內控視角下房地產企業資金管理優化建設分析

陳嘉俊

摘要：房地產隨著國民經濟的發展逐漸成長為推動經濟前進的中堅力量，房地產企業的資金管理顯得日益重要。目前房地產企業資金管理存在一些普遍性的問題，包括風險預警體系缺乏、資金管理方式不科學、資金運營效率不高等。本文從內控視角下對房地產企業資金管理的現狀進行剖析，提出完善企業資金內控體系，提升資金管理的精細化，通過人財物的優化配置，來完善企業內部資金管理體系，以促進資金使用效率提升，降低企業資金成本，提高企業市場競爭力。

關鍵詞：房地產;資金管理;內部控制;建設

隨著我國國民經濟的發展，房地產業作為與民生建設息息相關的產業，實現了規模大發展。房地產業屬于典型的資金密集型行業，項目周期長、資金占用規模大，這對企業的資金管理工作提出更高的要求。在經濟增長速度趨緩以及國家對房地產業貨幣政策收緊的新常態下，房地產企業要在市場競爭中實現持續性發展，就必須提升內部控制及資金管理水平，建立健全資金內控管理體系，通過規范化和科學化管理，促進資金良好循環，提高企業資金運用效率和市場競爭力。

一、當前房地產企業資金管理存在的問題

（一）高財務杠桿引發的高風險

房地產經營屬于資金密集型行業，前期資金投入規模大，項目開發周期長，資金回收速度慢，對企業的資金管理有很高要求。目前我國的房地產仍主要在預售政策監管下采用按揭貸款和分期付款的方式進行交易，部分地區甚至已經實施現售政策。由于項目周期較長，為了解決前期資金投入的問題，往往通過和其他產業鏈相關的公司合作開發或向金融機構融資的方法，去解決前期資金的籌集。雖然運用財務杠桿很大程度上能夠解決項目開發的前期投入，但假若資金管理不完善，很大可能導致杠桿經營過度，現金鏈條斷裂的情況出現。從我國房地產業的發展實踐來看，過高的負債經營使得企業的市場波動風險抵御能力降低，通過負債融資的項目一旦無法獲得預期收益，或者無法滿足償還負債的時間要求，權益資本收益將大幅下降，影響企業資金鏈，甚至導致破產。并且項目融資成本增高，使房地產業脫離民生屬性，向金融屬性靠攏，影響整體行業的健康發展。

（二）資金運營風險管控體系缺乏

企業內部控制是做好運營風險管控的基礎。企業通過良好的內控體系，對資金運營和管理過程中的風險進行評估、預警、分析和解決，提前做好資金預案，幫助企業有條不紊的開展經營活動，降低潛在風險爆發時導致的經濟損失。但是由于我國房地產行業市場經營時間不長，現代化治理方式還不完善，很多中小型房地產企業，并沒有建立專門的機構對資金進行管控，在內部控制體系不完善的情況下，企業資本結構不科學，償債能力較低，增大了內部資金鏈斷裂造成項目開發停滯的風險。

（三）兩項資產占比過高，資金運營效率偏低

房地產企業資金前期投入較大，存貨占比較高，再加客戶絕大多數會選擇金融機構按揭貸款或分期付款的形式進行交易，使得資金回收速度較慢，應收賬款較多，從而使得兩項資產在整個資產負債表中的占比高企不下。根據中指研究所2017年對40個知名房企近6年的數據進行調查統計，發現在國內融資環境趨緊的情況下，2017年大部分房企的負債水平不斷提升;存貨均值占總資產比重為48.9%，資產總額同比增長41.2%;總資產周轉率和存貨周轉率持續下降。在政策趨嚴、銷售受抑的情況下，房企為了穩定開發項目大力補倉，導致資產周轉速度整體不斷下降，這也給企業帶來更大的資金管理風險。優化內在資金管理，提升庫存去化速度，加快現金流回收是房地產行業的首要任務。

二、房地產企業加強內部控制優化資金管理的建議

（一）加強內部控制的執行力度

房地產企業要督促內部控制發揮作用，首先要建立董事會、監事會或者審計委員會管轄下的審計機構，通過審計部門的合理設置以達到審計工作的獨立性要求。內部審計機構應直接對董事會、監事會或者審計委員會負責，保證審計過程不受干擾，審計成果可信可用，不斷完善內部控制體系。其次做好內部控制的日常工作：加強日常監督檢查工作，確保資金業務活動有章可循，合法合規;嚴格開展專項監督檢查，針對房地產項目內控風險的高發地帶執行專項檢查，確保內部控制在關鍵環節不存在漏洞。尤其是對項目各項業務活動的運行監督，降低運營風險的發生;實施明確的權責對等制度，在監督檢查工作中發現的問題實施崗位問責，防止內部審計和日常監督檢查形式主義的狀況出現。通過良好的內部控制體系來確保資金運營的安全和效率。

（二）建立健全資金風險評估機制

房地產企業的資金風險除了市場波動環境下的不可控因素，還包括一些可控因素導致的風險。房地產企業資金管理過程中的各個環境都有可能產生人為因素導致的風險，包括項目決策風險，項目開發運營風險，以及財務管理風險等。企業需要建立健全的資金風險評估機制，通過風險評估系統等技術手段，來盡可能的規避和應對風險，進一步優化企業資本結構。資金風險預警機制要結合自身實際，按照已有的基礎數據、經濟指標和項目效益，為管理層各類經濟決策提供支持。目前房地產市場存在對財務杠桿的高度依賴，容易給企業帶來巨大的財務困境，部分房地產企業面臨債務危機甚至破產的風險。所以，企業要利用資金風險評估機制，做好財務風險的判斷與分析，合理利用資源，優化企業資本結構，降低資金成本風險，以盡可能小的風險實現最大利益。

（三）優化管理結構提高資金管理效率

在經濟新常態下，房地產企業除了追求發展規模，還應該注重發展的質量，在市場規模增大的同時，進一步優化運營管理結構，搭建高效的管理系統，進行數字化管理系統升級，圍繞高周轉目標，控制成本費用，減少資金浪費，加快資金回收。第一，嚴格把關資金開支，實施考核機制，將每一項資金管理任務進行量化，責任落實在每個部門甚至人員身上，確保每一筆資金流出都有負責人員。第二，國內融資趨緊環境下，房地產企業要積極探索多元融資渠道，通過銀行貸款、資產證券化或海外融資等多條路徑補充資金，合理制定資金使用方案，盡量做到早期通過財務杠桿投入的資金能與最終項目回款形成完整的資金鏈條，警惕高杠桿風險，保障企業現金流安全。

（四）嚴控兩項資產率實現資金快周轉

房地產企業應收賬款及存貨占比偏高，影響資金周轉效率，給企業帶來較高的財務風險。第一，要不斷提高信用政策的科學性，做好歷史數據分析，制定出符合企業實際情況的信用期長度;第二，縮短項目周期，加快項目周轉，爭取以項目留存資金為主，信貸資金為輔的方式發展新項目;第三，加速銷售回款，減少存貨資金的占用，促進資金良性循環。財務規劃應通過內部收益率、銷售凈利率、流動資產周轉率、簽約回款率、投資回報周期及資本回報率等財務指標去衡量、評價不同項目資金使用效率及項目效益的高低，從而促使項目實現快速周轉。

三、結語

隨著國家貨幣政策緊縮，現售政策的試行以及土地成本高企的市場環境下，房地產企業若要擴大規模，實現高質量的發展，必須要警惕在高杠桿負債經營下的現金流風險。最有效的路徑是增強內生性資金管理的優化建設，積極探索多元融資渠道有效性，提升資金管理水平，不斷優化企業管理，降低資本成本，在此基礎上促進盈利能力提升，以實現企業的可持續性發展。

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