不動產登記“放、管、服”背后的業務思維

章世容

摘 要：自國務院提出優化營商環境、深化放管服改革的要求以來，不動產登記領域如火如荼地推出了一系列便民利民的舉措，從持續壓縮不動產登記時限到創新推動“互聯網+不動產抵押登記”再到實現不動產登記的跨市辦理，改革舉措覆蓋面廣、改革手段維度多，可謂凝聚了政策制定者的智慧之結晶。而這一系列舉措的順利推進，都離不開不動產登記工作中法律思維的運用，本文對此進行論述，以期深化不動產登記領域優化營商環境舉措的背景認識并對推進后續研究有所裨益。

關鍵詞：放管服改革;不動產登記;法律思維;營商環境

所謂法律思維，就是以法治理念為牽引，用法律規范（本文指不動產登記過程中可能涉及到的各層級、各領域的規范依據，包括法律、行政法規、地方性法規、規章、經濟特區的經濟法規、我國締結和參加的國際條約與協定這些成文法以及政策、慣例甚至判例）這種邏輯產物解決現實問題（本文聚焦為不動產登記問題）的理性分析過程。

一、放管服背景下不動產登記存在的問題——以深圳市龍華區房產登記為例

申請人古某申請辦理位于深圳市龍華區（原屬于寶安區轄制）1棟私房的房地產（下稱例涉房地產）繼承登記手續，登記權利人為張某平，張某強，份額分別為50%。古某申請登記時依法提交了公證機構出具的繼承權公證書，但公證書第一段內容指出，例涉房地產屬張某強所有的份額，實際上為夫妻共同財產，其中，張某強的個人遺產由申請人繼承。本案例中，公證書對不動產權屬做出了與不動產登記不一致的認定。如果僅用“一次證明”、根據既有的法律規則“當事人的申請與不動產登記簿記載的權利應不沖突”來處理的話，應該由繼承人重新申請出具并提交與不動產登記簿記載權利內容一致的繼承公證書，但一來該種處理結果可能導致登記權屬與真實權屬狀況不一致公證部門無法出具相關公證書，進而影響到該房產繼承登記的辦理;另一種處理方式是由公證書上記載的權利人共同申請辦理變更登記，但其中一方已然去世無法實現?？梢姡绻儾伞耙淮巫C明”或歸入法的話，本案例登記將陷入困境。

而仔細分析該案例，可明確如下事實：所有承繼人、利害關系人（配偶方）對該房產物權均無爭議;所有承繼人人、利害關系人（配偶方）均可共同申請，滿足程序要求;公證書與產權登記的權屬沖突可以通過提供結婚證等第三類材料化解?；诖?，該案例如果采用“二次證明”的方式，完成可以在在繼承以及登記法律制度容許的范圍內進行合乎情理的選擇。筆者認為，從真實權屬、當事人利益、風險評判以及效率等價值原則出發，可以在公證書確定的全部繼承人（含被繼承人配偶）共同申請并提交結婚證、“例涉房地產張某強所有份額為張某強與某某（張某強配偶）在婚姻關系存續期間（建造、購買、由產權部門確權）取得，為雙方共有”的說明材料后，合并辦理該房產變更為夫妻共有以及繼承的轉移登記。

二、放管服背景下不動產登記問題的法律思維應對思路

不動產登記是有其業務邏輯和思維方式的，這些業務邏輯和思維方式，正是不動產登記領域得以優化營商環境、深化放管服的業務支撐。眾所周知，優化營商環境的主流手段，是通過引進信息技術，依靠業務與信息的相互融通最終實現精簡材料、流程再造、壓縮時限。在不動產登記登記類型多達幾十小類情形的情況下，哪些登記類型可以納入精簡材料、流程再造、壓縮時限的第一梯隊、哪些放入第二第三梯隊，除了考量技術手段的成熟程度外，該業務用何種法律思維技術手段來處理，才是至關重要的因素。比如互聯網+不動產登記，由銀行與借款人和抵押人線上錄入合同（登記簿要求記載的內容）要項并通過人臉識別和電子簽章實現不見面申請。

為什么要以抵押登記作為不見面申請的首源業務？總結起來為以下幾點：一是因為銀行作為抵押權人的抵押登記主債權類型簡單，基本都為法律允許的借款類法律關系，登記審核內容簡單，可完全通過信息提取或比對即可;二是銀行集借款人和抵押權人為一身，即便有可能因為主債權關系無效、被撤銷導致抵押登記無效或被撤銷，銀行作為借款合同的審核主體，也應由自行承擔主合同效力問題導致從合同效力問題的風險和后果。如未經公證的繼承權登記，因為法律上要求所有繼承人都到現場申請，并且涉及親屬證明等復雜審核事項，故目前只能將其歸入壓縮時限的最末位梯隊，對其辦理時限并不要求五個工作日或三個內辦結。

三、結束語

綜上所述，從法律關系脈絡、法律后果分析，可得知在抵押登記中施行互聯網+，屬于基本無風險的高效率模式。相信未來這方面的信息技術更成熟、信息技術與業務邏輯更深度融合的情況下，不動產登記將能更有力地助力營商環境的優化。

參考文獻：

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