對不動產登記改革創新與完善的策略探索

王靜華

【摘要】在國內市場經濟快速發展的今天，出現了各種各樣的不動產交易。唯有保障不動產交易安全性，才能夠讓我國經濟維持穩定發展。國內不動產的變動參考條件為不動產登記。不動產的登記制度一直屬于我國物權法核心問題，能夠充分維護市場的公平與公正。國內近些年科學技術與房地產的變化，使得不動產登記制度暴露出各種各樣的問題和缺陷。對此本文將展開國內不動產登記制度的問題探討，分析改革創新與完善思路，旨在為我國的經濟穩定發展提供支持。

【關鍵詞】不動產登記;改革創新;完善;策略

作為公示的模式，不動產登記為當事人主動和登記部門進行登記確認物權最終歸屬。眾所周知物權最大的特點就是排他性。不動產登記過程中，當事人占有不動產、使用不動產、處分不動產才能夠得到法律保護。雖然我國早已出臺物權法，可是卻沒有詳細規定其中的問題，至今仍有一些不動產登記問題，需要采取行之有效的方法處理。

1、現階段不動產登記問題

首先沒有明確的界定范圍，這是很嚴重的問題。我國的《物權法》當中并沒有明確界定不動產范圍，此外也沒有明確的外延范圍[1]。雖然國內很多法律都有相關定義不動產，例如《擔保法》。可事實上即便是這些法律同樣也有很多漏洞，并沒有明確規定不動產的登記內涵，從建筑物的所有權劃分就能夠看到很多的 問題。比如沒有明確規定公益性用房、公用性房屋、綠地、公共設施產權，很難登記，經常引起各種各樣的矛盾與糾紛。此外物權法規定，國家自然資源不需要登記[2]。而國家的自然資源能夠衍生出大量的權力，包括國土所有權、林地使用權、采礦權。國內法律明確規定這些權利的使用需要登記，可是自然資源卻沒有登記顯然存在矛盾和沖突。結果就是《礦產資源法》、《土地承包法》和我國的《物權法》很多時候難以協調使用。

其次沒有一致性的登記機關，并不能確定負責的單位。國內的《物權法》當中有提出和規定，不動產必須進行統一的登記，可是登記機關的設定卻十分模糊。國內采取的行政管理方法是按照行政管理部門智能確定?？墒呛Ｓ?、房屋以及土地等一系列不動產行政管理顯然并非某些政府部門的職能。所以登記環節往往需要在不同機關確定。登記不動產的時候，會涉及登記的費用問題[3]。一些行政機關在利益驅使下，隨意搶奪各種登記權限，導致結果十分混亂。很多登記機關并不了解登記制度本身問題和弊端。不同登記機關和單位缺少統一協調與法律參考基礎，秩序混亂勢必會對登記效率造成干擾。不少不動產往往需要法人、公民多次辦理、分別登記，增加了負擔，不利于交易。

此外登記類型十分簡單。登記不動產的時候，制度方面的類型劃分十分毛躁，比較粗略，缺少相應規定。例如異議登記規定就是將有爭議的內容記錄在登記簿，并沒有明確注意事項與登記效力。登記真實性飽受爭議與質疑。異議登記規定中有很多部分值得商討。更正登記不動產的時候，國內的《物權法》中只規定了原則問題，沒有規定登記適用范圍與程序，并不能保障權利人權益。變動不動產物權的時候，預告登記屬于非常重要的制度。國內登記制度只有一條條文在《物權法》中體現，并且缺少操作性條件。僅僅是概括，并不能保障使用那效果，自然無法維護當事人權益，發揮應有作用。

最后國內的不動產在登記制度的賠償方面有很嚴重的問題。不動產登記賠償雖然在《物權法》中有一些規定，包括發生錯誤以后如何賠償，登記機構賠償責任。不過從里面的規定與內容可以看到的是，太過簡單，合理性需要商榷。登記不動產需要當事人深入思考，并且其本身具有法律效力。登記機關本身有著很大的責任，行為十分重要。假設登記機關發生各種問題，暴露一些錯誤，就無法得到法律保護，甚至直接損害當事人與權利人權益。國內《物權法》當中有規定賠償制度方面的要求。不過細致來看，沒有完整規定細節，尤其是賠償責任性質、救濟程序、賠償標準、賠償范圍。國土資源部門所頒布的土地登記法規，甚至會忽略登記賠償，引起嚴重影響。

2、完善不動產登記制度的方法

2.1確定不動產范圍

假設缺少清晰的不動產界定，沒有具體登記不動產的范圍，就容易出現登記不合理的情況。不動產登記法規的統一制定非常重要。必須做好現行登記制度的改變和調整。以市場條件為參考點，在時代不斷變化的今天，更新與補充物權，這樣才能夠明確登記范圍和條件。應嚴格根據市場需求條件，確定保護對象，將各種有爭議的因素納入到登記的范圍之中。對于不需要登記的不動產內容，需要及時摒棄，并考慮將草原、森林等資源引入其中。這些資源同樣屬于不動產的一部分，如同土地一般直接關系到人們生活。這些要素作為不動產和人們的固有觀念相匹配，能夠很好的解決當前管轄真空問題，并且也處理了自然無權的登記需要和問題。此外因為國內和不動產登記有關的法律非常多，這些法律比較散亂，所以需要進行整合處理。重新補充或是刪減有爭議、有沖突的部分，從而制定統一不動產法律、法規，用于保護不動產所有人的權益。

2.2建立統一機構

不動產的登記機構作用十分突出，故需要建立統一機構，這樣才能夠解決當前流程復雜，分散登記的情況，減少法人和公民登記負擔，提高登記的效果、登記的效率，讓登記過程更有序、更合理。不同學者對選擇登記機構提出了不同建議。部分學生表示應支持我國的中介機構，讓中介機構負責不動產登記管理工作。也有一些學者認為讓事業單位或是法院進行管理更好。以上方法都可以，各有利弊。按照國內的實際情況，統一行政機構作為不動產登記管理單位效果更好。因為行政機構自身擁有很多登記資料，這些資料可以作為政策參考條件。統一行政機關在登記的時候使用這些資料可以提高效率，并且能夠與司法機關相互制衡，減少沖突與矛盾。

2.3完善規定

必須明確登記類型、登記范圍、登記要求。異議登記必須先滿足異議登記條件，這樣才能夠準許登記。登記機關爭議需要明確規定，給予相應權限，制定相應限制，以免有機關濫用自己的職權影響到登記者權益。必須用完善的規定保障登記過程合理性與適用性，并且還要建立完善合理的賠償制度，如果有錯誤，關系到權益，必須救濟。

結語：

缺少好的制度就無法保障不動產登記效果和質量，難以獲得預期的物權法實施效果。從本文敘述可以看到的是不動產的登記和人民利益直接相關，所以必須投入足夠多的精力，完善制度，明確要求和制度，確保不動產登記能夠發揮應有作用。

參考文獻：

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