目標成本管理在房地產企業的應用研究

張蘇閩

摘 要：對企業的發展來說，想要增強競爭力首先要做好成本管理工作，尤其是房地產企業的目標成本管理。為此本文從目標管理理論出發研究如何促進房地產企業做好成本管理工作，以促進建筑企業工程造價的降低，為企業的發展謀求更有利的發展環境條件和優勢。

關鍵詞：目標成本管理;房地產企業;應用措施

傳統意義上的房地產企業在成本規劃與管理上，存在與市場環境格格不入的地方，主要表現在成本的核算和控制上出現的問題，導致成本控制存在不合理的現象，使得項目工程的成本在行業中的競爭力明顯的降低。為此本文堅持從市場的角度出發，通過目標成本管理的相關理論，研究在當前社會背景下，房地產企業進行項目成本管理該采取怎樣的策略。

一、房地產企業的特征概述

（一）房地產開發的特征

從房地產的開發規模上來看，開發規模大，因此，也面臨著開發時間長、投資額度高以及建設周期長等問題，然而，高風險也意味著高回報和高收益，房地產行業也屬于開發效益相對較高的產業。但是從我國的市場經濟發展的環境來看，房地產行業始終受到國家宏觀政策的影響，對民生以及社會穩定有著重要的影響。房價持續走高時，國家會出臺相應的政策提高對房地產市場的宏觀調控，如我國在十二五期間大量的建設了保障性住房，旨在解決人民群眾的住房問題，同時，各項宏觀調控措施所產生的綜合效益和累積效應，在當前的房地產市場發展中則開始逐漸的產生和出現[1]。

（二）房地產產品的特點

中國是一個重視“家”觀念的國家，受到傳統觀念的影響，擁有一套商品住房幾乎是每一戶家庭的夢想，為此在這種觀念以及所帶來的市場需求影響下，房地產的產品也呈現出了市場需求的緊迫性特征。但是總的來說，房地產產品從客觀層面來看，則具有位置固定性的特征，基本上其位置是固定不變的，位置的差異也會導致房地產產品價格上存在的差異。另外，房地產產品還具有數量上有限性的特征，因為，土地資源不是取之不盡用之不竭的資源，而是稀缺的資源。因此，房地產的開發的土地也是有限度的，所生產的房產產品自然也是擁有數量限制的。房地產產品在供求上存在區域性的特征，如果土地位置是固定的，那么房地產也具備了區域性的特征，一個城市的房地產過剩通常無法將另一個城市房地產供給不足的問題有效的解決。房地產產品的特殊性，決定了他本身的長期實用性和保值、增值行的特征，從長遠的角度來看，土地價值總體上呈現出價格不斷上升的趨勢，受到區位條件因素的影響，土地的價值也會因此而發生一定的改變。

因此，顧客在購買房地產產品時通常會考慮多種綜合性的因素，只有在多種的綜合因素達到了自身的期望值之后才能夠作出相應的消費決策，為此房地產項目的開發始終要堅持市場化導向的原則，堅持顧客滿意的原則，為此才能夠提高企業的競爭力。房地產企業做好成本管理要經歷復雜且系統的工作流程才能夠最終達到理想的效果，為此房地產企業要以全局的角度和戰略的高度出發來對項目開發中的成本進行目標化的控制和管理，改變傳統成本管理中存在的問題，積極的采用先進的、高效的成本控制管理方法。

（三）我國房地產開發項目成本構成要素分析

房地產在進行項目開發時，通常成本費用主要是由這幾個部分組成：第一，土地費用，土地費用在構成上包含了土地出讓金、土地征用費和拆遷安置補償費三個部門，而想要獲得土地經營權還需要經過招標、拍賣以及掛牌才能夠實現，通常情況下，土地費用在房地產的一個項目開發總成本中的20%～50%;第二，前期工程費，具體包含了項目開發之前所要做好的準備工作，例如前提的可行性研究、地質勘察報告、前提調研策劃規劃等準備工作所耗費的工程費資金，通常該部分的資金消耗比例低于10%;第三，建筑安裝工程費，具體包含了房屋建設中所產生的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費用等，該部分的資金比例在全體成本資金中的比例約為40%，是重要的組成部分;第四部分是市政公共設施費用，該部分主要包含了公共配套設施建設費以及基礎設施建設費，基礎設施建設費具體涵蓋了電信、電力、污水、自來水以及燃氣、綠化等建設費用，功能共配套設施的建設費用具體涵蓋了為居民提供的配套性建筑場所，主要為非營利性的功用設施和營利性的功用設施，如學校、商品等，該部分的資金比率約占總體資金比率的10%～20%。其余的費用還包括了貸款費用、管理費用、稅費以及其他的費用[2]。

二、我國房地產開發項目成本管理的現狀

現階段，我國的眾多房地產項目在建設上更多的注重對建筑產品的成本控制，但是往往容易對市場的需要進行忽視，并且，在市場前景比較好時還會忽略建筑產品在投入產出上的比例。同時，房地產企業在事前成本管理控制上較為薄弱，成本的決策和控制普遍存在缺乏制度性、規范性的特征，成本的計劃缺乏嚴肅性、科學性。而成本的管理在一定程度上也存在盲目性的問題，導致房地產企業在成本管控方面出現了下面的問題。

（一）成本規劃時忽視了市場發展的實際情況

房地產產品來說，顧客需求上的差異對其價格帶來了影響，房地產企業會依照市場需求的相關差異來對目標客戶和房地產產品的品味進行初步的預訂和規劃。在市場供不應求的環境下，企業則容易對市場發展的實際情況產生忽視。而當市場情況和國家宏觀政策出現變化時，房地產企業則需要首先環顧市場情況變化，并由此來做好房地產企業的成本管控工作。

（二）成本決定價格

房地產項目開發所生產制作的商品房本身具有商品屬性，是能夠帶到市場上進行售賣的。同樣，既然為商品，就必然要遵循相應的價值規律，即產品的成本決定了價格。而房子作為特殊的商品，在定價上則要綜合多方面的因素，成本導向必然會朝著顧客導向的方向發展，旨在讓顧客滿意并為之買單，以愿意支付的價格來進行產品的購買。

（三）成本核算和成本控制是成本管理的關鍵

對建筑單位來說，房地產在成本管理的過程中較容易對產品價值創造的過程進行忽略。在經濟發展不斷好轉的環境下，人們的生活質量也在不斷的提升，房產作為商品在消費購買上呈現出更為理性的特征，買商品房也會從價值的角度來看是否能夠買得值。

（四）忽略成本管理的全過程性和動態性

房地產項目建設開發是一個長期的過程，為此在項目成本管理并非是項目開發建設之前進行控制，而是貫穿于項目建設開發的全過程，并且會隨著具體情況的變化而產生變化，為此成本管控也存在動態化的特征。但是當前不少房地產企業在進行項目開發的成本分析時，通常在項目決算的關鍵環節，則容易忽略項目開發的真實性，其主要將成本控制的重點放在了施工過程的成本控制和設計優化上，往往忽視了策劃階段的成本規劃和項目成本的事后控制。

（五）要增強合同管理和采購管理

對建筑單位來說，在項目開展的過程中為了維護合同雙方的權益，則會以合同的方式來確定下來，由于建筑項目的動態化特征，因此，合同管理的工作量巨大，如果不妥善保管合同，則對后期工作容易產生多種影響。另外，采購也是建筑單位開展工作的一個重要活動，提升對采購的管理對成本控制尤為重要。

三、房地產企業加強目標成本控制管理的措施

目標成本法指的是以市場為導向，對存在獨立制造過程的產品實施的利潤計劃和成本控制管理的具體方法。目標成本法的原理在于可以更為高效的完成供應鏈管理的目標，最大限度的負荷客戶的需求，繼而能夠從戰略的高度來做好成本管理分析和成本控制，確保成本管理同企業經營管理全過程中資源消耗以及資源配制協調起來發展，從而能夠更好的適應供應鏈管理的目標成本方法。企業做好目標成本管理則要應用到目標成本法[3]。

對企業的發展來說，目標成本管理首先要堅持價格引導的成本管理原則，通過競爭性的市場價格將期望利潤減去，繼而能夠獲取成本目標，價格主要是由于市場上競爭情況所決定的，但是目標利潤主要是由公司和所在行業中的財務狀況所決定的。目標成本管理注重對顧客需求的關注和滿足，并且對產品的設計流程更為關注，致力于確保成本控制的最優化。房地產企業進行目標成本控制，可以從下列幾個方面展開。

（一）設計階段的目標成本控制

在設計階段，在單項設計完成以后，要及時對組織設計、成本和工程等相關的人員做好圖紙的會審工作，并及時的從中發現錯誤，盡可能的將其中存在的設計缺陷消除。另外，還可以盡可能的降低后期所出現的大量工作變更，來及時的對設計超目標的成本，做好對該部分工作的優化處理，對設計過程中存在的浪費問題應更為嚴格的控制。

（二）招標階段的成本控制

責任成本管理是影響目標成本的重要因素，為此要堅持推動成本管理制度和參考部分技術經濟指標，及時的制定出不同責任部門、責任人具體負責的責任成本。同時，還要簽訂責任成本任務書，推動責任成本的量化、詳細和具體化，并將責任計劃書落實到具體部門或者人的身上，不同部門所要承擔的責任依照自身的崗位特征來定。不過應盡可能的避免人人有責，而主要由負責或者牽頭的部門。

（三）施工階段的成本控制

在項目的建設施工階段，會產生大量的資金消耗，為此做好該階段的施工成本控制尤為關鍵。一方面，簽證的變更，會導致項目建設的成本增長，還會對施工的進度、工期產生影響，為此要要協調好工作量，對項目成本進行有效的控制，確保施工質量的提升，繼而增加施工的效率。在處理簽證變更的問題時，要對相關的審批流程進行嚴格的把控和執行，在簽證變更執行結束以后，要盡快的辦理完工確認的相關手續，隨后對簽證變更工作做好結算處理，繼而能夠實現施工階段成本的動態控制和管理。

（四）后評估階段的成本控制

成本管理的一個難點還在于對成本準確性的預測，通過后評估的方式來改進成本控制管理的效率。所以在項目竣工結算完成之后，要對項目做好總結、評價和分析，并整體上對項目的成本情況做好評估工作，通過對經驗教訓的總結，繼而對成本指標要素進行分析，推動公司數據庫的豐富和完善。

房地產行業是我國國民經濟發展的支柱和命脈，對國民經濟的健康穩定發展產生了重要的影響。然而改革開放以來我國市場經濟的飛速發展，讓房地產企業也面臨了更為嚴峻的生存環境，房地產企業數量的增多，導致行業內部競爭力的持續增大。目標成本管理在組織和管理全過程中發揮著重要的作用和優勢。從目標管理的手段、方法和理論層面來看，高效的目標成本管理應用在房地產企業中，可以有效的推動房地產項目成本控制管理水平的提升，繼而增強房地產企業的綜合競爭力。

參考文獻：

[1]王琳.房地產項目成本管理中安裝工程的成本控制[J].居舍，2019（18）：145+183.

[2]姜亞莉，張延輝. GIS技術在房地產開發項目選址中的應用[J]. 地理科學研究，2016，5（04）：262-267.

[3]鄭劍.目標成本在房地產項目管理中的應用探討[J]. 安徽建筑，2017，24（3）：272-273，289.