房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制研究

孫振宇

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本管控對(duì)于提升整個(gè)工程項(xiàng)目成本控制水平起著非常重要的引導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)階段成本控制需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)規(guī)劃科學(xué)化實(shí)現(xiàn)。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制分析基礎(chǔ)上，旨在為實(shí)際工程項(xiàng)目成本管理發(fā)揮一定促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)階段;成本控制

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制是整個(gè)成本管控的重要前提。在實(shí)際這一工作進(jìn)行中，由于設(shè)計(jì)單位未能認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)方案科學(xué)化形成和成本管理之間的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)理念比較薄弱，再加上設(shè)計(jì)過于注重技術(shù)應(yīng)用，未能全面考慮設(shè)計(jì)因素，不僅增加工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本。而且此種形勢(shì)下形成的設(shè)計(jì)方案在后期落實(shí)中，對(duì)資源的消耗較多，施工成本高。面對(duì)這一問題，建筑市場(chǎng)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)設(shè)計(jì)成本的管控，力圖在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益的有效權(quán)衡。我國目前設(shè)計(jì)單位工作中，未能全面考慮經(jīng)濟(jì)效益，一個(gè)設(shè)計(jì)人員可能肩負(fù)多個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)，繁重的工作量并沒有在設(shè)計(jì)人員工資薪金上得到有利回報(bào)。這樣就導(dǎo)致部分設(shè)計(jì)人員過渡注重設(shè)計(jì)項(xiàng)目數(shù)量，忽視了設(shè)計(jì)質(zhì)量的關(guān)注，必然增加工程成本。

此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管控工作落實(shí)中，設(shè)計(jì)方案過于粗泛，部分企業(yè)在設(shè)計(jì)方案大致框架形成基礎(chǔ)上，便進(jìn)行相應(yīng)的材料和設(shè)備準(zhǔn)備引進(jìn)工作。這樣，必然增加隱形成本的提升，給成本管控帶來不利影響。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制優(yōu)化措施分析

2.1 注重設(shè)計(jì)方案的科學(xué)論證和優(yōu)化選擇

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制優(yōu)化工作改進(jìn)中，首先注重設(shè)計(jì)方案的科學(xué)論證，在多種設(shè)計(jì)方案優(yōu)化選擇基礎(chǔ)上，最優(yōu)化選擇。一個(gè)建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化形成需要充分考慮市場(chǎng)因素。基于市場(chǎng)因素分析前提下，定位建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)風(fēng)格和檔次，明確設(shè)計(jì)要點(diǎn)，合理應(yīng)用價(jià)值工程設(shè)計(jì)理念，促使建筑工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。此外，房屋建筑工程設(shè)計(jì)階段，可以選擇兩個(gè)或多個(gè)設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)單位所提供的設(shè)計(jì)方案中優(yōu)化選擇。同樣，為了控制設(shè)計(jì)階段多個(gè)單位同時(shí)設(shè)計(jì)的成本投入，可以優(yōu)選專業(yè)技術(shù)水平高、設(shè)計(jì)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、市場(chǎng)聲望高的人員參與到設(shè)計(jì)方案優(yōu)化論證中，在滿足工程項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀和目標(biāo)以及總資金投入下，最優(yōu)選擇施工方案，將成本控制在合理范圍內(nèi)。

2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，提升設(shè)計(jì)階段成本管控水平

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制改進(jìn)中，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，促使限額設(shè)計(jì)價(jià)值有效發(fā)揮是非常必要的。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，能夠在明確每項(xiàng)資金應(yīng)用上限數(shù)量基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定量統(tǒng)計(jì)。限額設(shè)計(jì)具體來講，設(shè)計(jì)階段方案形成人員為了優(yōu)化方案形成，切實(shí)需要深入到工程單位實(shí)地勘察，對(duì)于較大的工程項(xiàng)目則需要投入大量的物力、人力和財(cái)力參與實(shí)施。那么，這導(dǎo)致的投入成本相對(duì)較多。以此，設(shè)計(jì)人員在有效權(quán)衡經(jīng)濟(jì)和工作客觀性基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)、政府等方面已有資料的使用，通過借助現(xiàn)代化勘察技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效率操作，為設(shè)計(jì)工作落實(shí)奠定基礎(chǔ)。限制設(shè)計(jì)工作流程可以從合理確定限額設(shè)計(jì)總值、科學(xué)分配初步設(shè)計(jì)的投資限額、根據(jù)投資限額初步設(shè)計(jì)、合理分配施工圖設(shè)計(jì)的限額造價(jià)以及施工圖設(shè)計(jì)的造價(jià)控制落實(shí)。如果一個(gè)建筑工程項(xiàng)目施工規(guī)模、施工產(chǎn)品方案、工藝流程和設(shè)計(jì)方案等方面出現(xiàn)變化時(shí)，需要對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行修正，按照全新標(biāo)準(zhǔn)概算處理，并且上報(bào)主管部門審批。

2.3 編寫高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書

高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書形成對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管控起著重要基礎(chǔ)作用。在高質(zhì)量設(shè)計(jì)任務(wù)書編寫過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，對(duì)目標(biāo)客戶的需求、外觀、戶型以及裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套需求等方面進(jìn)行定位分析，反饋到任務(wù)書形成中。任務(wù)書對(duì)于設(shè)計(jì)階段每一項(xiàng)操作管理明確規(guī)定，明確滿足工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)基礎(chǔ)上，在工程項(xiàng)目全局為成本管控發(fā)揮指導(dǎo)作用。

2.4 注重工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少結(jié)構(gòu)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，能夠極大減少后期技術(shù)、材料和設(shè)備投入，有效控制了結(jié)構(gòu)成本。建筑工程項(xiàng)目層高的降低，一方面，通過減少構(gòu)造柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的投入使用，降低其使用長(zhǎng)度和體積;另一方面，降低工程項(xiàng)目總體高度，減少結(jié)構(gòu)荷載，降低上部結(jié)構(gòu)對(duì)地震力、風(fēng)荷載的橙子啊，降低建筑結(jié)構(gòu)成本。如表1。

通過以上分析，能夠發(fā)現(xiàn)隨著建筑層高增加，柱、梁、板的單位面積造價(jià)也相應(yīng)提升，整體對(duì)工程成本的消耗也在增加。所以，在設(shè)計(jì)階段優(yōu)化工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合設(shè)計(jì)，降低結(jié)構(gòu)成本是非常必要的。

3 小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制工作進(jìn)行中，在設(shè)計(jì)階段成本管控現(xiàn)狀分析下，能夠從注重設(shè)計(jì)方案科學(xué)論證、實(shí)行限額設(shè)計(jì)以及合理選擇設(shè)計(jì)任務(wù)書、控制結(jié)構(gòu)成本投入等方面改進(jìn)，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)階段成本管控的限定和引導(dǎo)作用，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本管控水平提升奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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