新形勢下關于房地產成本控制與管理的新思考

胡昌鳳

摘? ? 要：隨著社會經濟水平的發展，房地產行業也呈現出突飛猛進的發展速度。國家越來越重視房地產行業的發展，頒布了相關的法律法規對房地產行業進行了相應的管理和調控。在市場經濟環境下，房地產行業競爭日漸激烈，想要提高自身的競爭力就要從成本控制和管理工作入手，以此強化企業的綜合競爭水平。企業要將成本控制作為管理工作的重點來落實，這是企業穩定發展的關鍵。成本的控制和科學化管理是企業實現市場競爭發展的首要之路，所以我們要強化科學管理，重視成本控制，以此提高房地產企業的綜合競爭水平和實力。

關鍵詞：房地產企業;成本控制;管理;新形勢;思考

1? 房地產企業的成本構成

房地產企業的成本構成有直接和間接成本兩部分，前者分為不變直接成本和變動直接成本，后者則由機會成本和管理成本兩部分組成，一般情況下土地、設計、建安成本等都可以計入不變直接成本當中，以上幾部分的成本在一個項目當中比較穩定而且可以提前預算，后續發生就可以保持不變。土地成本主要指在招拍掛過程中所產生的土地費用，是一項相對固定的成本投入，忽略掉建筑材料的價格波動，建安成本在設計風格和建筑級別確定的情況下能夠較易預測，也很穩定。變動成本主要說的是融資成本，目前大部分指銀行貸款利息。現在房地產企業的主要融資來源都是銀行貸款，就算是提前對項目施工期間所需資金進行預測，但是不能確定還款日期，所以這一成本和項目的進展有直接關系，有很大的變動性。

2? 新形勢下房地產企業成本控制的重點和原則

新形勢下房地產企業的成本管理部門要重視企業成本控制，將房地產建設當中的各個環節進行分解實現最優控制局面，確定不同任務環境的影響因素。確定不同人物需要完成的目標，確定資源、資金、時間、質量、驗收標準和上下關聯任務幾方面的具體要求，這些內容是影響任務完成情況的重要標準，只有實現不同任務的控制，才能實現整體的成本控制。成本控制要重視實用性原則，選準目標對象將成本控制落實到實處;還要重視合理性原則，根據不同項目進行符合全局發展的的成本控制;再有要重視全過程監控原則，保證所有人都參與到管理控制工作中，將管理工作落實到工程施工的全過程。

3? 新形勢下房地產企業的成本控制管理方法

3.1? 科學定位 有效配合 有序監控

房地產企業要明確管理部門的職責，將管理落實到成本控制的全過程中，從工程成本管理和人力成本管理兩方面入手實現工程全節點的成本控制。企業方面要保證全員參與，通過系統的考核和評價找出不足，重新設計并強化績效考核，實現項目的成本管控。另外要實現不同部門的合作，在有效的配合下實現項目的進度、成本和資金幾方面的管理，保證效益最大化的落實。再有就是要重視監控，保證成本始終在可控范圍內，及時做好風險提示預警。

3.2? 制定目標，細分和執行好成本計劃

設定目標成本，按照規范的成本結構框架分解目標成本，依照預算計劃將其落實到各個部門和環節，實現行動安排的可執行化，在實施的過程中要隨時對結果和目標進行分析對比，找出不足總結原因，不斷完善并改進。讓全部工程參與者意識到目標成本控制和個人利益的重要關系，集體為這一目標努力。

3.3? 落實科學的成本管理與控制的方法

首先運用動態控制法構建任務模型，將不同任務內容的關系和影響總結起來，任何一項發生變化其他任務就會有變化，所以整體成本也會產生變化，這樣就能夠判斷項目的成本是否在目標成本的控制范圍內;其次是靜態控制法，要在實際管理工作中將目前市場中額定成本、最高成本、最低成本等能夠影響任務進度的因素考慮進來，要把每個子目的成本按照目前實時情況進行精確設定，只要滿足單子項的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的子項都認為是受控的。

3.4? 構建完善成本互控體系

要構建并完善成本互控體系，嚴格的按照開發流程進行管理，改變不合理、不規范的操作過程，將被動控制轉換為主動有序地控制，這樣能夠降低損耗，節約資金，實現成本的控制。在制度流程的構建過程中，要同時建立企業成本互控體系，這一體系的構建是為成本控制、工程管理、財務管理幾部門實現互相監督而搭建的橋梁，作為控制機制的主體部門，成本控制部門要落實管理基礎工作，保證成本管理工作順利進行，另外，房地產企業的成本控制部門還要做好進度、質量和成本的整體管理，實現三者統一落實的有效融合，以上工作的任何一點出現偏差，就會影響整體成效，如果在某個環節上出現問題，就會影響整個體工作的成效。不如采購部門費了很大周折購買到質優價廉的鋼材，但是影響工期，這樣的工作對成本控制是否有效就要細致分析。另外一種為了快速完成工程，而忽視其他部分的質量也是不可取的行為，我們要顧全大局，統一管理統籌考慮。

4? 結論

社會經濟水平的發展決定了房地產行業的快速成型，但過快的發展速度也凸顯了其專業化和精細化管理水平不足的劣勢。面對國家新的發展形勢，房地產企業要在政策的引導下做好成本控制管理工作，實現企業的生存和發展，保證在今后市場變化過程中能夠不斷完善自身的管理手段，強化制度和管理手段，實現房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

[1] 王懷剛.淺談房地產開發產品成本控制在方案設計和施工圖設計階段應關注的重點[J].河南建材，2017（4）：317～318.

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