不動產抵押登記中的問題及解決策略探究

【摘要】不動產抵押登記過程屬于行政行為之一，由于該模式發展并不久的緣故，加之傳統法律的影響下，有關該制度的行政法研究仍不夠深入，迫切需求相關行政法律效率。鑒于此，本文結合政府、地方相關法律規定，簡要分析了不動產抵押登記，期望將登記中存在的各類問題、不足解決，為不動產交易提供可靠的安全保障。

【關鍵詞】不動產;抵押登記;問題及對策

我國不動產抵押只有在政府專設不動產登記機構登記之后方具備效力，因此不動產抵押中登記所承擔的作用至關重要。不動產抵押登記中，政府所扮演的角色也是必不可缺的。通過對不動產抵押登記中政府方面存在問題的研究，能為國家經濟市場交易正常運轉提供一定的保障，同時也能確保市場經濟與社會的發展進步得以穩定。

1、不動產抵押登記存在的問題

1.1辦理效率慢，操作缺乏規范性

不動產登記機構在不動產抵押登記辦理期間，時常會有此類狀況存在，即客戶在不動產抵押登記辦理中提出了時間緊迫的要求，而相關登記機關盡管將抵押登記程序簡化、實現了更高的抵押登記效率，并將抵押登記辦理時間減少，然而卻也無法將客戶需求有效滿足。同時，不動產抵押登記期間，也頻頻出現了登記辦理人員不規范操作的行為，例如審核材料不仔細、審核缺乏規范性、抵押合同填寫不規范等[1]。在還未正式推行不動產統一登記時，房產與地產登記是由兩個不同部門負責的，該時期網絡信號數據系統平臺尚未健全，也沒有充分普及電腦錄入登記信息，依舊是以紙質信息來保存不動產登記信息。但是，紙質信息中卻存在一系列問題，例如權利人名稱寫錯、登記機關登記錯漏、債權金額錯誤等。

1.2信息未能徹底實現公開共享

推行不動產統一登記制度之前，同一建筑物房地產信息以往是在不同部門分別進行登記，兩個登記機構不存在共享信息，如此一來也就造成了抵押信息分散的情況，房產與地產登記信息之間也存在著隔離，最終導致出現了不相同的不動產登記信息。而在當事人需要對房地產基本信息查詢時，不但要前往房產登記機關，同時還要前往土地登記機關，并且查詢費用也要重復繳納，這樣一來查詢難度與成本也就相應的提高，信息透明度嚴重缺乏。同時，不動產抵押登記期間，也有登記機關錯誤登記不動產信息的情況存在，如不動產統一登記之前，土地、房產信息登記分別由土地登記及房管局負責，部門之間登記信息與數據不統一，加之尚未共享登記信息與數據平臺的緣故，會有一部分登記于土地登記部門的信息不同于房管部門登記的房產信息。

1.3抵押登記法律依據混亂，頻發法律糾紛

不動產抵押登記存在的問題中，最為頻發的便是登記機關法律依據混亂，尤其是在實施不動產統一登記制度前，地產、房產登記由兩個存在交叉重復權利的不同機關負責，以至于出現了混亂的法律秩序。如相關規定中明確指出，房屋登記需前往房產管理部門，土地登記需前往土地管理部門，個別當事人向銀行或金融公司分別抵押或貸款土地、房屋，當糾紛發生之后，“房隨地走”亦或是“地隨房走”難以分清，如此也就無法完整的實現抵押權、債權人合法權益。而盡管《物權法》中提出了“以建筑物抵押的，一并抵押其占用范圍內建設用地使用權。”然而實際中，地方法院在處置抵押財產時卻很少將“一并抵押”作為法律依據使用。

2、政府完善不動產抵押登記的對策建議

2.1積極建設不動產信息平臺

政府應當加強不動產抵押登記中信息平臺的建設力度，嚴格管理、定期維護不動產登記信息，通過相關政策與方案的制定，強化組織領導，為不動產登記信息管理平臺建設的落實提供動力，并以此為基礎實現不動產登記制度的進一步落實，并且在登記信息共享機制的不斷優化下，賦予查詢服務便捷化的優勢[2]。同時，通過各部門間信息共享的增強，透明化、公開化交易與登記信息，在不動產審批環節完善的基礎上，賦予不動產登記信息公開化服務常態化功能，確保登記數據得以精確、完整且真實的構建。此外，也應當積極構建社會征信平臺，通過社會征信體系的進一步健全，為不動產交易提供安全保障，以此確保群眾得以享受到相應的權益。需要注意的是，還需促進不動產登記信息共享數據平臺普遍化、全面化的實現，通過信息共享交流的增強，積極交換溝通數據，合法化信息查詢服務，優化服務對象篩選，將更好的業務技術服務提供給群眾。依托統一標準，增強內容覆蓋成效，積極聯合信息，有效連通信息更新和數據貢獻，加快不動產登記信息數據體系平臺建設進程。

2.2提高登記機構、登記規范監管力度

不動產登記主管部門應當圍繞登記機構、過程及人員加大監督管理力度，確保不動產登記機構工作開展能夠與流程、法律規定相適應。針對不動產登記內容及標準，應當予以更為嚴格的規范性監管，確保不動產登記具有一致的內容、統一的標準。依據檢查、指導等方式，保障不動產登記簿證得以實現規范化的使用。在與有關部門積極協同之下，嚴格審查證書及證明變造、偽造或違法制售等違法行為，一經查出應當予以嚴厲懲處。針對不動產登記簿證使用、保存及管理與要求不符合的，應當限令調整。

2.3完善不動產登記相關法律政策

首先，需積極完善不動產登記相關法律政策，通過不動產登記法律的建設、政策性指導文件的發布，將重要的法律指導依據供于不動產統一登記使用[3]。其次，應以不動產登記規范統一制度為對象，積極頒布指導性政策法規文件，同時對各類與不動產登記有關的法律規定及政策文件中存在的不統一、不協調的內容應當酌情進行修改，確保一致性。此外，結合現有情況合理制定配套法律規定文件，確保法律法規能夠與現有經濟社會發展要求相適應。

結語：

不動產抵押登記中各類問題的解決，與社會經濟秩序運轉的正常與否存在密切關系。該過程中，相關學者及政府部門人員必須積極展開深入的研究與探索。通過不動產抵押登記工作的順利、穩定開展，能將等級混亂的問題逐漸解決，為群眾提供更好的服務，有助于社會進一步發展的實現。

參考文獻：

[1]梁麗，季敏.不動產抵押權若干登記問題分析[J].居舍，2018（08）：147.

[2]金紹達.不動產登記中的幾個具體問題[J].中國房地產，2018（1）：59-59.

[3]楊艷芬.不動產抵押登記若干問題探討——從不動產統一登記條例出發[J].法制與社會，2017（3）.

作者簡介：

王仰智，晉中市不動產登記中心，山西晉中。