淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

李灌南

摘要：善意取得制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。它在維護(hù)第三方人的信賴?yán)婧途S護(hù)正常的交易秩序方面起著重要的作用。本文主要探討和澄清不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的定義，法理基礎(chǔ)和構(gòu)成要件，以期對(duì)完善善意取得制度有所幫助。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 構(gòu)成要件

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述

善意取得制度是指無權(quán)處分人將其財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人， 如果受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意， 且履行了相關(guān)公示程序， 則受讓人依法取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的一種法律制度。動(dòng)產(chǎn)善意取得即該制度在動(dòng)產(chǎn)上的適用。善意取得制度這一原則意指財(cái)產(chǎn)權(quán)利人在財(cái)產(chǎn)被他人無權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下， 只能向侵犯其權(quán)利的相對(duì)人要求返還或賠償， 而不能向第三人要求返還， 不知情的第三人對(duì)于財(cái)產(chǎn)的受讓占有， 其有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力。近代各國市場經(jīng)濟(jì)之要求保障市場交易的安全與便捷的客觀事實(shí)， 是促成近代各國民法最終確立善意取得制度的根本緣由。作為近現(xiàn)代各國物權(quán)法的一項(xiàng)重要法律制度， 善意取得作為所有權(quán)取得方式的一種， 在穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序方面起著重要作用。

據(jù)我國《物權(quán)法》106條的規(guī)定， 善意取得制度的適用對(duì)象主要包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)， 而動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要區(qū)別是它們的公示方式不同。不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方式， 而動(dòng)產(chǎn)則以交付作為公示方式。實(shí)踐中， 不動(dòng)產(chǎn)的善意取得僅有兩種情況：一是由于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)信息登記錯(cuò)誤， 第三人因信賴登記而對(duì)無權(quán)處分人不知情， 從而善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán);二是不動(dòng)產(chǎn)由數(shù)人共有但登記在一人名下， 登記人未經(jīng)其他共有人同意， 擅自將不動(dòng)產(chǎn)處分給第三人， 第三人同樣因信賴登記而善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

我國《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效要件主義， 因此對(duì)于交易相對(duì)人來說， 登記簿上的權(quán)利主體才是其最為關(guān)心的。基于此， 就要求以國家信用為信賴保障的不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力， 保證登記簿上的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人存在高度的一致性。但登記終究是人為的制度設(shè)計(jì)， 錯(cuò)誤登記在所難免， 這就為善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的適用提供了前提條件。因?yàn)樵诖嬖阱e(cuò)誤登記的情況下， 若交易相對(duì)人在查閱登記簿且盡到了合理的注意義務(wù)的情況下從登記權(quán)利人處取得物權(quán)后仍要擔(dān)心有被追及的危險(xiǎn)的可能， 就會(huì)嚴(yán)重危及交易安全。而善意取得制度的適用恰好解決這一問題， 只要第三人是善意的， 且盡到了合理的注意義務(wù)， 在取得物權(quán)后就會(huì)受到法律的保護(hù)， 保有其取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。綜上， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在登記錯(cuò)誤的可能是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的原因。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)

學(xué)理上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)存在著“無權(quán)處分說”和“登記簿權(quán)利推定說”。主張“無權(quán)處分說”的認(rèn)為， 不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的目的在于賦予善意第三人一個(gè)對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人的抗辯權(quán)， 切斷真實(shí)權(quán)利人的追及。主張“登記簿權(quán)利推定說”的認(rèn)為善意取得的最終指向都是取得人對(duì)什么信賴錯(cuò)了， 從而構(gòu)成善意， 因我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用登記生效主義， 即所有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況都要求在登記機(jī)關(guān)予以登記， 而登記的目的正是在于使第三人在交易時(shí)知曉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況， 并以國家信用作為保障， 推定登記簿上記載的權(quán)利人為真正的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人， 降低第三人的交易成本， 維護(hù)交易秩序。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

《物權(quán)法》第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度， 包括四個(gè)構(gòu)成要件：處分人無權(quán)處分， 受讓人善意， 合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓， 轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)已登記或交付。但物權(quán)法對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度并沒有加以區(qū)分， 而是統(tǒng)一規(guī)定在第106條之中。不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的特征不同， 取得或轉(zhuǎn)讓的方式不同， 公示的方法不同， 諸多的區(qū)別使得不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成善意取得的要求不同， 不加以區(qū)別的規(guī)定導(dǎo)致理論界和司法實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷存在分歧。

（一）、關(guān)于無權(quán)處分

善意取得制度是指處分人無權(quán)處分動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 受讓人取得物權(quán)的情形。所以， 無權(quán)處分是善意取得的前提， 是善意取得制度的一個(gè)構(gòu)成要件。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中無權(quán)處分應(yīng)指存在登記簿錯(cuò)誤的情形， 登記權(quán)利人處分了實(shí)際上不屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)， 實(shí)際上是無權(quán)處分， 為了保護(hù)交易安全， 保護(hù)善意第三人對(duì)登記簿公信力的信賴， 法律讓其取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從另一方面來說， 在登記簿不存在錯(cuò)誤時(shí)， 登記簿上記載的權(quán)利人是真實(shí)權(quán)利人， 其處分不動(dòng)產(chǎn)是有權(quán)處分， 不適用善意取得。登記簿記載以外的人處分不動(dòng)產(chǎn)， 因?yàn)樘幏秩瞬皇堑怯洸居涊d的權(quán)利人， 所以第三人不能謂之善意， 且登記機(jī)關(guān)也不會(huì)進(jìn)行登記， 即也不適用善意取得制度。也就是說， 在登記簿不存在錯(cuò)誤時(shí)， 善意取得沒有適用的空間。所以， 此處的無權(quán)處分應(yīng)該指登記簿錯(cuò)誤時(shí)， 登記簿記載的權(quán)利人處分實(shí)際上不屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)的行為。

（二）、善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)法并沒有具體規(guī)定何為善意， 對(duì)善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 存在不同的觀點(diǎn)， 一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 善意指不知情且無重大過失。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意指受讓人信賴登記簿， 當(dāng)?shù)怯洿嬖阱e(cuò)誤時(shí)， 受讓人被推定為是善意的， 但是若能夠證明其明知登記錯(cuò)誤或存在異議登記則可以推翻對(duì)于善意的推定。筆者同意第二種觀點(diǎn)， 對(duì)于善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)待， 物權(quán)法雖然沒有明確表示動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”含義不同， 但也并不代表理論上二者應(yīng)該相同。

判斷善意的時(shí)間點(diǎn)即受讓人何時(shí)為善意才能善意取得。《物權(quán)法》第106條規(guī)定， 受讓人受讓時(shí)為善意， 何為受讓？ 動(dòng)產(chǎn)以交付作為公示手段， 則應(yīng)以交付作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)， 不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示手段， 則應(yīng)以登記時(shí)作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)。動(dòng)產(chǎn)以交付作為取得物權(quán)的標(biāo)志， 不動(dòng)產(chǎn)多以登記作為取得物權(quán)的標(biāo)志。所以， 以登記作為物權(quán)取得標(biāo)志的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)以登記作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)， 如果僅僅是交付， 并未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記， 則受讓人并未取得該物權(quán)， 此時(shí)， 若受讓人了解到登記簿存在錯(cuò)誤的事實(shí)， 因其尚未取得該物權(quán)， 則沒有必要舍棄對(duì)真實(shí)權(quán)利人物權(quán)的保護(hù)， 轉(zhuǎn)而保護(hù)受讓人。如果說， 以最終登記為善意的判斷時(shí)間是將風(fēng)險(xiǎn)無辜地分配給了受讓人， 那么， 提前判斷善意的時(shí)間點(diǎn)至申請(qǐng)時(shí)也是將風(fēng)險(xiǎn)分配給了無辜的真實(shí)權(quán)利人。若提出申請(qǐng)后其知曉登記錯(cuò)誤可以撤回申請(qǐng)， 若其沒有撤回申請(qǐng)， 應(yīng)視為其知情， 則不能構(gòu)成善意。

（三）、支付合理價(jià)格

善意取得須是交易行為。《物權(quán)法》規(guī)定善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人支付合理對(duì)價(jià)， 因此無償轉(zhuǎn)讓不能適用善意取得。善意取得制度目的是為了保護(hù)交易安全， 因此， 基于交易行為的受讓才能善意取得。

交易行為須合法有效。善意取得是否要求交易行為合法有效， 即例如在房屋轉(zhuǎn)讓行為中， 是否要求轉(zhuǎn)讓合同有效。合同無效的情形包括違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，?違反公序良俗等情形， 若合同無效， 則自始無效， 絕對(duì)無效。

如何確定合理價(jià)格？相對(duì)來說， 商品房交易有可以作為參照的市價(jià)， 因此在商品房轉(zhuǎn)讓交易中， 可以用市價(jià)作為合理價(jià)格判斷標(biāo)準(zhǔn)。但判斷合理價(jià)格不能僅僅考慮市場價(jià)格， 還要考慮房屋的位置、朝向、布局結(jié)構(gòu)等因素， 綜合判斷房屋的合理價(jià)格。交易價(jià)格在以市場價(jià)格為中心的一定范圍內(nèi)浮動(dòng)可以認(rèn)為是合理價(jià)格， 對(duì)于這個(gè)浮動(dòng)范圍， 鑒于實(shí)際交易的復(fù)雜性， 筆者認(rèn)為不宜過于苛刻， 可以以市場價(jià)格的70%作為一個(gè)基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 交易價(jià)格低于市場價(jià)格的70%時(shí)， 可以認(rèn)定為是不合理價(jià)格。根據(jù)具體案情， 也可以由法官自由心證。對(duì)于沒有明確市場價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 也應(yīng)該參照同類型的交易價(jià)格， 根據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)確定合理價(jià)格。

合理價(jià)格是否需要實(shí)際支付。首先， 僅僅是約定了價(jià)款， 尚未支付， 不宜適用善意取得。因?yàn)榇藭r(shí)， 如果真實(shí)權(quán)利人要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)， 受讓人不會(huì)有實(shí)際的損失。所以， 相對(duì)于受讓人， 法律應(yīng)該保護(hù)真實(shí)權(quán)利人已有的利益， 防止真實(shí)權(quán)利人受損。在未實(shí)際支付款項(xiàng)的情況下， 受讓人返還物權(quán)給真實(shí)權(quán)利人， 雙方都沒有損失。反之， 如果讓受讓人善意取得， ， 那么真實(shí)權(quán)利人則需要向無權(quán)處分人要求損害賠償， 而無權(quán)處分人又需要向受讓人請(qǐng)求支付價(jià)款， 這樣一來就使問題變得相當(dāng)復(fù)雜和麻煩。

（四）、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)按照法律規(guī)定登記或交付

對(duì)于以登記作為對(duì)抗要件的物權(quán)來說， 完成登記不應(yīng)該作為其善意取得的構(gòu)成要件。雖說不動(dòng)產(chǎn)登記具有推定力和公信力， 但是這應(yīng)該僅適用于那些以登記作為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 對(duì)于那些以登記為對(duì)抗要件的物權(quán)， 法律如此規(guī)定就說明了登記對(duì)于這些物權(quán)的推定力和公信力是打折扣的， 可能占有更能作為其權(quán)利表象。如土地承包經(jīng)營權(quán)， 在一個(gè)小范圍的熟人社會(huì)中， 登記顯得不是十分必要。對(duì)于這些物權(quán)， 物權(quán)的設(shè)立以合同生效為標(biāo)志， 法律規(guī)定登記不是其物權(quán)生效要件， 則也不應(yīng)該作為善意取得的構(gòu)成要件。未經(jīng)登記不能對(duì)抗善意第三人， 并不意味著必然不能對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人。因?yàn)椴荒軐?duì)抗善意第三人是為了保護(hù)交易安全， 這與保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的價(jià)值選擇并不相同。其次， 在法律已經(jīng)規(guī)定了未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的情況下， 真實(shí)權(quán)利人怠于登記， 也應(yīng)該承受由此帶來的物權(quán)被他人被善意取得的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

《物權(quán)法》雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度， 但是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件的規(guī)定不甚具體， 也有不合理之處， 導(dǎo)致理論上和實(shí)踐中都存在諸多爭議。立法者應(yīng)當(dāng)根據(jù)近些年司法實(shí)踐中的問題以及理論中的不同觀點(diǎn)， 不斷完善立法， 合理保護(hù)真實(shí)權(quán)利人以及善意受讓人的合法利益， 合理平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)交易安全， 使不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度成為真正既保護(hù)交易安全， 同時(shí)又兼顧公平與效率、維護(hù)道德價(jià)值與法律公平的良法。

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