論住房公積金貸款的風險防控

馬震威

【摘要】住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工發放的房屋抵押貸款。住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其風險相對于商業銀行個人住房貸款較小，利率更低，同時申請流程也更為簡單，是能夠有效解決人們住房問題的政策性融資措施。特別是隨著住房公積金貸款業務的不斷發展，社會各界開始更多關注貸款風險。故此，本文著重分析了住房公積金貸款風險的類型及成因，并就如何有效防控進行了相關探討，僅供參考。

【關鍵詞】風險防控?住房公積金?貸款

前言：伴隨我國城鎮化進程的持續推進，房地產行業得到了快速發展，然而隨之上漲的房屋價格，使得更多的人選擇貸款購房。由于住房公積金貸款相較于商業貸款利息更低，因此，漸漸成為了繳存人買房的首選。與此同時，隨著住房公積金制度的不斷普及，也進一步擴大了貸款規模，相應的也逐漸表露出了一些貸款風險，在此種形勢下，怎樣有效防范風險，就成為了住房公積金貸款良性發展中不可忽視的問題。

一、住房公積金貸款風險的類型和成因

（一）內部管理風險

所謂內部管理風險，指的是內部缺乏完善的制度或是業務監督不到位所導致的。貸款管理是集中多個環節的綜合管理工作，具體而言是前期調查、貸款審查、貸款審批以及發放、回收等。貸款管理流程設計缺乏合理、各崗位分工和責任不明確、貸后管理乏力、未及時處理逾期戶等，都有引發貸款系統風險的可能。

（二）信用風險

信用風險是指，由于借款人在客觀因素與主觀因素的影響下，不能夠履行還款義務，進而違反合同內容，出現違約。通常是依據借貸人個人資產情況與誠信度來判斷信用因素的。一般而言，下面幾點因素導致住房公積金信用風險產生的主要原因：一是征信系統不完善。在人民銀行的征信系統中，僅能顯示商業銀行貸款，公積金中心委托發放的貸款未被納入其中，異地貸款尚需人工核實，難免有疏漏，為違規貸款留下隱患;二是借款人收人及負債存在不透明及隱蔽性，僅憑公積金繳存基數無法對借款人進行嚴格的，公正的資金審查與監督，同時也給一些騙貸的不法分子留下可乘之機;三是，由于外界因素的影響，借貸人喪失了足夠的還債能力，如離異、重大事故等，如此一來，也會使得貸款風險增加。

（三）市場風險

作為一個重要的資金密集型行業，房地產行業的波動會給住房公積金貸款的風險評價形成直接影響。隨著房地產市場的持續發展，過度投機投資與個人投資都會促使房價不斷上漲，不斷增加交易的數量，營造出當前市場的一種虛假繁榮現象，進而引發房地產泡沫，房價不斷提高就是形成泡沫的初始現象，會不斷擴大信貸市場規模，通過不斷放大、累積，使得信貸規模愈加膨脹，從而導致經濟體系與金融體系初心崩盤的情況。出現泡沫經濟之后，不僅會很大程度降低資產價格，縮小信貸規模，還會限制到貸款回收。即便有物質抵押也不通過貸款將本金收回，或是評估抵押物價格存在偏差，致使貸款金額縮小，進而給經濟以及社會的穩定形成很大影響。

二、住房公積金貸款風險的有效防控

（一）加強防控內部管理風險

1.明確崗位責任制

貸款管理中各崗位之間不能交叉、不能重復，需要合理分配，建立起明確的崗位責任制。在貸前要審核樓盤封頂情況、開發商的開發資質，確保貸款安全性。貸中要落實貸款多級審批制度，而各級審批人員則要根據自身崗位職責，對借款人的身份證明、貸款額度、還款能力、貸款期限、購房材料等信息進行嚴格審查，做好崗位制衡、分工合理，做好貸后變更工作，因離婚、身故等原因導致借款人、抵押人發生變化的，要及時變更，更改聯系方式。各個階段嚴格把控，防范貸款風險。

2.完善業務監督機制

國家住建部和省住建廳應每年組織公積金行業內審;公積金管理機構內部也須實時“五位一體”的管控機制，即現金流監管、財務稽核、業務監督、審計和內控，以使監管力度得以加強。同時，當前公積金繳存人可借助各種手機APP、查詢終端、服務熱線等，對公積金日常工作進行群眾監督。

（二）建立個人信用評估體系

人民銀行征信系統應進一步完善借款人的資產負債情況，對有多筆商業銀行貸款、有過貸款逾期、展期、信用卡透支未還等信用不良的借款人，應要求其提供家庭收入證明，社保中心的繳存明細等相關材料，以便對其還款能力做出全面評估。如此一來，能使賴賬成本進一步提高，進而降低貸款的風險。并且，針對守信用按時還款的人員可進行適當獎勵，比如，提供住房公積金信息服務、業務辦理優先服務等，其有著越高的信用等級，就能夠享受更多的服務項目和更多的優惠，這樣則能提高借款人履行還款義務的自覺性。同樣，對于不按時還款的不守信用者，也可進行一定的制裁。比如，延長放款日期、降低貸款額度，或是考慮貸款利率值的增加，并且，為了催促借款人盡快還款，可結合社會輿論壓力實施一定的法律制裁措施，從而實現住房公積金貸款風險的降低。

（三）深入了解房地產市場

應從頂層設計方面著手，加強貸款風險的防控，加強貸款管理在住房公積金管理中心的主體地位，統一風險承擔主體與風險控制，盡快建立和全國統一的住房公積金貸款相關聯的業務操作細則、管理辦法，為了給住房公積金貸款業務提供有效指導、規范，須構建全國統一的住房公積金貸款業務信息系統。要對房地產市場的走向有一個深入了解，加強分析房地產市場經濟形勢和發展形勢，進一步研究國家金融信貸政策與宏觀經濟政策，加快配套政策和法規的完善。同時，對房地產市場行情走勢進行及時、精確地把握，對公積金貸款規模和政策進行理性確定，有效調控首付款比例、還款期限、貸款額度上限及貸款比率等，對市場變化做積極應對，房價下跌的時候，要重視風險防控;而房價增長過快的時候，貸款要慎重。

結語：總之，住房公積金貸款，伴隨房地產市場的持續繁榮，也將不斷發展、擴大，而隨之出現的種種風險，若不能有效防控，則會給房地產市場的穩定發展形成直接影響，而這也將關系著社會穩定、社會經濟發展。所以，對住房公積金貸款風險的產生原因展開深入研究，并提出有效的應對建議，就顯得意義重大。

參考文獻：

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