房地產項目進行成本控制的重要性及實施探析

黃艷蓓

摘要：作為近些年投資熱點的房地產行業，已由前期的暴利時期逐步轉入低利潤階段，這也使得房地產企業面臨著越來越大的成本危機，要想降低成本，提高企業的市場競爭力，就必須要進行有效的成本控制。本文針對房地產項目實施成本控制的重要性和意義做出論述，并從不同角度提出其進行有效成本控制的具體措施。

關鍵詞：房地產項目 成本控制 重要性 實施途徑

房地產項目中的成本控制，指的是通過對開發中的投資政策、設計、承包、施工及竣工等各項日中包含的各階段的成本實行管控，從而確保項目實施中的整體成本控制目標得以實現。實施成本控制是一項復雜的管理活動，所需時間長，范圍廣，且需要考慮諸多因素，其實際管理質量與企業的經濟效益和當地經濟發展息息相關，如果管理效率過丁低下，質量控制不達標，很有可能影響企業的正常經營管理，為其發展帶來更多不穩定因素。隨著當前我國房地產事業的不斷發展和完善，政府對房地產行業的宏觀調控也不斷加強，這樣也對房地產項日的成本控制工作提出了更高要求。只有不斷改進企業的成本控制于段，建立更為完善的成本管理體系，才能保證企業在房地產市場中的健康可持續發展。

一、房地產項目實施成本控制的重要性及意義

（一）增加企業經濟效益

現階段，大部分企業仍將傳統的成本管理方式運用丁房地產項日管理工作中。與過去的暴利時期不同，如今的消費者對房地產行業的了解越來越深，在考慮買房時會針對產品的知名度、房屋質量和物業管理等方面作更為細致的檢驗和考察。因此，企業在開展房地產項日工作時必須要更為細致，采取更加精確的成本管控。通過分析項日成本，可以看到企業獲益所需要保證的最大收益及如何降低和節約成本，包括在采購過程和原材料使用過程中合理控制成本和利用資源等方面，對丁市場份額的控制，更要求房地產企業不斷提高自身的成本控制能力和自身管理水平，這樣的成本控制工作能夠有效保障企業收益最大化和成本合理化，降低管理投入，并進一步保證企業經濟效益的穩定增長。

（二）提升企業管理水平

項日成本控制是企業管理的重要組成部分之一，能夠有效反映出企業的實際經營狀況。通過對項目進行成本控制研究，可以不斷改進和提高企業的管理水平，提升其管理效率，最終達到優化項目資源配置的日的。基丁成本管理角度而言，具體的成本控制工作包括嚴格審查施工組織設計，采取擇優原則選擇最佳施工方案，嚴格控制施T進度以及注重施工順序的合理性，房地產企業在實施具體項目時，需要采用行之有效的成本控制方案來控制整個項目的進度和成本，在保障產品銷售和質量的基礎上事先做好設計研究，規范項目中的各項成本預算，做好參與項日員工的培訓和審查工作。這樣一系列的規范管理能確保項日實施嚴格按照日標成本和規劃進行，從而更好地滿足企業的管理需求并提升其管理水平。

（三）推動企業產業結構轉型升級

作為我國社會主義市場經濟發展過程中必不可少的重要推動力，房地產企業對我國社會和民生發展具有十分重要的意義。分析和研究房地產項目的成本控制，即能通過優化資源配置促進企業南傳統的粗放型生產管理向集約型方向發展。目前的房地產行業利潤難以維持在IO%以上，在房地產業發展初期，由于土地和資本在市場化進程中欠缺規范操作，導致房地產業普遍存在粗放式經營現象，隨著國家對非法競爭的深入管理，企業必須遵從市場規范才能獲得土地出讓權，而這也帶來了更加激烈的市場競爭。因此，企業只有保持良好的成本控制，才能在市場競爭中贏取最大優勢，實現自身產業結構的升級轉型。反之，則會面臨被市場淘汰的尷尬境地。

二、房地產項目進行成本控制的具體措施

（一）做好成本預測管理

成本預測是房地產項目施工階段成本控制的重要基礎，基于企業經營實際且科學合理的預測能夠有效提高施工階段成本控制的合理性和完整性，更有助丁提升房地產項日的開發效益。在成本預測中，應當綜合考慮中標價格、投標公司背景、機械設備租用、施工條件和進度以及項目人員的執行力度等多方面情況，同時，要考慮施工方案對成本費用可能產牛的影響和風險要起訴，結合房地產項日實施地的實際情況正確預測施工方案所帶來的成本支出變化。企業應加強對項目資金的全面預算管理，追蹤和監督各個環節產牛的各項支出，以保證預算部門把握整個項目預算的進展和執行情況。

其次，對丁施工設計圖紙中未確認或工程量清單中沒有明確指明的潛在成本部分，也要結合施工組織設計作出具體的風險預測，從而提前預期成本失控風險。在這一階段，房地產企業及其相關投資者也要充分考慮自身所處市場環境和地理位置，有效論證項目的可行性方案，做好資金流量及銷售計劃，對開發項日進行科學的財務分析，從而盡可能減少開發者的現金投入和資金成本。

（二）建立更為完善的項目成本控制體系

實施全過程的項日成本控制體系主要包括決策、設計、招投標以及施T階段。在決策階段，先對整個項日投資過程進行分析，作出充分結論和判斷，包括土地開發支出、工程造價成本、建筑安裝工程、當前經濟形勢、前期工程預算以及各類不可預見風險的成本預算等多個環節，策劃書的內容就是整體的項日成本控制方案;設計部分，需要相關人員做好工程項日設計的招投標體系設計，加強技術方面的溝通交流，進行限額設計，比如規定好主戶型為50-60平米的一居室、75-125平米的二居室和130-140平米的三居室，從而有效控制建筑安裝成本。

對丁招投標階段，項日參與人員必須加強對招投標工作各部分內容的監控，嚴格審核參與項日單位的信用度和經濟狀況，規范對標底的審查，合理規避投標單位盲日低價給工程結算帶來的困難，以及決策失誤帶來的風險;最后在施T部分，建設單位的成本控制和工程部門要同監管單位共同完成與施工單位的項日合同條件、承包方式、承包內容、合同總價及預測供應單價等各類注意事項的交接工作，按設計規定和技術規范嚴格進行施工，確保建設單位造價人員定期到施工現場監督工程進展狀況，及時掌握施工單位的合約旅行情況，控制好建筑材料和施工設備的使用成本，從而把控好該階段的成本預算。

（三）對主要費用采取積極有效的成本控制措施

首先，材料費用的控制。對于材料部分雖然提前作出預測，實際施工過程中仍要根據具體情況確定合理的材料用量，按照定額檢測材料的消耗量并嚴格執行物料的限額領取，盡可能在該階段選擇相對節能和節約的施工材料，施工技術和施工工藝也要以耗材較少為標準來進行。同時，材料采購單位要針對市場行情作出詳細調查和制定合理方案，在確保材料質量良好的情況下對比和選擇性價比最高的材料供應商進行合作，并按照實際施工位置選取合適的運輸交通工具，盡可能減少材料運輸成本。

其次，人工費用和機械費用的把控。在成本控制過程中要合理考慮和控制施工階段的人員數量和質量，確保每一位施工人員的勞動價值能得到最大限度地發揮。不僅如此，還要更加合理地安排機械臺班量，通過施工調配和組織等方式適當提高各種施工設備的實際利用效率，同時也要有目的性地針對一些施工工序縮短其相對應的工日消耗，進而降低房地產的整體投入成本。

（四）做好營銷成本控制管理

房地產項目的營銷過程是項日開發價值最終實現的最關鍵環節。項日經過前期規劃、施工建設和收工驗收之后對樓盤的營銷就成了體現其成本控制成果和實現項日利潤的最終部分，尤其就房地產銷售來說，前期階段廣告預算大致應當為樓盤銷售總金額的I %-3%。一般而言，企業在項目進入銷售之前就需要聘請專業的營銷策劃和廣告公司進行宣傳，比如戶外宣傳活動、電視廣播、報紙傳單等，這部分的成本控制就需要營銷部門在精確市場調研后做好方案編制工作，從而提出最合理、最經濟且成效顯著的營銷策劃和廣告宣傳方案。

接著，建造售樓處和樣板間裝修這類的售樓成本比重也是需要好好考慮的一項重大投資，企業和策劃營銷團隊在銷售環節中應當根據科學的方案編制出最合理的費用預算，既要反映出銷售項目的文化內涵和規模檔次，也要避免追求奢華而帶來的成本支出增加和利潤空間縮小。

三、結束語

綜上所述，只有不斷改進和完善房地產企業的項日成本控制于段，建立更為健全的成本控制體系，并在堅持成本控制的原則下積極開展對房地產項日成本全程控制的策略研究，才能保證企業有效降低成本失控風險，并在保證項日質量的前提下實現最佳成本控制T作。

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