房地產企業內部控制存在的問題與對策

閆潔

摘 要 伴隨房地產市場的不斷完善、競爭日趨激烈和房地產商多項目、規模化的發展，房地產企業要想生存發展，就需要不斷加強自身內部的管理水平，建立有效的內部控制體系，在強化企業管理健全自我約束機制的同時，提高公司經營效益，保證公司經營戰略目標的實現，防范企業經營風險。本文簡要闡述了內部控制制度的主要內容，介紹了加強內部控制制度建設對房地產企業所具有的現實意義，分析了目前房地產開發企業在內部控制方面存在的主要問題，并據此提出完善內部控制管理的具體建議。

關鍵詞 房地產 內部控制 企業戰略

一、房地產企業內部控制理論概述

（一）內部控制制度的主要內容

內部控制是企業為了實現其經營目標，確保企業資產的安全，保證財務報告的可靠性，關注其運營的效率性、效果性和對于法律法規的遵守，而在單位內部采取的自我調整、約束、規劃、評價和控制的一系列方法、手段與措施的統稱。內部控制職能為目標的實現提供合理保證，而非絕對保證。當然，合理保證意味著內部控制不能百分百的保證企業目標的實現。這主要是因為：人可能在決策和落實決策上出現失誤;合謀會瓦解內部控制的有效性;管理者本身會凌駕于內部控制體系之上。因此，要建立健全有效的內部控制體系需要考慮以下重要因素，具體包括明確合理的職責分工制度、嚴格的審批檢查制度、健全的會計制度和企業管理制度、嚴密的保管保衛制度、有效的內部審計制度和能夠勝任的工作人員。

（二）房地產企業加強內部控制建設的現實意義

隨著國家宏觀經濟政策的調控和監管力度加大，后又相繼出臺了房地產限購、限貸等一系列調控措施，使得房地產企業面臨的市場環境日益激烈，競爭壓力也越來越大，過去的高增長、高收益態勢不復存在，房地產企業在逐步開拓新的市場尋求企業戰略轉型的同時，也開始注重提高自身的精細化管理，正視內部控制建設的重要性。其現實意義在于：

首先，房地產企業強化內部控制管理，能夠提高企業主動適應及應對外部環境沖擊的能力，推動公司預定目標健康持續發展，實現企業長期戰略目標。其次，內部控制貫穿于企業經營管理的各個環節，通過有效的內部控制，并借助信息化平臺優化企業業務流程，明確責、權、利關系，促進部門間協調配合及有效溝通，實現業、財融合，從而提高企業經營效率。最后，完善的內部控制管理體系能充分發揮其監督職能，幫助企業實時監督從市場調研、開工、銷售、售后服務等環節的具體情況，有助于企業及時發現開發全過程中的風險點，降低企業運營風險。

二、房地產企業內部控制存在的主要問題

（一）企業領導高層重視度不夠

良好的內部控制環境是有效執行內部控制制度的基礎，而管理哲學和經營風格影響著管理者的經營方式，自然也會觸及管理層對于風險的態度及其承受風險的限度。在目前復雜的房地產市場中，部分房企領導高層往往遠離企業實際運營層面，只注重業績而忽視內部管理，更有甚者凌駕于企業的內部控制制度之上，使得內控制度形同虛設。再好的管理理念和建議在這種潛移默化的企業文化之下，也就必然會出現各部門之間閉門造車、各自為戰的現象，部門間溝通不暢、管理問題越發嚴重，降低企業運營效率。

（二）缺乏健全的內部控制體系

房地產行業的內部控制制度建設基礎十分薄弱，仍然處于發展及探索階段。部分企業內部雖然已經建立了內控相關制度，但由于大多數制度內容陳舊、疏于形式，對房地產全過程業務梳理及風險的識別和評估等都欠缺系統思考，使之無法真正落地執行。另有一些企業雖然已經意識到內控制度建設的重要性，但是在急于求成的情況下，盲目套用其他企業管理模型，并沒有結合企業的實際經營情況，不僅浪費人力物力，導致內部控制度與實際業務脫節，而且漏洞頻發，執行缺乏可行性的同時導致企業經營風險的增加。

（三）崗位考核制度不健全

有效的內部考核機制不僅僅是績效考評，它是不斷閉合的循環管理過程，根本目的是為了持續不斷的提高組織績效，使員工的能力和企業的核心能力不斷提升，實現企業和員工的共同發展。目前，部分房地產企業崗位考核制度缺失，首先在企業內部管理上，不相容崗位未有效分離，職責不清，缺乏制衡;又未建立有效的獎懲和激勵機制，降低員工積極性;其次在業務開展中，未賦予各部門明確的責權利關系，在執行目標過程中出現的偏差和紕漏對相關責任部門沒有合理的糾正和懲罰，對執行目標過程中的資源節約、貢獻沒有明確的獎勵，同樣大幅度降低員工積極性及自主性。員工對企業無認同感和歸屬感，企業缺乏凝聚力，從而不能促進企業健康長遠的發展。

（四）內部控制人才專業能力不足

健全的內控體系，強有效的執行監督、健全的考核機制都離不開人的建設與執行，而房地產行業所具有的復雜性更需要一批復合型管理人才來建設。在目前的地產企業中，普遍存在人才梯隊建設不完善，專業人才短缺的現象。有些房企并未設置專業內控崗位，而是由其他職位來兼職，內控建設由于未受到高度重視，很容易止步于基礎方面的檢查工作;其次，由于是兼職，人員專業能力不足，對于內控制度體系建設及思考都缺乏深度與廣度，不能起到有利的作用。另有一些大型多元化集團雖然在集團總部設置了內控風險部門并劃分了職能引領整個集團內控體系搭建及管理，但是由于這些人員并不能實際深入各產業集團業務領域，不了解實際業務，這樣所搭建的內控模型及推動工作無法真正落到實處，從而使得內控工作仍然停留于表面，無法發揮其有效職能。

三、房地產企業內部控制的改進建議

（一）提高內部控制意識

內部控制環境體現著企業中群體對于內部控制制度的態度、意識和行為。面對當前激烈的市場競爭環境，房地產企業高層更加應該重視內部控制建設，提高內部控制意識。首先，管理高層要加強企業文化建設，建立一套強有力的行為規范并有效的遵守，打造具有良好道德觀的誠信企業，用以引導全體員工的文化認同，在企業文化的引領下，提升企業團隊凝聚力和歸屬感，不斷進步創新。其次，企業高層應積極參與企業內部控制建設及經營活動，充分行使必要的治理和監督職能，并對管理高層建立有效的問責機制。最后，企業高層要注重責權的合理分配，分權或授權給日常經營管理人員，從而激勵個人和團隊提出并有效地解決問題。

（二）建立健全的內部控制體系

房地產企業建立健全的內部控制體系，可以有效地降低財務風險和經營風險，推動企業健康、持續的發展，保證既定目標的有利實現。科學、有效的內控體系建設要從幾方面考慮，首先，在公司的組織架構及權責分配、人力資源政策、企業文化等方面對企業框架結構、工作氛圍等進行全盤的思考及制定;其次，風控管理部門要從企業整體運營流程開始識別、分析相關風險點，合理確定風險應對策略，降低企業風險;然后，企業要根據風險評估結果，梳理業務流程，采取相應控制措施，將風險控制在可承受范圍內;最后，企業應借助信息化大平臺及時、準確的收集、傳遞信息，實現有效溝通。在以上原則的基礎上，房地產企業應設置內控審計部門，對企業內部控制建立與實施情況進行監督檢查，評價其有效性，發現內部控制缺陷，應及時加以改進。

（三）完善績效考核制度

房地產企業所具有的業務特殊性，從前期直至售后服務經營過程復雜，涉及不同角色人員眾多，只有建立科學、有效的績效考核制度，才能使員工的能力和企業的核心能力不斷提升，實現企業和員工的共同發展。首先，內部管理上要梳理崗位職責，明確所有不相容崗位，使得崗位間有相互牽制作用，形成有效的監督和制衡機制。建立有效的獎懲和激勵機制，帶動員工積極性，提高工作效率。其次，在業務開展中要明確各部門職責，建立有效的獎懲和激勵機制，提高團隊凝聚力。比如，營銷部按績效責任書完成年度銷售指標，未完成任務的應予以追責，如果是受國家政策影響，營銷部應順勢調整銷售策略;如果是個人原因未完成任務應予以核減年度績效獎金。

（四）提高專業人員整體素質

房地產企業應重視內控人才梯隊建設，不斷提高專業人員整體素質，緊跟時代的發展。一方面，招聘不僅符合崗位要求而且能符合誠信價值觀的員工，給予員工必要的職業技能和職業規范的培訓，對于符合要求的員工實施適當的升遷，通過具有競爭力的薪酬計劃來促進和加強進步。另一方面，對現有在職人員建立崗位競聘機制，能力強者可直接競聘上崗并給予相應的薪金，在競爭中激勵在職人員不斷的自我學習和自我提升。

總之，良好的控制環境、健全的內控體系、強有效的執行監督、優秀的人才梯隊建設和健全的考核機制是促進房地產企業健康長遠發展的基石，缺一不可。而房地產企業內部控制建設是一個長期、探索的過程，企業管理層應予以高度重視，獲得全體人員的認同，并自上而下地貫徹執行，才能發揮其監督管理職能，不斷推進房地產企業內部控制的改善和優化，才能更有效地促進房地產企業的健康、持續發展。

（作者單位為廊坊新奧房地產開發有限公司）

參考文獻

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