亟待重視和規(guī)范不動產(chǎn)管理

張琛

摘要：不動產(chǎn)作為行政事業(yè)單位履行職能的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，在單位的固定資產(chǎn)中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。長期以來，部分行政事業(yè)單位對固定資產(chǎn)特別是不動產(chǎn)權(quán)屬意識不強(qiáng)，管理不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)部分不動產(chǎn)權(quán)屬不明、賬實不符、家底不清、房屋出租不規(guī)范等問題。本文通過歸納不動產(chǎn)審計的內(nèi)容和方法，分析當(dāng)前行政事業(yè)單位不動產(chǎn)使用和管理存在的問題，并針對問題提出了加強(qiáng)行政事業(yè)單位不動產(chǎn)管理的對策建議。

關(guān)鍵詞：行政事業(yè)單位;審計內(nèi)容及方法;不動產(chǎn)管理

一、引言

固定資產(chǎn)管理是行政事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)活動的重要組成部分，而不動產(chǎn)在固定資產(chǎn)中占據(jù)很大的比重。加強(qiáng)對不動產(chǎn)的管理是保證行政事業(yè)單位正常運行的重要條件，對單位的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要;同時也關(guān)系到國有資產(chǎn)的安全及效益，若管理不善，極易造成國有資產(chǎn)的流失。通過對行政事業(yè)單位的不動產(chǎn)進(jìn)行審計調(diào)查，可以掌握各單位不動產(chǎn)管理和使用的總體情況，摸清單位存量不動產(chǎn)的家底，反映不動產(chǎn)的相關(guān)情況，揭示不動產(chǎn)在管理和使用過程中存在的問題，以達(dá)到積極盤活存量不動產(chǎn)、充分利用閑置不動產(chǎn)，努力提高不動產(chǎn)的使用效益。從體制、機(jī)制層面分析存在的問題及產(chǎn)生的原因，提出審計意見和建議，促進(jìn)各部門、單位加強(qiáng)對不動產(chǎn)的使用和管理，確保國有資產(chǎn)的完整與安全，防止國有資產(chǎn)的流失，提高國有資產(chǎn)使用效益。

二、行政事業(yè)單位不動產(chǎn)審計的內(nèi)容

（一）不動產(chǎn)的家底情況

審查各行政事業(yè)單位存量不動產(chǎn)的地址、面積、賬面價值，以及不動產(chǎn)的所有人和實際使用人是否一致;是否辦結(jié)不動產(chǎn)權(quán)證書（或房產(chǎn)證、土地證），審查未辦權(quán)證的原因;檢查不動產(chǎn)是否賬實相符，是否存在賬外未登記入賬的不動產(chǎn)，核查未入賬不動產(chǎn)的地址、面積、購建這些不動產(chǎn)的資金來源（是使用預(yù)算資金、結(jié)余資金、上級補(bǔ)助資金還是其他資金來源），檢查賬外資產(chǎn)目前的存在狀態(tài)，是自用、出租、出借還是對外投資或是空置，出租或者對外投資形成的收入如何處置。

（二）不動產(chǎn)的使用情況

1.不動產(chǎn)的出售情況

行政事業(yè)單位出售不動產(chǎn)是否執(zhí)行分級審批制度，是否通過公開招拍掛的方式進(jìn)行;首次掛牌價格是否低于經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估價格;如掛牌價格低于評估價格，是否經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn);出售所得款項作如何處理。

2.不動產(chǎn)的出租、出借情況

行政事業(yè)單位將占有、使用的不動產(chǎn)對外出租、出借，是否進(jìn)行必要的可行性論證，并提出申請，經(jīng)主管部門審核同意后，報財政部門審批。行政事業(yè)單位對批準(zhǔn)出租、出借的不動產(chǎn)，經(jīng)評估后是否采取公開的方式確定，并簽訂統(tǒng)一規(guī)范的合同。行政單位出租、出借不動產(chǎn)所形成的收入，是否按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理;事業(yè)單位利用不動產(chǎn)出租、出借取得的收入是否上繳財政或納入單位預(yù)算，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理。行政事業(yè)單位對本單位用于出租、出借的不動產(chǎn)是否實行專項管理，并在單位財務(wù)會計報告中對相關(guān)信息進(jìn)行充分披露。行政事業(yè)單位非自用房產(chǎn)對外出租的，是否經(jīng)財政部門批準(zhǔn)后，委托定點的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)實行公開招租，租賃價格是否合理，租賃期限是否超過1年，承租方是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包等行為，并報主管部門和財政部門審核備案。

3.不動產(chǎn)對外投資、擔(dān)保情況

行政單位是否存在利用不動產(chǎn)對外投資、擔(dān)保等情況;事業(yè)單位利用不動產(chǎn)對外投資的，是否報經(jīng)財政部門審批;對外投資是否獲得收益及收益是如何處理的;對于可能出現(xiàn)的資產(chǎn)損失，相關(guān)單位是否及時采取措施加以控制。

4.不動產(chǎn)的低效閑置情況

如有不動產(chǎn)長時間閑置（一年及以上），要審查閑置的原因，以及產(chǎn)權(quán)單位下一步的應(yīng)對措施。

5.不動產(chǎn)的無償使用情況

查明無償使用不動產(chǎn)的單位性質(zhì)，是本系統(tǒng)的單位還是系統(tǒng)外的其他單位或個人，以及無償使用不動產(chǎn)的批準(zhǔn)單位和緣由，有無相關(guān)書面佐證材料。

三、行政事業(yè)單位不動產(chǎn)審計的方法

（一）查閱法。直接查看各行政事業(yè)單位不動產(chǎn)明細(xì)賬、資產(chǎn)系統(tǒng)臺賬，收集的數(shù)據(jù)等相關(guān)信息，審查單位的不動產(chǎn)是否賬實相符;檢查不動產(chǎn)出售、出租的審批手續(xù)、公開招拍掛手續(xù)、合同協(xié)議等相關(guān)資料，檢查利用不動產(chǎn)對外投資、擔(dān)保的審批手續(xù)，審查單位不動產(chǎn)的使用和管理是否規(guī)范。

（二）核對法。通過將各行政事業(yè)單位簽訂的經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)議、票據(jù)等與已入賬的收入進(jìn)行核對，查看收入是否上繳財政，是否存在小金庫。如審查被審計單位出售、出租合同以及收入所開票據(jù)、收入財務(wù)賬三者記載金額是否一致，檢查出售價款上繳財政的憑證及非稅收入繳款書存根聯(lián)。

（三）實地考察法。通過與被審單位人員交談了解、實地到被審單位查看，審查被審計單位是否存在未提供的不動產(chǎn)，以確認(rèn)是否存在賬外資產(chǎn)。實地查看各單位的不動產(chǎn)使用情況，是否存在長時間閑置的情況，是否將不動產(chǎn)出借給其他單位使用。

四、審計發(fā)現(xiàn)的不動產(chǎn)管理中存在的問題及成因

第一，部分房產(chǎn)權(quán)屬不清。部分行政事業(yè)單位的固定資產(chǎn)由某集團(tuán)代建，資產(chǎn)不在行政事業(yè)單位賬面反映，從而造成有產(chǎn)權(quán)的無使用權(quán)，無法管理（或不愿意管理）;有使用權(quán)的無產(chǎn)權(quán)，無法入賬，形成賬外資產(chǎn)。隨著賬外的房產(chǎn)越來越多，金額越來越大，資產(chǎn)和收益存在流失的風(fēng)險。

第二，賬實不符，不能真實反映不動產(chǎn)總量。一是部分不動產(chǎn)未登記入賬，也未在固定資產(chǎn)卡片上登記。二是部分房產(chǎn)已拆遷、已出售、已置換，由于手續(xù)不全，多年來仍在固定資產(chǎn)賬上，未辦理核銷手續(xù)，導(dǎo)致固定資產(chǎn)長期虛數(shù)掛賬。部分單位的房產(chǎn)實物由資產(chǎn)管理部門管理，但資產(chǎn)管理系統(tǒng)由財務(wù)部門管理，由于部門之間配合程度不夠，使得實物管理與財務(wù)管理脫節(jié)。

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀不明。審計中發(fā)現(xiàn)某單位有幾處房產(chǎn)由區(qū)政府主導(dǎo)置換，由于歷史久遠(yuǎn)及人事變化，置換回來的資產(chǎn)去向不明，也無置換的相關(guān)資料。由于缺乏專業(yè)的資產(chǎn)管理人員，具體經(jīng)辦人員對固定資產(chǎn)管理、使用的制度規(guī)定和程序不熟悉、不掌握，致使固定資產(chǎn)在管理和使用不規(guī)范的現(xiàn)象發(fā)生。

第四，部分不動產(chǎn)空置。由于歷史原因，部分行政事業(yè)單位的房屋資產(chǎn)比較寬裕，特別是在當(dāng)前嚴(yán)格核定辦公用房面積之后，一些單位出現(xiàn)了部分的空閑辦公用房。

第五，不動產(chǎn)資產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)證。從歷史成因看，不動產(chǎn)中有的是名人故居、文物保護(hù)單位，有的未通過規(guī)劃、消防、環(huán)評等手續(xù)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證難以辦理。從主觀因素來看，不少單位對資產(chǎn)的權(quán)屬意識不強(qiáng)，多年來重購置輕管理的現(xiàn)象比較普遍，對已有的資產(chǎn)管理不到位，有部分單位使用不動產(chǎn)多年始終未辦理過產(chǎn)權(quán)證。

第六，房屋出租不規(guī)范。一是部分房產(chǎn)出租未履行報批手續(xù)，隨意性較大;二是部分房產(chǎn)出租未簽訂租賃合同、出租年限較長、租金較低;三是部分房產(chǎn)出租租金未及時收繳;四是租金收入未按照非稅收入管理的有關(guān)規(guī)定，及時足額上繳財政，納入部門預(yù)算統(tǒng)籌安排。由于房租收入等屬于非稅收入，收入須上繳市財政納入預(yù)算管理，行政事業(yè)單位對收取、增加房屋出租收益的動力不足。

五、加強(qiáng)行政事業(yè)單位不動產(chǎn)管理的審計建議

一是建議出臺規(guī)范性文件，切實解決單位不動產(chǎn)管理中存在的家底不清、權(quán)屬不明、賬實不符等問題，規(guī)范資產(chǎn)處置行為。特別是現(xiàn)行的代建模式，在項目竣工驗收、決算審計、資金支付、資產(chǎn)移交、使用管理等方面不夠明晰，有待建章立制予以完善。

二是盤活存量資產(chǎn)，提高運行收益。對全市行政事業(yè)單位現(xiàn)有的閑置房產(chǎn)和已出租房產(chǎn)進(jìn)行整合，可考慮由財政部門通過公開平臺，以透明的競標(biāo)方式進(jìn)行招租或出售，從租賃期限、租金收繳、資產(chǎn)評估、相關(guān)責(zé)任等方面對租賃合同等進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)資產(chǎn)收益能力。

三是加大執(zhí)法力度將規(guī)定落到實處。開展監(jiān)督檢查，對于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租行政事業(yè)單位房屋、資產(chǎn)，甚至隱匿、挪用房租收入的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅處理，逐步建立行政事業(yè)單位規(guī)范出租房屋的良好風(fēng)氣。

四是各行政事業(yè)單位應(yīng)加強(qiáng)資產(chǎn)管理部門與財務(wù)部門的協(xié)同合作，做到資產(chǎn)管理與財務(wù)管理相結(jié)合，通過對固定資產(chǎn)實行動態(tài)管理，實現(xiàn)對固定資產(chǎn)的調(diào)配使用科學(xué)管理，變統(tǒng)計管理為績效管理，提高固定資產(chǎn)使用和監(jiān)管的有效性。

五是各行政事業(yè)單位應(yīng)加強(qiáng)對資產(chǎn)管理人員的培訓(xùn)，嚴(yán)格落實固定資產(chǎn)崗位責(zé)任制，促進(jìn)相關(guān)人員自覺遵守資產(chǎn)管理的相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范資產(chǎn)管理行為，確保國有資產(chǎn)的安全完整增值。

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