房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)初探

摘要：本文先對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)的意義進(jìn)行簡析，然后在遵循法律、行業(yè)特點(diǎn)等相關(guān)方面，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)原則，進(jìn)而在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、組織設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和運(yùn)營管理理念樹立等相關(guān)基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析和闡述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)用管理;體系建設(shè)

在社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步之下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也逐漸加快，大量的社會資金都流入到了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)也如同雨后春筍一般出現(xiàn)，這讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展中的競爭逐漸增大。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中面臨的風(fēng)險(xiǎn)和阻礙逐漸增多。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期很長，投資額度很大，施工環(huán)境也比較復(fù)雜，這些內(nèi)外因素都會影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)，從而影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。針對這些問題，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要建設(shè)企業(yè)運(yùn)營管理體系，以此來規(guī)范整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的過程，防范企業(yè)項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競爭力。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)進(jìn)行分析有一定現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)意義

所謂運(yùn)營管理，具體是指在一定條件之下，經(jīng)過企業(yè)各種活動(dòng)，對企業(yè)人力、財(cái)力和物力等資源的計(jì)劃、組織和監(jiān)督等，在滿足客戶的需求時(shí)，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，提升企業(yè)在竟?fàn)幹械膶?shí)力，讓企業(yè)能夠做出有效正確的決策，并且實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展逐漸壯大下，為了應(yīng)對市場的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建設(shè)完整的運(yùn)營管理體系，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，有效使用企業(yè)內(nèi)部與外部資源，為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠的參考依據(jù)。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)每一個(gè)季度和每一年的業(yè)績，制定戰(zhàn)略規(guī)劃和管理目標(biāo)，并且對企業(yè)的各種規(guī)章制度進(jìn)行優(yōu)化，將企業(yè)實(shí)際情況作為基礎(chǔ)，把企業(yè)階段性管理模式做分解，以此形成指導(dǎo)性目標(biāo)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有著典型的項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)性特征，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是將一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為基本單元的，企業(yè)投資與效益也緊緊圍繞著項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠成功，其直接就需要看項(xiàng)目建設(shè)是否成功。正是因?yàn)檫@種特點(diǎn)，對一些跨地區(qū)和不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目相互疊加的開發(fā)模式，對其的管理必須要高效有序，企業(yè)必須要建設(shè)有效的經(jīng)營管理體系，以此來讓所有工作高度一致和有效協(xié)調(diào)，促使項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)原則

（一）遵循法律規(guī)定

一旦運(yùn)營管理體系建設(shè)完成，其就會貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展也有很大的影響，對房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工也有很大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是我國主流產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的影響。因此，在運(yùn)營管理體系的建設(shè)中，必須要遵循相關(guān)的法律規(guī)定，要能夠了解國家房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，并且要綜合不同地區(qū)的政策方針，保障運(yùn)營管理體系的合法性與合理性，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）遵循行業(yè)特點(diǎn)

與其他的產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展相比，房地產(chǎn)行業(yè)有著其獨(dú)有的特征，所以在建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理體系時(shí)，不能夠忽視其行業(yè)本身所存在的特點(diǎn)，而是要充分掌握和使用房地產(chǎn)企業(yè)所存在的特點(diǎn)，綜合企業(yè)自身情況和整個(gè)行業(yè)的實(shí)際情況，構(gòu)建最適合的運(yùn)營管理體系，這樣才能夠有效促使房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）控制影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，因?yàn)榻ㄔO(shè)環(huán)境等方面的影響，讓項(xiàng)目的建設(shè)過程中存在很多影響因素，比如建設(shè)當(dāng)?shù)氐恼摺⒅贫取夂虻鹊龋@些都是十分重要的影響因素。因此，在建設(shè)經(jīng)營管理體系時(shí)，要將這些影響因素考慮進(jìn)去，盡可能控制影響因素。要能通過經(jīng)營管理體系的建設(shè)，對施工現(xiàn)場的情況進(jìn)行全面的了解，發(fā)揮監(jiān)督管理作用，保障施工質(zhì)量，從而對整個(gè)項(xiàng)目的施工過程進(jìn)行全面控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系建設(shè)措施

（一）戰(zhàn)略設(shè)計(jì)

經(jīng)過對運(yùn)營管理體系的建設(shè)，可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供戰(zhàn)略上的保障。因此.在建設(shè)運(yùn)營管理體系時(shí)，必須要明確戰(zhàn)略設(shè)計(jì)內(nèi)容。在實(shí)際工作中，需要對當(dāng)前企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及優(yōu)劣勢進(jìn)行系統(tǒng)性分析，明確企業(yè)戰(zhàn)略性目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，政策、經(jīng)濟(jì)和社會等方面都是行業(yè)的外部影響因素。在政治方面，房地產(chǎn)企業(yè)受到了國家土地管理的影響，土地成本也不斷提升，地產(chǎn)開發(fā)的金額逐漸提高。在經(jīng)濟(jì)方面，因?yàn)槭艿姐y行貸款方面的影響，讓房地產(chǎn)企業(yè)融資存在阻礙。在社會方面，消費(fèi)者的消費(fèi)逐漸理性，需要企業(yè)逐漸提升自己的專業(yè)水平。但是外部存在影響因素，就必定存在相應(yīng)的機(jī)遇，例如在經(jīng)濟(jì)方面，城市建設(shè)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來的機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)的上漲，對房地產(chǎn)發(fā)展有一定影響。此外還有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部環(huán)境及所存在的劣勢，比如企業(yè)知名度不高、規(guī)模不大等會導(dǎo)致失去競爭機(jī)會，難以獲得土地開發(fā)權(quán)。因此，若是本土的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營管理體系建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，就需要對當(dāng)?shù)氐奈幕拖M(fèi)習(xí)慣進(jìn)行深入了解，掌握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的實(shí)際要求，開發(fā)出適合本地消費(fèi)者需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在低碳經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)在制定競爭戰(zhàn)略時(shí)，需要重視產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，要做好標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營管理戰(zhàn)略的建設(shè)。在實(shí)際工作中需要從多個(gè)方面人手，做好產(chǎn)品定位、品牌和相關(guān)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中，要逐漸提高現(xiàn)場管理、后臺設(shè)計(jì)與造價(jià)控制水平，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化;開發(fā)服務(wù)渠道和優(yōu)化服務(wù)方式，在房地產(chǎn)開發(fā)中增加入文情懷因素，同時(shí)還需要提升項(xiàng)目中的客戶黏性和消費(fèi)者個(gè)性化需求，以此來形成品牌效益，加強(qiáng)競爭優(yōu)勢。

（二）組織設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理體系建設(shè)中，要想實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，就需要有組織體系進(jìn)行保障。當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)施的組織結(jié)構(gòu)可以滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，但是還需要進(jìn)一步的優(yōu)化，使其更加有利于企業(yè)的發(fā)展。從組織靜態(tài)結(jié)構(gòu)來看，企業(yè)各個(gè)部門的職責(zé)都需要和企業(yè)的發(fā)展要求結(jié)合，在進(jìn)行靜態(tài)結(jié)構(gòu)的建設(shè)中，要做好職能上的管理和定位，比如成本管理的定位和策劃等。而從組織動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)上看，需要明確企業(yè)組織體系的責(zé)權(quán)，要讓各個(gè)部門動(dòng)態(tài)職責(zé)與各方有效配合。所以，在建設(shè)運(yùn)營管理體系時(shí)，需要建設(shè)權(quán)責(zé)清楚的組織體系，要讓企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部分之間可以有效交流和協(xié)調(diào)。

（三）業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和績效評價(jià)

房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系建設(shè)中，要綜合自己的組織結(jié)構(gòu)，將價(jià)值鏈作為基礎(chǔ)，做好業(yè)務(wù)流程的分級與分類。以價(jià)值鏈的理論來看，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈主要是由基本活動(dòng)與輔助活動(dòng)構(gòu)成的。房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)之間存在緊密的聯(lián)系，我們需要關(guān)注可以帶來價(jià)值增長的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，合理優(yōu)化內(nèi)部業(yè)務(wù)鏈條，提高企業(yè)開發(fā)效率。此外，績效評價(jià)也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系建設(shè)中重要組成部分。績效評價(jià)系統(tǒng)中有客體、主體、目標(biāo)等內(nèi)容，我們可以通過對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的分析.總結(jié)出影響房地產(chǎn)行業(yè)績效的關(guān)鍵因素，采用合理的績效評價(jià)體系，提升企業(yè)業(yè)績水平，增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢。

（四）構(gòu)建運(yùn)營管理系統(tǒng)，樹立運(yùn)營管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)中各要素都有密切聯(lián)系，運(yùn)營管理也是如此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的運(yùn)營管理會受到很多因素的影響。所以，要構(gòu)建合理科學(xué)的運(yùn)營管理體系，尤其需要關(guān)注運(yùn)營計(jì)劃的制定與執(zhí)行環(huán)節(jié)，這兩個(gè)方面有著相互依存的關(guān)系。在實(shí)際工作中，要比較結(jié)果與設(shè)計(jì)規(guī)劃的差異，找出差異的原因，還需要觀察項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程是否有偏差，經(jīng)過分析經(jīng)營結(jié)果能夠找出體系建設(shè)中還存在的問題。在構(gòu)建運(yùn)營管理體系過程中，計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)揮了十分重要的作用，而其中數(shù)據(jù)庫建設(shè)也發(fā)揮了不可忽視的作用。我們能夠使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)讓數(shù)據(jù)與信息銜接，進(jìn)而掌握市場供需信息，還能夠經(jīng)過市場信息進(jìn)行調(diào)換，經(jīng)過對計(jì)算機(jī)的使用，控制企業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)，精準(zhǔn)、實(shí)時(shí)掌握企業(yè)最新的經(jīng)營狀況。建設(shè)合理高效的運(yùn)營管理體系，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一個(gè)重要內(nèi)容，要想做好這方面工作，需要有堅(jiān)實(shí)可靠的體系支撐，所以房地產(chǎn)企業(yè)員工必須要具備經(jīng)營管理理念。運(yùn)營管理在房地產(chǎn)開發(fā)中各個(gè)部門都有體現(xiàn)，各個(gè)部門員工之間要相互協(xié)作，依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃和總體目標(biāo)制定相關(guān)的資源儲備、開發(fā)建設(shè)、資金安排、成本管控、招采及營銷等計(jì)劃。在得到各種分項(xiàng)計(jì)劃以后，需要及時(shí)反饋與評價(jià)，這是發(fā)揮運(yùn)營管理體系最大作用的方式。此外，還需要保障運(yùn)營管理體系的規(guī)劃在合理范圍中，綜合企業(yè)的實(shí)際環(huán)境，考慮到員工行為與專業(yè)能力，創(chuàng)設(shè)出一個(gè)新型工作環(huán)境，保障員工都能夠積極參與其中，讓員工可以相互配合與服從管理。

四、結(jié)束語

運(yùn)營管理體系的建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要工作，經(jīng)過對運(yùn)營管理體系的建設(shè)，可以規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的過程，提升項(xiàng)目開發(fā)效率，促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在實(shí)際建設(shè)中，要做好組織設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)等相關(guān)的工作，以此來完善運(yùn)營管理體系的構(gòu)成與功能，促使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

李剛，西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西西安。