亟待重視和規范不動產管理

張琛

摘要：不動產作為行政事業單位履行職能的基本物質基礎，在單位的固定資產中占據著至關重要的地位。長期以來，部分行政事業單位對固定資產特別是不動產權屬意識不強，管理不到位，導致出現部分不動產權屬不明、賬實不符、家底不清、房屋出租不規范等問題。本文通過歸納不動產審計的內容和方法，分析當前行政事業單位不動產使用和管理存在的問題，并針對問題提出了加強行政事業單位不動產管理的對策建議。

關鍵詞：行政事業單位;審計內容及方法;不動產管理

一、引言

固定資產管理是行政事業單位經濟活動的重要組成部分，而不動產在固定資產中占據很大的比重。加強對不動產的管理是保證行政事業單位正常運行的重要條件，對單位的穩定和發展至關重要;同時也關系到國有資產的安全及效益，若管理不善，極易造成國有資產的流失。通過對行政事業單位的不動產進行審計調查，可以掌握各單位不動產管理和使用的總體情況，摸清單位存量不動產的家底，反映不動產的相關情況，揭示不動產在管理和使用過程中存在的問題，以達到積極盤活存量不動產、充分利用閑置不動產，努力提高不動產的使用效益。從體制、機制層面分析存在的問題及產生的原因，提出審計意見和建議，促進各部門、單位加強對不動產的使用和管理，確保國有資產的完整與安全，防止國有資產的流失，提高國有資產使用效益。

二、行政事業單位不動產審計的內容

（一）不動產的家底情況

審查各行政事業單位存量不動產的地址、面積、賬面價值，以及不動產的所有人和實際使用人是否一致;是否辦結不動產權證書（或房產證、土地證），審查未辦權證的原因;檢查不動產是否賬實相符，是否存在賬外未登記入賬的不動產，核查未入賬不動產的地址、面積、購建這些不動產的資金來源（是使用預算資金、結余資金、上級補助資金還是其他資金來源），檢查賬外資產目前的存在狀態，是自用、出租、出借還是對外投資或是空置，出租或者對外投資形成的收入如何處置。

（二）不動產的使用情況

1.不動產的出售情況

行政事業單位出售不動產是否執行分級審批制度，是否通過公開招拍掛的方式進行;首次掛牌價格是否低于經核準或備案的資產評估價格;如掛牌價格低于評估價格，是否經同級財政部門批準;出售所得款項作如何處理。

2.不動產的出租、出借情況

行政事業單位將占有、使用的不動產對外出租、出借，是否進行必要的可行性論證，并提出申請，經主管部門審核同意后，報財政部門審批。行政事業單位對批準出租、出借的不動產，經評估后是否采取公開的方式確定，并簽訂統一規范的合同。行政單位出租、出借不動產所形成的收入，是否按照政府非稅收入管理的規定，實行“收支兩條線”管理;事業單位利用不動產出租、出借取得的收入是否上繳財政或納入單位預算，統一核算，統一管理。行政事業單位對本單位用于出租、出借的不動產是否實行專項管理，并在單位財務會計報告中對相關信息進行充分披露。行政事業單位非自用房產對外出租的，是否經財政部門批準后，委托定點的產權交易機構實行公開招租，租賃價格是否合理，租賃期限是否超過1年，承租方是否存在轉租、轉包等行為，并報主管部門和財政部門審核備案。

3.不動產對外投資、擔保情況

行政單位是否存在利用不動產對外投資、擔保等情況;事業單位利用不動產對外投資的，是否報經財政部門審批;對外投資是否獲得收益及收益是如何處理的;對于可能出現的資產損失，相關單位是否及時采取措施加以控制。

4.不動產的低效閑置情況

如有不動產長時間閑置（一年及以上），要審查閑置的原因，以及產權單位下一步的應對措施。

5.不動產的無償使用情況

查明無償使用不動產的單位性質，是本系統的單位還是系統外的其他單位或個人，以及無償使用不動產的批準單位和緣由，有無相關書面佐證材料。

三、行政事業單位不動產審計的方法

（一）查閱法。直接查看各行政事業單位不動產明細賬、資產系統臺賬，收集的數據等相關信息，審查單位的不動產是否賬實相符;檢查不動產出售、出租的審批手續、公開招拍掛手續、合同協議等相關資料，檢查利用不動產對外投資、擔保的審批手續，審查單位不動產的使用和管理是否規范。

（二）核對法。通過將各行政事業單位簽訂的經濟合同、協議、票據等與已入賬的收入進行核對，查看收入是否上繳財政，是否存在小金庫。如審查被審計單位出售、出租合同以及收入所開票據、收入財務賬三者記載金額是否一致，檢查出售價款上繳財政的憑證及非稅收入繳款書存根聯。

（三）實地考察法。通過與被審單位人員交談了解、實地到被審單位查看，審查被審計單位是否存在未提供的不動產，以確認是否存在賬外資產。實地查看各單位的不動產使用情況，是否存在長時間閑置的情況，是否將不動產出借給其他單位使用。

四、審計發現的不動產管理中存在的問題及成因

第一，部分房產權屬不清。部分行政事業單位的固定資產由某集團代建，資產不在行政事業單位賬面反映，從而造成有產權的無使用權，無法管理（或不愿意管理）;有使用權的無產權，無法入賬，形成賬外資產。隨著賬外的房產越來越多，金額越來越大，資產和收益存在流失的風險。

第二，賬實不符，不能真實反映不動產總量。一是部分不動產未登記入賬，也未在固定資產卡片上登記。二是部分房產已拆遷、已出售、已置換，由于手續不全，多年來仍在固定資產賬上，未辦理核銷手續，導致固定資產長期虛數掛賬。部分單位的房產實物由資產管理部門管理，但資產管理系統由財務部門管理，由于部門之間配合程度不夠，使得實物管理與財務管理脫節。

第三，資產現狀不明。審計中發現某單位有幾處房產由區政府主導置換，由于歷史久遠及人事變化，置換回來的資產去向不明，也無置換的相關資料。由于缺乏專業的資產管理人員，具體經辦人員對固定資產管理、使用的制度規定和程序不熟悉、不掌握，致使固定資產在管理和使用不規范的現象發生。

第四，部分不動產空置。由于歷史原因，部分行政事業單位的房屋資產比較寬裕，特別是在當前嚴格核定辦公用房面積之后，一些單位出現了部分的空閑辦公用房。

第五，不動產資產無產權證。從歷史成因看，不動產中有的是名人故居、文物保護單位，有的未通過規劃、消防、環評等手續，導致產權證難以辦理。從主觀因素來看，不少單位對資產的權屬意識不強，多年來重購置輕管理的現象比較普遍，對已有的資產管理不到位，有部分單位使用不動產多年始終未辦理過產權證。

第六，房屋出租不規范。一是部分房產出租未履行報批手續，隨意性較大;二是部分房產出租未簽訂租賃合同、出租年限較長、租金較低;三是部分房產出租租金未及時收繳;四是租金收入未按照非稅收入管理的有關規定，及時足額上繳財政，納入部門預算統籌安排。由于房租收入等屬于非稅收入，收入須上繳市財政納入預算管理，行政事業單位對收取、增加房屋出租收益的動力不足。

五、加強行政事業單位不動產管理的審計建議

一是建議出臺規范性文件，切實解決單位不動產管理中存在的家底不清、權屬不明、賬實不符等問題，規范資產處置行為。特別是現行的代建模式，在項目竣工驗收、決算審計、資金支付、資產移交、使用管理等方面不夠明晰，有待建章立制予以完善。

二是盤活存量資產，提高運行收益。對全市行政事業單位現有的閑置房產和已出租房產進行整合，可考慮由財政部門通過公開平臺，以透明的競標方式進行招租或出售，從租賃期限、租金收繳、資產評估、相關責任等方面對租賃合同等進行規范，增強資產收益能力。

三是加大執法力度將規定落到實處。開展監督檢查，對于未經批準擅自出租行政事業單位房屋、資產，甚至隱匿、挪用房租收入的行為，進行嚴肅處理，逐步建立行政事業單位規范出租房屋的良好風氣。

四是各行政事業單位應加強資產管理部門與財務部門的協同合作，做到資產管理與財務管理相結合，通過對固定資產實行動態管理，實現對固定資產的調配使用科學管理，變統計管理為績效管理，提高固定資產使用和監管的有效性。

五是各行政事業單位應加強對資產管理人員的培訓，嚴格落實固定資產崗位責任制，促進相關人員自覺遵守資產管理的相關政策法規，規范資產管理行為，確保國有資產的安全完整增值。

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