淺析不動產善意取得的構成要件

李灌南

摘要：善意取得制度是物權法中的一項重要制度。它在維護第三方人的信賴利益和維護正常的交易秩序方面起著重要的作用。本文主要探討和澄清不動產善意取得制度的定義，法理基礎和構成要件，以期對完善善意取得制度有所幫助。

關鍵詞：不動產 善意取得 構成要件

一、不動產善意取得制度概述

善意取得制度是指無權處分人將其財產有償轉讓給第三人， 如果受讓人取得該財產時出于善意， 且履行了相關公示程序， 則受讓人依法取得對該財產的所有權的一種法律制度。動產善意取得即該制度在動產上的適用。善意取得制度這一原則意指財產權利人在財產被他人無權轉讓的情況下， 只能向侵犯其權利的相對人要求返還或賠償， 而不能向第三人要求返還， 不知情的第三人對于財產的受讓占有， 其有轉移所有權的效力。近代各國市場經濟之要求保障市場交易的安全與便捷的客觀事實， 是促成近代各國民法最終確立善意取得制度的根本緣由。作為近現代各國物權法的一項重要法律制度， 善意取得作為所有權取得方式的一種， 在穩定社會經濟秩序方面起著重要作用。

據我國《物權法》106條的規定， 善意取得制度的適用對象主要包括動產與不動產， 而動產與不動產的一個重要區別是它們的公示方式不同。不動產以登記作為公示方式， 而動產則以交付作為公示方式。實踐中， 不動產的善意取得僅有兩種情況：一是由于登記機關的錯誤登記而導致不動產信息登記錯誤， 第三人因信賴登記而對無權處分人不知情， 從而善意取得不動產所有權;二是不動產由數人共有但登記在一人名下， 登記人未經其他共有人同意， 擅自將不動產處分給第三人， 第三人同樣因信賴登記而善意取得不動產所有權。

我國《物權法》對不動產物權變動采登記生效要件主義， 因此對于交易相對人來說， 登記簿上的權利主體才是其最為關心的。基于此， 就要求以國家信用為信賴保障的不動產登記具有公信力， 保證登記簿上的權利人與真實權利人存在高度的一致性。但登記終究是人為的制度設計， 錯誤登記在所難免， 這就為善意取得制度在不動產領域內的適用提供了前提條件。因為在存在錯誤登記的情況下， 若交易相對人在查閱登記簿且盡到了合理的注意義務的情況下從登記權利人處取得物權后仍要擔心有被追及的危險的可能， 就會嚴重危及交易安全。而善意取得制度的適用恰好解決這一問題， 只要第三人是善意的， 且盡到了合理的注意義務， 在取得物權后就會受到法律的保護， 保有其取得的不動產物權。綜上， 不動產登記簿存在登記錯誤的可能是不動產適用善意取得制度的原因。

二、不動產善意取得制度的理論基礎

學理上對不動產善意取得制度的理論基礎存在著“無權處分說”和“登記簿權利推定說”。主張“無權處分說”的認為， 不動產善意取得制度的目的在于賦予善意第三人一個對抗真實權利人的抗辯權， 切斷真實權利人的追及。主張“登記簿權利推定說”的認為善意取得的最終指向都是取得人對什么信賴錯了， 從而構成善意， 因我國不動產物權變動采用登記生效主義， 即所有不動產的權屬狀況都要求在登記機關予以登記， 而登記的目的正是在于使第三人在交易時知曉不動產的權屬狀況， 并以國家信用作為保障， 推定登記簿上記載的權利人為真正的不動產權利人， 降低第三人的交易成本， 維護交易秩序。

三、不動產善意取得的構成要件

《物權法》第106條規定了不動產和動產的善意取得制度， 包括四個構成要件：處分人無權處分， 受讓人善意， 合理價格轉讓， 轉讓的動產或不動產已登記或交付。但物權法對動產和不動產的善意取得制度并沒有加以區分， 而是統一規定在第106條之中。不動產和動產的物權的特征不同， 取得或轉讓的方式不同， 公示的方法不同， 諸多的區別使得不動產和動產構成善意取得的要求不同， 不加以區別的規定導致理論界和司法實踐中對不動產善意取得的判斷存在分歧。

（一）、關于無權處分

善意取得制度是指處分人無權處分動產或不動產時， 受讓人取得物權的情形。所以， 無權處分是善意取得的前提， 是善意取得制度的一個構成要件。筆者認為，不動產善意取得中無權處分應指存在登記簿錯誤的情形， 登記權利人處分了實際上不屬于自己的不動產， 實際上是無權處分， 為了保護交易安全， 保護善意第三人對登記簿公信力的信賴， 法律讓其取得不動產物權。從另一方面來說， 在登記簿不存在錯誤時， 登記簿上記載的權利人是真實權利人， 其處分不動產是有權處分， 不適用善意取得。登記簿記載以外的人處分不動產， 因為處分人不是登記簿記載的權利人， 所以第三人不能謂之善意， 且登記機關也不會進行登記， 即也不適用善意取得制度。也就是說， 在登記簿不存在錯誤時， 善意取得沒有適用的空間。所以， 此處的無權處分應該指登記簿錯誤時， 登記簿記載的權利人處分實際上不屬于自己的不動產的行為。

（二）、善意的判斷標準

物權法并沒有具體規定何為善意， 對善意的判斷標準， 存在不同的觀點， 一種觀點認為， 善意指不知情且無重大過失。另一種觀點認為， 不動產善意取得中的善意指受讓人信賴登記簿， 當登記存在錯誤時， 受讓人被推定為是善意的， 但是若能夠證明其明知登記錯誤或存在異議登記則可以推翻對于善意的推定。筆者同意第二種觀點， 對于善意的判斷標準， 動產和不動產應當區分對待， 物權法雖然沒有明確表示動產與不動產善意取得中的“善意”含義不同， 但也并不代表理論上二者應該相同。

判斷善意的時間點即受讓人何時為善意才能善意取得。《物權法》第106條規定， 受讓人受讓時為善意， 何為受讓？ 動產以交付作為公示手段， 則應以交付作為判斷善意的時間點， 不動產以登記作為公示手段， 則應以登記時作為判斷善意的時間點。動產以交付作為取得物權的標志， 不動產多以登記作為取得物權的標志。所以， 以登記作為物權取得標志的不動產應以登記作為判斷善意的時間點， 如果僅僅是交付， 并未進行轉移登記， 則受讓人并未取得該物權， 此時， 若受讓人了解到登記簿存在錯誤的事實， 因其尚未取得該物權， 則沒有必要舍棄對真實權利人物權的保護， 轉而保護受讓人。如果說， 以最終登記為善意的判斷時間是將風險無辜地分配給了受讓人， 那么， 提前判斷善意的時間點至申請時也是將風險分配給了無辜的真實權利人。若提出申請后其知曉登記錯誤可以撤回申請， 若其沒有撤回申請， 應視為其知情， 則不能構成善意。

（三）、支付合理價格

善意取得須是交易行為。《物權法》規定善意取得的構成要件之一是受讓人支付合理對價， 因此無償轉讓不能適用善意取得。善意取得制度目的是為了保護交易安全， 因此， 基于交易行為的受讓才能善意取得。

交易行為須合法有效。善意取得是否要求交易行為合法有效， 即例如在房屋轉讓行為中， 是否要求轉讓合同有效。合同無效的情形包括違反法律法規強制性規定，?違反公序良俗等情形， 若合同無效， 則自始無效， 絕對無效。

如何確定合理價格？相對來說， 商品房交易有可以作為參照的市價， 因此在商品房轉讓交易中， 可以用市價作為合理價格判斷標準。但判斷合理價格不能僅僅考慮市場價格， 還要考慮房屋的位置、朝向、布局結構等因素， 綜合判斷房屋的合理價格。交易價格在以市場價格為中心的一定范圍內浮動可以認為是合理價格， 對于這個浮動范圍， 鑒于實際交易的復雜性， 筆者認為不宜過于苛刻， 可以以市場價格的70%作為一個基本的判斷標準， 交易價格低于市場價格的70%時， 可以認定為是不合理價格。根據具體案情， 也可以由法官自由心證。對于沒有明確市場價格的不動產物權， 也應該參照同類型的交易價格， 根據客觀標準確定合理價格。

合理價格是否需要實際支付。首先， 僅僅是約定了價款， 尚未支付， 不宜適用善意取得。因為此時， 如果真實權利人要求受讓人返還財產， 受讓人不會有實際的損失。所以， 相對于受讓人， 法律應該保護真實權利人已有的利益， 防止真實權利人受損。在未實際支付款項的情況下， 受讓人返還物權給真實權利人， 雙方都沒有損失。反之， 如果讓受讓人善意取得， ， 那么真實權利人則需要向無權處分人要求損害賠償， 而無權處分人又需要向受讓人請求支付價款， 這樣一來就使問題變得相當復雜和麻煩。

（四）、轉讓的不動產已經按照法律規定登記或交付

對于以登記作為對抗要件的物權來說， 完成登記不應該作為其善意取得的構成要件。雖說不動產登記具有推定力和公信力， 但是這應該僅適用于那些以登記作為生效要件的不動產物權， 對于那些以登記為對抗要件的物權， 法律如此規定就說明了登記對于這些物權的推定力和公信力是打折扣的， 可能占有更能作為其權利表象。如土地承包經營權， 在一個小范圍的熟人社會中， 登記顯得不是十分必要。對于這些物權， 物權的設立以合同生效為標志， 法律規定登記不是其物權生效要件， 則也不應該作為善意取得的構成要件。未經登記不能對抗善意第三人， 并不意味著必然不能對抗真實權利人。因為不能對抗善意第三人是為了保護交易安全， 這與保護真實權利人的價值選擇并不相同。其次， 在法律已經規定了未經登記不得對抗善意第三人的情況下， 真實權利人怠于登記， 也應該承受由此帶來的物權被他人被善意取得的風險。

四、結語

《物權法》雖然規定了不動產的善意取得制度， 但是關于不動產善意取得制度的構成要件的規定不甚具體， 也有不合理之處， 導致理論上和實踐中都存在諸多爭議。立法者應當根據近些年司法實踐中的問題以及理論中的不同觀點， 不斷完善立法， 合理保護真實權利人以及善意受讓人的合法利益， 合理平衡不動產物權靜態安全與動態交易安全， 使不動產善意取得制度成為真正既保護交易安全， 同時又兼顧公平與效率、維護道德價值與法律公平的良法。

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