不動(dòng)產(chǎn)登記中歷史遺留未確定用途房屋換證時(shí)如何登記問(wèn)題的思考

摘要：本文通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)的老舊房屋用途難以定性問(wèn)題，簡(jiǎn)要分析其產(chǎn)生的歷史成因，并比較在分散登記時(shí)這類(lèi)房屋登記與現(xiàn)行統(tǒng)一登記時(shí)的差異，提出這類(lèi)房屋用途登記時(shí)需尊重歷史，而不應(yīng)一味套用現(xiàn)行的登記法律法規(guī)，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：老舊房屋；不動(dòng)產(chǎn)登記；換證

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)登記簿冊(cè)統(tǒng)一，許多原分別持土地證和房產(chǎn)證的權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在換發(fā)證過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不少歷史遺留棘手問(wèn)題，給登記造成一定困難，其中歷史遺留未確定用途房屋如何確定房屋性質(zhì)，即是問(wèn)題之一。本文擬對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出解決意見(jiàn)。

一、歷史遺留問(wèn)題具體表現(xiàn)及原因

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)碰到一些老舊的房屋，權(quán)利人同時(shí)持有土地證和房產(chǎn)證，土地證上記載的土地性質(zhì)為“住宅”，房屋所有權(quán)證上未記載設(shè)計(jì)用途或規(guī)劃用途，這一欄內(nèi)容空白，更早的房產(chǎn)證上甚至沒(méi)有房屋用途欄目。由于實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這類(lèi)土地和房屋權(quán)利人向登記部門(mén)申請(qǐng)換證，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在登記審核中，土地用途容易確定，但房屋用途如何確定，沒(méi)有依據(jù)，因?yàn)閾Q證前的房產(chǎn)證上沒(méi)有記載設(shè)計(jì)用途。這類(lèi)房屋大部分是作為商業(yè)用房或者經(jīng)營(yíng)性用房在實(shí)際中使用，權(quán)利人如果涉及房屋拆遷補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償部門(mén)一般都要求權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)房屋的設(shè)計(jì)用途一般根據(jù)規(guī)劃確定的房屋用途，但這類(lèi)房屋在當(dāng)時(shí)條件下沒(méi)有規(guī)劃手續(xù)。概言之，2015年以前由房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，沒(méi)有房屋用途欄目，或者設(shè)計(jì)用途和規(guī)劃用途沒(méi)有記載內(nèi)容的，在換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)如何進(jìn)行房屋用途確定，是急需要解決的問(wèn)題。

這類(lèi)老舊房屋存在歷史較為久遠(yuǎn)，有些甚至建國(guó)前就已經(jīng)存在，隨著時(shí)間的變遷，這類(lèi)房屋逐漸成為城市的老中心，其生活方便，人流量大，具有較高的商業(yè)使用價(jià)值。在改革開(kāi)放前國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這類(lèi)房屋一般作為居民住宅使用，因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不允許個(gè)體經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的興起，政府鼓勵(lì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)，這些臨街的住宅紛紛開(kāi)店?duì)I業(yè)，大部分經(jīng)營(yíng)戶都申請(qǐng)了工商登記，時(shí)至今日，未進(jìn)行舊城改造的這類(lèi)老舊房屋一直都是權(quán)利人自己經(jīng)營(yíng)使用，或者出租給他人經(jīng)營(yíng)。由于長(zhǎng)期作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)使用，因此，在人們的印象中，這類(lèi)房屋就是商鋪。造成這類(lèi)房屋“住宅”與“商鋪”難分，是與國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度密切相關(guān)，是歷史原因造成。

二、房屋用途是否必須與土地用途保持一致

這類(lèi)房屋權(quán)利人申請(qǐng)換發(fā)證或者繼承轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，筆者曾見(jiàn)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上記載房屋用途為“住宅”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將房屋用途確定為“住宅”，保持土地性質(zhì)與房屋用途一致。但以與土地性質(zhì)保持一致的方式確定房屋用途，權(quán)利人是否接受是一個(gè)重要問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)生活中，這些房屋一直以商鋪在使用，且在工商部門(mén)進(jìn)行過(guò)登記，繳納水電費(fèi)用也按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)利人是不會(huì)接受登記機(jī)構(gòu)將房屋用途記載為“住宅”的。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)，不必保持土地與房屋性質(zhì)一致。主要基于以下原因，一是土地用途是對(duì)整個(gè)地塊用途的描述，而地上房屋具有多樣性。土地性質(zhì)具有一般性，可以主要性質(zhì)進(jìn)行描述，房屋性質(zhì)多樣化，每一個(gè)單元都要進(jìn)行描述，以主要用途進(jìn)行描述的土地其地上建筑物也必須有其他相應(yīng)的配套設(shè)施，比如，以住宅描述的土地，地上建筑物除住宅外，還必須配套商業(yè)、教育、休閑場(chǎng)所等；二是不動(dòng)產(chǎn)登記前建設(shè)部門(mén)房產(chǎn)登記有時(shí)不記載房屋用途。以往建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證經(jīng)歷過(guò)三個(gè)階段，1999年以前的房產(chǎn)證上沒(méi)有房屋用途欄目，1999年至2009年的證上有“設(shè)計(jì)用途”欄目，2009年至2015年的證上為“規(guī)劃用途”，因此，99年前無(wú)需記載房屋用途，在99年后，建設(shè)部門(mén)登記房屋用途時(shí)，雖然證上設(shè)計(jì)了房屋用途欄目，但對(duì)這類(lèi)老舊房屋的用途一般不記載，可見(jiàn)，土地用途與房屋用途也不一致；三是不動(dòng)產(chǎn)登記啟動(dòng)后房屋用途記載依據(jù)規(guī)劃用途，而不是土地。不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫(xiě)說(shuō)明上，房屋規(guī)劃用途填寫(xiě)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖上確定的房屋用途，而不是依據(jù)土地用途來(lái)登記房屋用途。綜上所述，房屋用途不必與土地用途保持一致。

三、以尊重歷史方式解決這類(lèi)房屋在登記中的困擾

由于這個(gè)問(wèn)題普遍存在，很多城市都面臨這類(lèi)房屋登記難題。因房屋老舊危及安全或城市改造，它們已經(jīng)列入或者即將列入拆遷改造，住宅用途和商業(yè)用途的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別較大，關(guān)系到權(quán)利人的重大利益。權(quán)利人在換發(fā)證登記時(shí)要求登記機(jī)構(gòu)按房屋長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)際的使用用途商鋪登記。登記機(jī)構(gòu)在確定房屋用途時(shí)依據(jù)來(lái)源主要有三個(gè)，原房產(chǎn)證記載的房屋用途，現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記薄使用和填寫(xiě)規(guī)定及土地用途。上文筆者已說(shuō)明了原房產(chǎn)證和現(xiàn)規(guī)劃依據(jù)都缺乏相關(guān)證明，而土地用途又不能作為直接依據(jù)，這就給登記機(jī)構(gòu)在記載房屋用途時(shí)帶來(lái)困擾。

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，很多難以解決的問(wèn)題都來(lái)自歷史遺留。在解決這類(lèi)問(wèn)題時(shí)，登記機(jī)構(gòu)首先應(yīng)尊重歷史，即應(yīng)該尊重權(quán)利人所能提供的材料，而不是由登記機(jī)構(gòu)強(qiáng)找依據(jù)。這類(lèi)房屋如提供的房屋所有權(quán)證上沒(méi)有記載房屋用途，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在換發(fā)證時(shí)，也應(yīng)該不記載房屋用途。不動(dòng)產(chǎn)登記簿填寫(xiě)要求上，房屋規(guī)劃用途欄目不必一定要有內(nèi)容，可以為空白，從技術(shù)上是可行的。登記機(jī)構(gòu)依據(jù)原房產(chǎn)證的用途登記，可以減少登記風(fēng)險(xiǎn)。如權(quán)利人通過(guò)行政復(fù)議或者行政訴訟要求登記機(jī)構(gòu)改變登記行為，必須由權(quán)利人去尋找新的依據(jù)，權(quán)利人所能提供的不外乎工商等部門(mén)的實(shí)際使用依據(jù)，這些在登記證明上是不予采用的。至于權(quán)利人在拆遷補(bǔ)償時(shí)政府部門(mén)如何對(duì)房屋進(jìn)行定性，則又涉及到歷史遺留問(wèn)題了，應(yīng)特殊問(wèn)題特殊解決，不動(dòng)產(chǎn)登記只能作為一個(gè)參考依據(jù)，而不是決定因素。

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作者簡(jiǎn)介：肖垚，1981生，男，碩士研究生，南寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，助理研究員，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)登記。