旅游地產及旅游區開發還是政府在進行主導，具有顯著的政策性。而政府并沒有規范的政策及管理法規，對于旅游地產的相應發揮內容，在《房地產法》中并沒有涉及到，在業界內對旅游地產的法律法規、行業政策、理論研究都有較大爭議，在開發中是靠其他非專業的政策、法律法規等進行協調。比如，當前房地產金融體系缺乏多元化、競爭性的針對市場的融資工作，這幾使得很多房地產項目資金來源多是向銀行貸款，讓行業中出現衰退或者是泡沫式，就會影響到房企，甚至會出現倒閉情況 ，進對房地產行業以及我國的經濟發展都造成消極影響。

四、大連旅游地產發展的策略及建議

（1）加強旅游地產業宏觀調控和微觀把握。旅游地產開發和旅游地產行業的宏觀調控體現出了國家在行業中的干預，體現出政府對旅游地產開發及行業的總體及總量管理，體現了其調控職能。具體的宏觀調控手段主要有法律手段及經濟政策，如財政補貼、稅率調整、金融等;還有計劃指導，如對大的旅游地產行業投資規劃，或一些自然環境資源的配額和審批制度等;還有一個行政手段，如環保監督檢驗、工商商檢等，通過這些行政手段限制或者是禁止一些項目或者自然環境資源的使用。另外，在開發和發展旅游地產中，還需要注重把握市場需求，加強能力，要實現成功的旅游地產項目建設，需要有優越的環境資源，除此之外，還需要做好各方面的研究工作，如項目定位、環境資源保護與生態平衡規劃方案、特色服務項目開發等。旅游地產是跨行業的，這也會讓其會受到一些環境變化及經濟領域變化影響。當前我國的經濟形勢下，以及全球經濟情況，旅游地產也會受到很多不可控制的因素影響。

（2）旅游地產實現類型、層次的多元化發展。社會經濟不斷發展，人們的生活水平有了極大提升，人們開始注重度假旅游，且隨著游客需求的多樣化發展，人們也開始喜歡一些更具有特點的旅游景點，這就對傳統旅游形式提出了更高的要求，因此，要實現更好的發展，就需要讓旅游地產行業也能實現層次、類型多樣化發展，要對消費者進行全面、詳細的分析，包括消費水平、年齡、類型等，掌握人們對于旅游地產的期待值和需求，實現旅游地產設計和經營多元化，讓其可以滿足更多人的需求，提升他們的滿意度，促進自身發展，進而吸引更多的消費者，促進旅游產地消費增長，增加經濟效益。

（3）注重原生態發展。當前人們對傳統的旅游形式也開始缺乏興趣，開始追求一些新的旅游方式，如低碳旅游方式、原生態旅游景點，“古城游”也發展成新的旅游趨勢。這是因為都市人平時生活和工作壓力很大，希望可以返璞歸真，讓自己得到放松，因此在開發和設計旅游地產時也需要注重這一點，要注重原生態建設，和當前城市形成鮮明的對比。除了加強旅游產地的原生態建設之外，還需要做到智能化，根據實際情況為消費者提供優質的服務。

（4）開發過程中注重整體性。在大連旅游場地開發中，各大地產開發商應該避免出現各自為戰的情況，在開發中要注重對景區的統一規劃，用長遠的眼光看問題，開發中注重整體性和協調性，避免重復建設問題，將節省下的資金可以用在提高品質方面，還可以節省土地資源，提高開發商的活力。在開發中，要合理的開發景區資源，保證游客的旅游體驗，讓大連的旅游及旅游地產可以相互促進發展。

五、結語

綜上所述，大連具有優越的自然環境，也是旅游勝地，當前在發展旅游地產中需要做好分析和設計，為消費者提供優質的服務。

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