房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險控制探討

廖家寶

摘 要 在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，各個行業(yè)所面臨的風(fēng)險和問題越來越多，比如房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”稅收政策后，由于自身的特殊性，受到政策的影響比較大，所以要想維持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)就需要快速作出有效的應(yīng)對措施，從而確保適應(yīng)新政策的變化和相關(guān)需求。但是，從實際工作來看，由于意識、制度和機(jī)構(gòu)設(shè)立等方面的不足，使得房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與風(fēng)險控制工作難以實現(xiàn)預(yù)期的效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效的措施，盡可能避免一些風(fēng)險問題的出現(xiàn)，為自身的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展保駕護(hù)航。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 原則 現(xiàn)狀 風(fēng)險防控

一、引言

如何有效地進(jìn)行納稅籌劃，實現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益一直是房地產(chǎn)企業(yè)所追求的，本文就針對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險防控進(jìn)行分析，根據(jù)納稅籌劃原則和我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險防控給出了相關(guān)建議，希望能對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅籌劃之所以比其他行業(yè)更為重要，是因為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種十分繁雜，從企業(yè)籌資開始，到拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售，甚至是物業(yè)管理等，每一個環(huán)節(jié)都會涉及稅務(wù)，而且這些稅種又各不相同，同時，房地產(chǎn)工程項目是一個長期項目，短則一兩年，長則三五年，所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境極有可能發(fā)生變化，因此，這才給房地產(chǎn)納稅籌劃帶來了很大困難。就目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是在項目開發(fā)前期進(jìn)行項目測算，具體而言：首先在項目工程建設(shè)前期，企業(yè)利用優(yōu)化規(guī)劃來降低建設(shè)成本;其次，選擇合理的供應(yīng)商及建筑公司實現(xiàn)在建設(shè)環(huán)節(jié)上降低成本;最后，在銷售環(huán)節(jié)上利用一些銷售手段，如控制銷售速度降低應(yīng)稅收入、增值率等。因此，我們從這三個環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃不僅與當(dāng)時的社會環(huán)境相關(guān)，也與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的個人能力息息相關(guān)，這便使得房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險較大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要稅種及風(fēng)險

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以把生產(chǎn)經(jīng)營的稅務(wù)分為4個部分：拿地、開發(fā)、銷售、持有經(jīng)營。這4個部分都有不同的稅種，主要為契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。其中，增值稅和土地增值稅是企業(yè)風(fēng)險防控的主要著力點。如開發(fā)環(huán)節(jié)的增值稅，需要注意稅率是否錯用，是否取得進(jìn)項稅專用發(fā)票;在銷售環(huán)節(jié)中，要注意增值稅是否合理拆分、及時納稅申報、委托銷售等，要注意土地增值稅的優(yōu)惠政策、開發(fā)成本以及計算前期費(fèi)用等等。每個環(huán)節(jié)或多或少都有一定的籌劃空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)稅務(wù)人員的技能培養(yǎng)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)原則

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)更快更好發(fā)展。但由于房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃基數(shù)巨大，給企業(yè)納稅籌劃帶來了很大風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，必須要將以下幾個原則考慮進(jìn)去。

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點檢查對象，無論是納稅評估還是專項檢查，總是少不了房地產(chǎn)企業(yè)的影子，同時，被查出問題來的房地產(chǎn)企業(yè)每年也不少，眾多檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)漏稅金額一般較大，一旦查出，直接影響到企業(yè)的后期經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，一定要堅持合理合法，籌劃空間不能一直盯著稅法漏稅，而是更應(yīng)該針對企業(yè)整體經(jīng)營戰(zhàn)略，從增壽增效來進(jìn)行合法籌劃。

（二）綜合性原則

從剛剛上文的分析中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷售，涉及的經(jīng)營鏈條較長，任何一個環(huán)節(jié)的納稅籌劃出了問題都會影響下一個環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，要從整體出發(fā)，全盤考慮，如該項目具體內(nèi)容、項目特征、投資主體、自身管理等各個方面，都要納入納稅籌劃中去，同時，要把握各個階段的稅務(wù)籌劃重點、細(xì)節(jié)，做到全業(yè)務(wù)流程不漏。

（三）技術(shù)復(fù)雜性原則

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及稅種達(dá)十余種，而且不同的稅種計稅依據(jù)和稅率也會不同，不同的稅種對扣除憑證的要求也不同。同時，較長的項目工期也大大加劇了納稅籌劃的難度。因此對房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅籌劃要求比其他行業(yè)更高，需要更強(qiáng)的籌劃能力，籌劃人員需要有一定的風(fēng)險應(yīng)對能力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防控的建議

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識

房地產(chǎn)企業(yè)要提高納稅籌劃意識首先需要加強(qiáng)對納稅籌劃的認(rèn)識，要提高與項目相關(guān)的各種稅法的認(rèn)識，同時還要對項目的政策、地區(qū)政策和有關(guān)補(bǔ)貼政策進(jìn)行了解，對項目環(huán)境進(jìn)行了解，這些都與納稅籌劃息息相關(guān)，樹立納稅籌劃不是簡單的對企業(yè)項目環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，也可以對環(huán)境進(jìn)行籌劃。其次，要明白納稅籌劃不同于逃稅漏稅，它是合法避稅，所以必須時刻關(guān)注稅法的變化，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)和理解相關(guān)稅法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營情況和業(yè)務(wù)開展情況，運(yùn)用好稅法，讓企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本，獲得更高效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把握納稅籌劃的目的是稅后收益最大化，要降低企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險，不能為了減少納稅成本而忽視了風(fēng)險。

（二）降低納稅所帶來的風(fēng)險

首先公司需要做好財務(wù)核算管理制度體系的構(gòu)建，使涉稅核算以及處理工作規(guī)范化，降低在進(jìn)行涉稅處理過程中因為工作人員的遺漏、核算延時或者核算錯誤等多方面的失誤所帶來的納稅風(fēng)險。其次是要提高對納稅風(fēng)險的認(rèn)識，通過稅收可以實現(xiàn)財富的合理再分配，納稅時要重視成本和收入、時間關(guān)聯(lián)等因素，同時結(jié)合自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展前景等情況，對納稅進(jìn)行合理合法的籌劃。最后要建立納稅風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行動態(tài)話的納稅風(fēng)險管控，可以幫助企業(yè)能夠在第一時間內(nèi)意識到風(fēng)險的出現(xiàn)，從而使納稅風(fēng)險得到有效的監(jiān)控和防范，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升納稅籌劃水平。

（三）建設(shè)通暢的稅企溝通渠道

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃都是依托于企業(yè)實際情況，都是從企業(yè)的視角著手，但稅務(wù)機(jī)關(guān)是政府部門，它的征稅活動都是從國家視角去思考問題的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對某一條稅法進(jìn)行思考理解時，經(jīng)常會與稅務(wù)部門產(chǎn)生理解差異，如果房地產(chǎn)企業(yè)基于此進(jìn)行納稅籌劃，那么可能會導(dǎo)致一些不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的后果出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有意識地建設(shè)良好的稅企溝通渠道，與稅務(wù)機(jī)關(guān)多交流多溝通。但是，去稅務(wù)機(jī)構(gòu)交流溝通不是要求賄賂送禮，而是作為一名納稅法人代表就納稅情況進(jìn)行咨詢。

（四）有效掌握納稅籌劃空間

在整個房地產(chǎn)項目經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)計稅依據(jù)、稅率來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。具體來說，在拿地環(huán)節(jié)契稅上，可以把握土地價款;在開發(fā)環(huán)節(jié)上，把握增值稅的成本進(jìn)項扣除、印花稅在合同價格方面、使用稅率上進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在銷售環(huán)節(jié)上，可以對增值稅進(jìn)行拆分收入、不及時準(zhǔn)確核算收入等方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以對土地增值稅的前期費(fèi)用、開發(fā)成本及期間費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在所得稅上，可以在收入及成本確認(rèn)方面上進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)上，可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行自用、出租資產(chǎn)應(yīng)稅收入方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃等等，同時，需要注意的是在進(jìn)行籌劃時，也要提高相應(yīng)的風(fēng)險防控能力。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員的籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力與房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員能力息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的納稅籌劃能力，提高他們的職業(yè)素質(zhì)。如定期開展相關(guān)課程進(jìn)行培訓(xùn)，參加外界財稅課程及稅法課程，及時了解房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的最新稅法和籌劃方法，讓納稅籌劃工作者學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)籌劃方法。此外，企業(yè)還可以引進(jìn)納稅籌劃專業(yè)人才，建立一支高水平的納稅籌劃隊伍，加強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃能力和企業(yè)防控納稅籌劃風(fēng)險能力，從而提高企業(yè)經(jīng)營效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展速度，使房地產(chǎn)企業(yè)更加具備市場核心競爭力。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的企業(yè)，其行業(yè)進(jìn)入與退出成本都較高，行業(yè)內(nèi)部競爭也比較激烈。所以經(jīng)營效率是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，而在經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會遇到很多挑戰(zhàn)，其中就包括納稅籌劃，因此加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險的防控研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而言具有十分積極的現(xiàn)實意義。

（作者單位為廣西桂耕土地工程建設(shè)投資有限公司）

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