房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃分析

嚴(yán)圣根

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)營過程中，稅收部分的支出在企業(yè)整體的財務(wù)支出中占比較大，對企業(yè)的盈利情況以及發(fā)展情況都有著極為重要的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所具有的特性使得土地增值稅成為企業(yè)稅收支出中最多的部分，故此，做好對土地增值稅的納稅籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是具有十分重要的意義。在“營改增”政策實施后，土地增值稅的納稅籌劃空間有了較大的提升，基于此，本文從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅實際情況出發(fā)，闡述納稅籌劃的內(nèi)容以及對土地增值稅進(jìn)行籌劃所具有的重要意義，分析納稅籌劃過程中的潛在風(fēng)險，并提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;具體措施

近些年來，我國的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正在不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機(jī)。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)高飛猛進(jìn)的背景下，也存在著許多挑戰(zhàn)。越來越多的競爭者參與到房地產(chǎn)市場中來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在市場中站穩(wěn)腳跟，謀求發(fā)展，必須采取有效措施來降低企業(yè)支出，保證企業(yè)的利潤率。同時，由于我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房價瘋狂上漲，使得我國的土地增值稅稅率也在不斷的提高。鑒于此種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對土地增值稅的納稅籌劃加以重視，通過采取有效的措施來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展保駕護(hù)航。

一、納稅籌劃的內(nèi)涵概述

納稅籌劃是指企業(yè)為了達(dá)到實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，通過對企業(yè)納稅操作環(huán)節(jié)制定規(guī)范化的流程，最終達(dá)到為企業(yè)節(jié)省稅收支出的目標(biāo)[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節(jié)稅以及防范稅務(wù)風(fēng)險幾個部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國家的政策法令產(chǎn)生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導(dǎo)向性，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中要充分利用相關(guān)法律法規(guī)，采用符合國家政策導(dǎo)向的納稅籌劃策略。同時，由于國家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進(jìn)和完善的過程中，故此，在納稅籌劃時還要注意籌劃的時效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意義

從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的土地增值稅納稅籌劃工作開展情況來看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業(yè)管理者以及相關(guān)人員并沒有意識到土地增值稅納稅籌劃對于企業(yè)來講具有怎樣的重要意義。為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤能獲得進(jìn)一步的提升，必須要加強(qiáng)企業(yè)對于納稅籌劃重要性的認(rèn)識。筆者在此進(jìn)行三點論述，以期能為有需要的企業(yè)提供一定的參考資料。

（一）土地增值稅納稅籌劃能增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于較為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有運(yùn)作資產(chǎn)需求大，企業(yè)負(fù)債較高的特性。企業(yè)在日常的發(fā)展經(jīng)營過程中需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，如果現(xiàn)金流不足的情況則極容易導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率增高，降低企業(yè)的利潤，制約企業(yè)的發(fā)展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產(chǎn)企業(yè)減輕大量的稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠節(jié)約資金，保證企業(yè)的現(xiàn)金流充足，從而提升企業(yè)的利潤率，在一定程度上也增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。

（二）土地增值稅納稅籌劃能降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開展必須具有合法的前提條件。在進(jìn)行納稅籌劃工作的制定過程中，要依照我國有關(guān)法律法規(guī)制定規(guī)范化的納稅籌劃工作標(biāo)準(zhǔn)，使得企業(yè)管理人員在開展稅務(wù)管理工作時有工作標(biāo)準(zhǔn)可循，保證各項工作流程的規(guī)范性，避免因操作不規(guī)范而引起的稅務(wù)風(fēng)險以及杜絕偷稅漏稅等違法現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）土地增值稅納稅籌劃能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)“營改增”政策

在我國實施對企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅制度以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項目加以扣除[2]。而在營業(yè)稅改為增值稅制度實施以后，增值稅的性質(zhì)變?yōu)榱藘r外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項目而加以扣除，這種變化無疑使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”政策實施后的財務(wù)壓力有所增加。在這種前提下，對土地增值稅進(jìn)行良好的納稅籌劃工作能降低由國家“營改增”政策變化所帶來的財務(wù)壓力，同時也能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作開展更具成效。故此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃工作可以說是勢在必行的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃過程中的潛在風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風(fēng)險

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節(jié)省企業(yè)的稅務(wù)支出，主要做法是通過對有關(guān)政策法規(guī)的分析與利用，從而達(dá)到節(jié)約支出的目的。從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來看，政策方面可能引發(fā)的風(fēng)險主要有兩種表現(xiàn)形式。其一，是由于政策變動而導(dǎo)致的風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃工作策略時，都是以國家現(xiàn)行的政策法規(guī)作為出發(fā)點來展開籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國家的有關(guān)政策發(fā)生變化，現(xiàn)行的納稅籌劃政策就會失去適用性，從而引發(fā)納稅風(fēng)險。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對于國家相關(guān)政策法規(guī)的理解與掌握程度不夠，這樣會導(dǎo)致企業(yè)制定的納稅策劃方案存在一定的問題，容易造成企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行土地增值稅納稅籌劃的過程中，可能會發(fā)生由于人員操作不當(dāng)而引發(fā)的風(fēng)險。納稅籌劃主要利用相關(guān)政策法規(guī)的優(yōu)惠條件以及空白區(qū)域，要對合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實際操作的過程中有較高的精準(zhǔn)性，一旦出現(xiàn)操作不規(guī)范、統(tǒng)籌不協(xié)調(diào)等問題，可能引發(fā)企業(yè)納稅違法的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

（一）制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業(yè)要通過抽調(diào)專業(yè)的人才或組建專業(yè)的團(tuán)隊來對我國的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行審慎的分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實際運(yùn)營情況來制定一套適用于企業(yè)自身的納稅籌劃工作策略。要對每一個籌劃環(huán)節(jié)都予以規(guī)范化的要求，保證企業(yè)的有關(guān)部門在開展納稅籌劃工作時有正確的方向保障，提升企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作開展的成效，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）合理利用國家的各項稅收優(yōu)惠政策

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，國家出臺了許多對企業(yè)進(jìn)行稅收優(yōu)惠的政策，其主要表現(xiàn)形式即是在稅收過程中的各種扣除[3]。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理的制定銷售產(chǎn)品的價格，國家現(xiàn)行的土地增值稅政策設(shè)置了一個納稅起征點，企業(yè)要充分利用這一政策，在開展房地產(chǎn)項目開發(fā)前期就對項目的收入、支出以及利潤率進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算，并以預(yù)算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合納稅起征點，分析并計算如何進(jìn)行產(chǎn)品定價才能保證企業(yè)利潤最大化。其次，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用國家對企業(yè)的加計扣除政策。例如，我國某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個樓盤項目的過程中，將經(jīng)常被混為一談的管理費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行了精確的記錄與區(qū)分，使得開發(fā)間接費(fèi)用部分可以作為直接管理項目所產(chǎn)生的費(fèi)用，按照國家的標(biāo)準(zhǔn)享受了20%的加計扣除計算基數(shù)，為企業(yè)減少了大量的稅務(wù)壓力。

五、結(jié)束語

綜上所述，在我國目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在這個市場上分一杯羹，就必須要保證企業(yè)具有一定的核心競爭力。而良好的土地增值稅納稅籌劃工作的開展，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對產(chǎn)品定價時有更大的變動空間，也能有效的減少企業(yè)在運(yùn)營過程中發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險問題的可能性，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好運(yùn)營提供助力。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴林卉.基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃方法探析[J].商情，2017 （40）： 114.

[2]王琪.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究——以某置業(yè)發(fā)展有限公司為例[D].華中師范大學(xué)，2017.

[3]王愛平.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征管問題研究——以廣東省仁化縣為例[D].江西財經(jīng)大學(xué)，2016.