房地產項目設計階段成本控制研究

孫振宇

摘 要：房地產項目設計階段加強成本管控對于提升整個工程項目成本控制水平起著非常重要的引導作用。設計階段成本控制需要結合房地產項目施工建設設計方案、設計規劃科學化實現。本文針對房地產項目設計階段成本控制分析基礎上，旨在為實際工程項目成本管理發揮一定促進作用。

關鍵詞：房地產項目;設計階段;成本控制

1 房地產項目設計階段成本控制現狀分析

房地產項目設計階段成本控制是整個成本管控的重要前提。在實際這一工作進行中，由于設計單位未能認識到設計方案科學化形成和成本管理之間的關系，經濟理念比較薄弱，再加上設計過于注重技術應用，未能全面考慮設計因素，不僅增加工程項目設計成本。而且此種形勢下形成的設計方案在后期落實中，對資源的消耗較多，施工成本高。面對這一問題，建筑市場各個房地產企業重視對設計成本的管控，力圖在設計階段實現設計技術和經濟效益的有效權衡。我國目前設計單位工作中，未能全面考慮經濟效益，一個設計人員可能肩負多個項目設計任務，繁重的工作量并沒有在設計人員工資薪金上得到有利回報。這樣就導致部分設計人員過渡注重設計項目數量，忽視了設計質量的關注，必然增加工程成本。

此外，房地產項目設計階段成本管控工作落實中，設計方案過于粗泛，部分企業在設計方案大致框架形成基礎上，便進行相應的材料和設備準備引進工作。這樣，必然增加隱形成本的提升，給成本管控帶來不利影響。

2 房地產項目設計階段成本控制優化措施分析

2.1 注重設計方案的科學論證和優化選擇

在房地產項目設計階段成本控制優化工作改進中，首先注重設計方案的科學論證，在多種設計方案優化選擇基礎上，最優化選擇。一個建筑工程項目設計方案的優化形成需要充分考慮市場因素。基于市場因素分析前提下，定位建筑工程項目施工建設風格和檔次，明確設計要點，合理應用價值工程設計理念，促使建筑工程項目結構和布局實現優化。此外，房屋建筑工程設計階段，可以選擇兩個或多個設計單位，在設計單位所提供的設計方案中優化選擇。同樣，為了控制設計階段多個單位同時設計的成本投入，可以優選專業技術水平高、設計能力強、經驗豐富、市場聲望高的人員參與到設計方案優化論證中，在滿足工程項目建設現狀和目標以及總資金投入下，最優選擇施工方案，將成本控制在合理范圍內。

2.2 實行限額設計，提升設計階段成本管控水平

在房地產項目設計階段成本控制改進中，實行限額設計，促使限額設計價值有效發揮是非常必要的。實行限額設計，能夠在明確每項資金應用上限數量基礎上，嚴格按照相關標準，進行定量統計。限額設計具體來講，設計階段方案形成人員為了優化方案形成，切實需要深入到工程單位實地勘察，對于較大的工程項目則需要投入大量的物力、人力和財力參與實施。那么，這導致的投入成本相對較多。以此，設計人員在有效權衡經濟和工作客觀性基礎上，加強對社會、政府等方面已有資料的使用，通過借助現代化勘察技術實現高效率操作，為設計工作落實奠定基礎。限制設計工作流程可以從合理確定限額設計總值、科學分配初步設計的投資限額、根據投資限額初步設計、合理分配施工圖設計的限額造價以及施工圖設計的造價控制落實。如果一個建筑工程項目施工規模、施工產品方案、工藝流程和設計方案等方面出現變化時，需要對初步設計進行修正，按照全新標準概算處理，并且上報主管部門審批。

2.3 編寫高質量的設計任務書

高質量的設計任務書形成對于房地產項目設計階段成本管控起著重要基礎作用。在高質量設計任務書編寫過程中，房地產開發企業前期市場調查分析，對目標客戶的需求、外觀、戶型以及裝修標準、配套需求等方面進行定位分析，反饋到任務書形成中。任務書對于設計階段每一項操作管理明確規定，明確滿足工程項目建設目標基礎上，在工程項目全局為成本管控發揮指導作用。

2.4 注重工程項目結構的優化設計，減少結構成本

房地產項目設計階段項目結構優化設計，能夠極大減少后期技術、材料和設備投入，有效控制了結構成本。建筑工程項目層高的降低，一方面，通過減少構造柱、剪力墻等豎向構件的投入使用，降低其使用長度和體積;另一方面，降低工程項目總體高度，減少結構荷載，降低上部結構對地震力、風荷載的橙子啊，降低建筑結構成本。如表1。

通過以上分析，能夠發現隨著建筑層高增加，柱、梁、板的單位面積造價也相應提升，整體對工程成本的消耗也在增加。所以，在設計階段優化工程項目結構合設計，降低結構成本是非常必要的。

3 小結

綜上所述，房地產項目設計階段成本控制工作進行中，在設計階段成本管控現狀分析下，能夠從注重設計方案科學論證、實行限額設計以及合理選擇設計任務書、控制結構成本投入等方面改進，充分發揮設計階段成本管控的限定和引導作用，為房地產項目設計成本管控水平提升奠定基礎。

參考文獻

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