房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)金融的運營模式分析

劉莉娜　李立威

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為高成本行業(yè)，對資金流動的需求量大，互聯(lián)網(wǎng)金融有利于提高房地產(chǎn)資金的使用效率，改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運營模式。本文總結(jié)了互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境下房地產(chǎn)的三種創(chuàng)新運營模式，對每種模式分別從參與主體、運營流程和主要特點三方面進行了分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)金融手段進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)金融;房地產(chǎn);運營模式

引言

2015年是房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)元年，我國房地產(chǎn)業(yè)開始依托互聯(lián)網(wǎng)金融，積極探索和培育新的運營模式。在萬科、綠地、萬達、當(dāng)代置業(yè)等大型房地產(chǎn)企業(yè)的推動下，房企積極探索“互聯(lián)網(wǎng)金融+”下的各種轉(zhuǎn)型。本文總結(jié)了互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境下房地產(chǎn)的三種創(chuàng)新運營模式，對每種模式分別從參與主體、運營流程和主要特點三方面進行了分析。

1、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展概況

目前，中國前五十強房地產(chǎn)企業(yè)中已有近半數(shù)通過各種方式進入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。萬科、萬達、碧桂園和保利地產(chǎn)等幾家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，都將其視為自身轉(zhuǎn)型或業(yè)務(wù)延伸的方向。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)的興起，企業(yè)可以利用在線平臺收集人流量和客戶需求等大數(shù)據(jù)，使商業(yè)地產(chǎn)能夠在管理過程中優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加實力。2015年，平安好房聯(lián)合數(shù)十家知名房企共同成立中國房地產(chǎn)聯(lián)盟。2016年，綠地集團成立綠地金融，設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部，參股東方證券、廣發(fā)證券、上海農(nóng)商行，控股盤錦銀行。2017年，世聯(lián)行發(fā)布“祥云戰(zhàn)略”，上線房地產(chǎn)金融APP“世聯(lián)集”。

互聯(lián)網(wǎng)金融進入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個環(huán)節(jié)，通過開發(fā)多元化的創(chuàng)新產(chǎn)品對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，催生出三種新房地產(chǎn)運營模式：互聯(lián)網(wǎng)金融平臺主導(dǎo)模式、開發(fā)商主導(dǎo)模式和商業(yè)銀行主導(dǎo)模式。

2、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺主導(dǎo)的模式

2.1?參與主體

參與主體包括互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、合作房地產(chǎn)企業(yè)、資本監(jiān)管機構(gòu)和投資者。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺從開發(fā)切入，連通線上和線下資源，打造房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通平臺。在房屋開發(fā)與建設(shè)環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺可提供個性化房屋定制服務(wù)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)家居設(shè)備統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)解決房源問題，投資者可以參與房屋設(shè)計。在房屋銷售環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為買家提供折扣和貸款，通過開發(fā)金融產(chǎn)品從中獲益，并委托監(jiān)管機構(gòu)托管資金。而房企則達到促進銷售和快速去庫存的目的，得到意向客戶。投資人可以用較少的錢投資房地產(chǎn)，獲得投資回報。

2.2?運營流程

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房企提前鎖定購房群體，讓大眾投資人進行認購，或?qū)①徺I條款中加入有關(guān)金融產(chǎn)品的信息，許可購買一定數(shù)量的產(chǎn)品，投資人可選擇行使優(yōu)惠購房權(quán)進行認購、委托、包銷或放棄行使權(quán)。其最大優(yōu)勢在于挖掘潛在客戶，可完成提前蓄客，并且拿客戶購房資金作為開發(fā)資金，用眾籌的方式直接在線上賣房，降低中間融資、營銷端的成本。該模式可滿足客戶對資金和住房的雙重需求，以及互聯(lián)網(wǎng)金融市場對于高質(zhì)量資產(chǎn)的需要，是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合。

該模式的典型代表案例是無憂我房網(wǎng)聯(lián)手當(dāng)代置業(yè)和北辰打造的“當(dāng)代北辰COCOMOMA”項目。以北京當(dāng)代北辰的商業(yè)公寓做標的，有三檔認籌款供客戶認購，每位客戶可認購多份并享受優(yōu)先購房權(quán)，定制自己的戶型和朝向。該項目上線后在短期內(nèi)售罄，累計2440萬元。

2.3?主要特點，

這種模式適用于融資難、成本高的房地產(chǎn)企業(yè)，通過在項目建設(shè)階段搜尋低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺在線上為用戶提供成本價購房的渠道，并且讓用戶參與產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計，使得開發(fā)出的產(chǎn)品更加個性化。線下依托實體為用戶提供全面的住宅產(chǎn)品體驗。此模式將投資者分為兩類，即理財型和購房型，投資者既可參與投資，也可以投資并購房，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融的迅速發(fā)展正在進一步改變房地產(chǎn)行業(yè)消費者的消費習(xí)慣。

3、房地產(chǎn)商主導(dǎo)的模式

3.1?參與主體

參與主體包括房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)、中小型房企、大眾投資者、互聯(lián)網(wǎng)金融公司和保險公司等。這種模式是以開發(fā)商為首，利用互聯(lián)網(wǎng)金融開發(fā)自己的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。通常是針對企業(yè)轉(zhuǎn)型，包括把重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)運作、設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、探索資產(chǎn)證券化等，還有一個目的是協(xié)助自身公司的營銷領(lǐng)域，并滿足自有地產(chǎn)項目的日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)，將社會閑散資金、機構(gòu)資金與地產(chǎn)項目有效對接。

3.2?運營流程

投資者通過第三方互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)險渠道購買房地產(chǎn)商所開發(fā)的產(chǎn)品，收益由保險公司提供本息保證。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得資金后，一方面投入到自有項目中建設(shè)，另一方面作為中小型房企的融資平臺，在識別項目質(zhì)量后開放給投資者，解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)困難。這種模式依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌背書、項目風(fēng)險識別能力和均衡的風(fēng)險收益。

該模式的典型代表案例是綠地集團攜手螞蟻金服和平安陸金所打造的“綠地地產(chǎn)寶”。上線第一期是綠地自有的棚戶區(qū)改造項目，認購資金從2萬元起，在上線半小時內(nèi)即告售罄。

3.3?主要特點

大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這種運營模式的項目不僅是為了解決房屋銷售的問題，更主要的是展開在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局，從而實現(xiàn)企業(yè)輕資產(chǎn)運作。在互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新大潮下，房地產(chǎn)金融完全存在被改造、被顛覆的可能性，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域占據(jù)一席之地，仍需要自己搭建平臺，在這個過程中借助網(wǎng)絡(luò)平臺建構(gòu)一個生態(tài)圈，為房地產(chǎn)行業(yè)找到新模式和新方向。

4、商業(yè)銀行主導(dǎo)的模式

4.1?參與主體

參與者主要包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)端、合作伙伴房地產(chǎn)公司以及大眾購房者。該模式是以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，即銀行利用自身的行業(yè)化金融優(yōu)勢，與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房地產(chǎn)商融合優(yōu)質(zhì)資源，對資金實行嚴格監(jiān)管。通過互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售終端，提供一站式定制化的房地產(chǎn)金融服務(wù)。

4.2?運營流程

精通地產(chǎn)金融的銀行機構(gòu)在整個運營流程中不僅負責(zé)提供行業(yè)和專業(yè)支持，還通過出資注冊旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供產(chǎn)品和信息服務(wù)的支持。房地產(chǎn)企業(yè)則提供具體的地產(chǎn)項目支撐，投入工程款開發(fā)建設(shè)，使購房者順利置業(yè)。目前，互聯(lián)網(wǎng)金融進入房地產(chǎn)市場存在一定的亂象，一些平臺自身的資質(zhì)和能力無法兌現(xiàn)對消費者的承諾，從而導(dǎo)致消費者遭受重大的損失。而商業(yè)銀行則有能力在整個過程中實施嚴格的多層次、全方位的監(jiān)管，以確保購房者的利益。

該模式的典型代表案例是“民生e房-萬民寶”，是由中國民生銀行的地產(chǎn)事業(yè)部和民生易貸聯(lián)合萬科集團推出的項目，以購買產(chǎn)品的方式對接廣州天河智慧城的萬科米酷樓盤。該項目充分發(fā)揮了商業(yè)銀行的優(yōu)勢，縮短貸款周期，從而降低成本，取得了實現(xiàn)自住和投資屬性上的統(tǒng)一。

4.3?主要特點

該模式與傳統(tǒng)銀行金融模式相比，審批流程更加簡單，提高了資金的使用率和周轉(zhuǎn)率，提升了貨幣的流動性，縮短整個交易過程鏈，為工程建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金流，使商業(yè)銀行、購房者和住房建設(shè)者都獲得最佳化收益。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)金融大環(huán)境下，許多地產(chǎn)項目背后都存在著無法回避的市場風(fēng)險。

而這種模式可以通過商業(yè)銀行對整個地產(chǎn)項目的運營進行嚴格監(jiān)管，有效規(guī)避風(fēng)險，為發(fā)起者和投資者雙方搭建起信任的橋梁，有利于促進互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

5、結(jié)論

互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)提供了從售前到售后服務(wù)的深度解決方案，創(chuàng)新出三種各具優(yōu)勢的運營模式。對于開發(fā)商而言，房屋以投資產(chǎn)品的形式出現(xiàn)，得到了大規(guī)模的資金解決方案和最終的銷售金融解決方案，能借助互聯(lián)網(wǎng)金融實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺則利用房地產(chǎn)金融做理財投資的思路給了買家購房優(yōu)惠，也為公眾提供了一個更加穩(wěn)定的投資渠道。對于商業(yè)銀行來說，則是以房產(chǎn)為橋梁影響房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的運作。

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