貸款抵押物拆遷滅失風險分析與防范化解對策研究

聶燕玲

[摘要]城市建設過程中，一些銀行貸款抵押的房產出現了拆遷的情況。當抵押物被拆遷時，銀行貸款就面臨抵押物滅失、抵押權落空的風險。現行法律法規并未對拆遷部門對抵押權人的通知義務、抵押權人對拆遷補償的優先權如何保障作出明確規定。要更好地維護抵押權人利益，需要從抵押物拆遷風險的事先防范和抵押物拆遷滅失的補救措施兩個維度進行改進和完善。

[關鍵詞]抵押物;拆遷滅失;風險分析

[中圖分類號]F832.45

工業化、城鎮化是經濟社會發展、國家現代化的必然趨勢。在工業化、城鎮化進程中，房屋拆遷是城市建設的重要環節。期間，一些銀行貸款抵押的房產出現了拆遷的情況，大部分借款人會選擇提前還款或是與抵押權人就其他擔保方式達成協議，但仍有少數人隱瞞拆遷事實，未提供補充擔保措施，導致出現了抵押物滅失、債權脫保的風險。縱觀國家目前相關法律規定對貸款銀行面臨的此類風險如何解決并未有明確規定。

1貸款抵押物拆遷滅失風險分析

1.1抵押物拆遷，債權脫保的風險

《城市房地產抵押管理辦法》第三十九條規定“抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。”《城市房地產抵押管理辦法》為建設部的部門規章，該部門規章雖然對抵押人的通知義務作出規定，并規定雙方可以重新設定抵押，或是清理債權關系，但并未規定抵押人如未按照上述規章規定履行通知和設定抵押或清理債務等義務時所應承擔的法律責任。因而造成實踐中，抵押人并不會積極主動的通知抵押權人，相反會通過各種途徑繞過抵押權人領取拆遷補償。

1.2抵押物滅失，補償金未能優先受償的風險

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條規定“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”依照該條規定，抵押權人對抵押房產的拆遷補償享有優先受償權。然而，現行法律法規并未對拆遷部門應將補償金優先用于償還抵押權人的債權作出規定，故而出現在抵押權人不知道拆遷事實的情況下，拆遷部門將拆遷補償發放給被拆遷人，而后被拆遷人亦未償還債權，而是將補償款另作他用或轉移。

1.3起訴拆遷補償部門（拆遷人），敗訴的風險

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收補償條例》）明確了“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。然而《征收補償條例》第十三條規定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。”第十五條規定“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。”該條例僅規定了征收部門的調查和公告，并未對拆遷部門向經調查了解到房屋的抵押、查封、租賃等權利人的拆遷事項通知義務作出規定。

由于目前的法律規定不明確，審判實踐中，存在對銀行要求拆遷人對銀行貸款抵押權落空承擔賠償責任的訴訟請求不予支持或部分支持的情形，裁判依據為依照現行法律法規，拆遷人查清房屋是否屬于動遷范圍以及房屋的權利人既是盡到了法定義務，有證據證明在拆遷地區張貼公告、在媒體進行過報導，即推斷抵押權人對抵押物即將拆遷是明知的。例如最高人民法院的再審判例，對債權轉讓后受讓人關于在被拆遷房產有抵押權的情況下，拆遷人不應將拆遷補償款支付給被拆遷人，而應支付給抵押權人的主張未予支持，駁回了再審申請。裁定書的裁判依據為“抵押權是抵押權人對抵押物變賣、拍賣后享有優先受償的權利，而非對抵押物的實際占有。在抵押權人未向補償款給付人主張優先受償的情況下，該補償款給付人不存在將補償款給付抵押權人的義務。”[1] 2抵押物拆遷風險的事先防范

2.1加強貸前調查，重視第一還款來源

一是重視第一還款來源的調查工作。“第一還款來源是債務人生產經營活動及其他有關活動產生的可直接用于償還債務的現金流量總稱，是評價債務人預期償債能力的主要依據，也是債務人償還債務的第一保障，因此有效評估債務人的第一還款來源就顯得十分的重要。”[2]銀行等金融機構的審查審批人員、信貸人員等相關業務人員要破除對抵押物的過度依賴心理，明確抵押物的從屬性，將貸款調查重心放在借款人自身的經營狀況及持續的發展能力上，重點關注第一還款來源和穩定的現金流，加強對貸款客戶的日常結算監控。二是加強抵押物準入的調查。抵押房屋準入時，對房屋的房齡、政府對該片區的規劃政策進行調查，了解有無拆遷可能性。通過政府網站、政府拆遷部門等信息渠道，提前了解政府拆遷規劃，對準入的抵押物有無拆遷可能進行合理預測。

2.2完善借款合同和抵押合同文本

為了公平約束借款人或抵押人對拆遷事項的通知及擔保義務，更有效保障銀行金融機構的抵押擔保權益，應在借款合同和抵押合同中明確約定當抵押物拆遷時的通知義務、提前結清或提供其他形式擔保的義務。如因借款人或抵押人未盡告知義務，導致貸款行因抵押物拆遷造成貸款損失的，明確約定違約賠償責任，包括宣布貸款提前到期、解除合同的權利，適度加大違約責任比例，并可考慮引入第三方對借款人或抵押人的告知義務提供擔保。

2.3加強對抵押物的持續監控

貸后人員，在對借款人、擔保人的經營狀況、還款能力、還款意愿做好調查的同時，對抵押物的使用狀況、城市規劃等也要充分了解。關注政府拆遷計劃范圍，加強與當地城建規劃和房管部門的聯系與溝通，提高貸款抵押物貸前貸后管理的前瞻性和主動性。密切關注地方城市規劃的制定和調整與近期房屋拆遷情況，審慎分析抵押物拆遷的可能性。

目前的普遍觀點認為，銀行作為專業機構，對債權、抵押權的行使應該具備比一般公民更強的意識和能力，應隨時關注借款人的還款情況及抵押房屋的狀況;如未及時發現抵押物的變化狀況、未及時向抵押人主張權利也未告知動遷人應對安置款進行提存，抵押權人的損失是其疏于管理、怠于行使債權、抵押權的不當行為造成的，并非動遷公司侵害其權利。基于此，銀行的抵押貸款發放后，對抵押物的妥善管理就顯得十分必要。[3]

2.4了解掌握當地拆遷補償發放操作流程

在目前國家法律法規未對拆遷補償的發放流程作出詳細統一規定的情況下，各地的操作存在明顯的差異。例如《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第四十二條即作出相關規定：1.對拆遷設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在區、縣房管局公布的規定期限內達不成抵押協議的，由拆遷人參照前條的規定實施拆遷。2.對拆遷設有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。因此，銀行方面要對轄內各地的拆遷補償發放操作流程提前了解，以備抵押物面臨拆遷時能夠從容應對。

3抵押物拆遷滅失的補救措施

3.1立法層面的建議

建議國家對拆遷補償的操作流程作出統一具體的規定，防止各地拆遷過程中，抵押物滅失給債權人造成損失，將不利于維護誠實守信的信貸環境。

（1）完善抵押物拆遷時如何處理抵押權人優先受償權方面的法律規定。明確拆遷人、抵押人的通知義務和預留義務，將拆遷事項通知抵押權人，增加關于拆遷部門應在被拆遷人與抵押權人達成一致，取得房屋抵押權人同意的情況下，簽訂補償協議的規定。如在抵押權人無法通知到的情況下，對拆遷補償款予以提存，以保障抵押權人的優先受償權。

（2）明確拆遷人在對房屋實施拆遷以前必須對房屋的產權情況進行查明。拆遷人除了應在拆遷現場張貼拆遷通告和拆遷公告，查驗被拆遷人的土地使用權、房產證原件，測量被拆遷的土地和房屋面積，核實安置對象的人口信息等工作外，還要對包括房屋產權人、房屋面積、房屋是否出租、有無查封、有無設定抵押等基本情況的查明。如拆遷人經核查發現在被拆遷房屋存在查封、凍結或者設置抵押權的情況時，應及時通知司法機關或抵押權人，或采取提存等方式妥善處置動遷補償款。[3]

（3）對于房屋置換的拆遷，應明確借款人（抵押人）應首先清償抵押權人的債務或與抵押權人達成債務償還（擔保）的協議，取得抵押權人的同意，方可與抵押人簽訂拆遷補償協議;如借款人（抵押人）與抵押權人無法協商一致，應明確規定置換房屋仍為抵押人與抵押權人之間的抵押合同擔保物，抵押權人可據此申請進行抵押登記，并在原有抵押物滅失后、新抵押登記辦理之前，由抵押人提供其他階段性擔保方式。

3.2行政層面的建議

（1）增強拆遷信息公開化。政府部門進一步提高城市規劃的超前性和科學性，提前謀劃，增強規劃的長期有效性，減少規劃調整頻次。完善政府公開信息共享平臺，擴大城區規劃拆遷的公示范圍和知曉度，對于經核查存在查封、抵押、出租等情況的，應及時通知相關權利人。

（2）嚴格依法行政。強化依法行政意識，嚴格按照法律法規、規章及相關規范性文件推進地方城區拆遷工作，杜絕出現“上有規定、下有變通”的不規范行政行為發生。

3.3銀行等金融機構方面的建議

（1）加強抵押物的貸后管理工作。關注政府拆遷信息，發現政府拆遷規劃涉及我行抵押物的，要及時向拆遷補償部門發出優先受償申請書，主張拆遷款應優先償還銀行欠款。

（2）積極與借款人（抵押人）溝通。對于抵押物有拆遷規劃的借款，與借款人（抵押人）溝通解決貸款償還事宜，爭取貸款提前清償或與借款人（抵押人）就其他擔保達成協議。

（3）采取法律措施維護貸款債權。對于客戶不積極配合還款、提供其他擔保措施的情況或對拆遷補償的優先受償產生爭議的，及時訴訟通過法院向拆遷補償辦發送協助執行通知書，對拆遷補償款依法采取保全措施，并起訴借款人、抵押人宣布貸款立即到期。對于拆遷房屋為房屋置換，而非發放補償款的，加強與地方法院的溝通，積極查封保全借款人（抵押人）其他財產，以最大限度保全銀行債權。

參考文獻：

[1]中華人民共和國最高人民法院.青島北洋蘭格投資顧問有限公司與滕州市城市建設綜合開發公司、滕州市東方中石房地產開發有限公司抵押權糾紛申訴、申請民事裁定書（2016）最高法民申2915號民事裁定書[EB/OL].（2018-07-02）[2019-07-25].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=61ffb70f-0434-4b0b-804a-a77e0110572c&KeyWord=%E9%A9%B3%E5%9B%9E.

[2]徐泳龍.重視押品的從屬地位 強化第一還款來源管理[J].知識經濟，2017（16）：52.

[3]陸惠娟.銀行抵押物拆遷風險防范[J].才智，2013（34）：217.區域經濟區域經濟