論房地產企業財務管理與成本控制協同管理優化

陳華

摘 要：在激烈的市場競爭中，近幾年房地產企業漲幅速度有變緩的趨勢，為此，房地產企業迫切的需求尋找新的突破口，財務管理與成本控制是運營發展中的關鍵性因素，本次研究內容從房地產企業的角度著手，分析了房地產企業財務管理與成本控制協同管理的相關內容，為房地產企業快速提升提供了理論基礎。

關鍵詞：房地產企業 ?財務管理 ?成本控制 ?協同管理

一、房地產企業財務管理與成本控制協同管理的關系

（一）項目決策與成本控制

項目決策與成本控制關系密切，是影響成本總額和現金流利潤的直接因素。房地產進行項目決策的過程中要根據房地產企業投資總額巨大、對資金高度依賴的特征，對項目進行綜合深入的調查和有效的利稅測算及風險評估，根據調查和評估結果，結合企業自身所處的經營環境、發展階段、財務結構、戰略方向，綜合權衡后形成項目決策方案。

要想“活下去”，就必須比別人跑的快，還要有持續穩定的現金流作為燃料以便活得更久。“向管理要利潤”將是未來大多數房企的不二之選，在信息化時代，行業壁壘漸漸的將被一一打破，如何通過科學有效的管理，做好成本控制，只有比競爭對手多賺一個銅板，才能獲得多一分機會。

（二）資金管理與成本控制

資金管理貫穿房地產企業立項到竣工整個過程，是財務管理中最為基礎的一個成本因素。良好的成本管控能夠極大的保證資金管理的安全性、合理性，努力提升資金使用效率，通過高周轉以釋放資產活力，提升企業整體營運能力。房地產企業可推行房地產企業資金統一與分級管理相結合，通過明確成本控制責任制，帶動房地產企業各部門對資金進行合理節約、充分利用，真正實現財務管理中資金管理與成本控制分工協作，提升資金的使用效率。房地產企業應在資金管理和成本控制之間，尋找平衡點，例如：是獲取較長賬期付出相對高的成本，還是犧牲資金時間價值和機會成本來保證較高的利潤。資金管理是個復雜的系統工程，高水平的資金管理是企業成本控制的重要保證，兩者之間相輔相成、相互促進。

（三）財務監管與成本控制

良好的財務監管能夠有效減少業務部門徇私舞弊現象的出現，還能因監管之需，倒逼企業財務部門對經濟業務的確認、計量、報告、分析等財務工作逐漸建立標準化和規范化的管理體系，最終保證財務信息的高質量。在強有力的財務監管下，配合獎罰分明的制度作為保障，企業內部將形成良性循環，各部門目標高度一致，企業財務管理水平提升，成本及費用總額降低，投入產出比增加，因此，財務監管是成本控制內容中強有力的制度保障。

二、財務管理與成本控制協同管理中存在的主要問題

（一）缺乏完善的成控制度及獎勵分明的績效考核

從現階段房地產企業現狀來看，財務管理中涉及到的相關制度往往是在會計準則要求下的財務制度，內容雖然涉及到了財務管理中的方方面面，但是各個細化會計科目下，制度仍然存在不完善現象。例如，成本控制中目標成本、成本控制原則、成本控制流程和規范并沒有詳細的制度，導致房地產企業成本控制難以落到實處，成本控制水平較低;與此同時，房地產企業績效考核內容往往與成本控制關聯性不大，對于成本控制中的浪費造成的成本增加等相關內容沒有明確的獎罰規制，成本控制水平不高。

（二）缺乏科學有效的協同規劃

房地產企業財務管理和成本控制的內容非常的復雜多樣，這主要是房地產企業自身的工作環節造成的。房地產項目管理的三個主要環節是招標、施工、驗收，各個部門之間工作內容看似關聯性不強，實質上銜接連貫。目前，房地產企業在各個部門各個流程中缺乏科學有效的協同規劃，并沒有將各個部門及環節中成本控制與財務管理工作進行科學統籌，導致企業資源配置存在不合理不規范現象，各個部門之間缺少信息的共享和溝通，很多的方案在施行過程中與預期設定的指標存在差異，導致成本控制難，難控制，成本控制與財務管理并沒有真正的實現協同一致發展。

（三）信息反饋及處理不及時導致成本控制無效或低效

房地產企業在財務管理與成本協同管理的過程中還存在信息反饋及處理不及時導致成本控制無效或低效的現象。如，招標過程中的商務談判和合同簽訂財務未介入進行事前優化;施工過程中項目發生重大變化的信息未能及時傳遞到招采、設計、銷售等相關業務部門;驗收階段的存在的問題未能及時傳達到財務及辦理權證的部門，使其后續的工作陷入被動。這些信息反饋不及時，導致成本控制問題不能在事前進行解決，更不能進行有效的控制和優化。

（四）財務管理體系不健全導致成本控制深度和廣度不夠

從財務管理體系構建的內容來看，包括為資金管理、預算管理、投融資管理、資產管理等，由于財務管理體系不健全導致在財務管理各個方面都存在一定的問題，如資金管理：現階段大部分房地產企業資金管理中融資渠道單一，資金成本高，侵蝕了企業利潤和資金使用效率;預算管理方面，在整個財務體系中專業的預算崗位及部門較少，預算編制往往自上而下的權威式形式預算，與企業戰略發展關聯性不大，并且常常出現超預算的現象;資產管理方面，很多領導對資產管理重視程度不足，管理方法和觀念落后，未能結合龐大的外部資源獲得賦能，通過資源整合優化自身財務結構，實現輕資產運作。龐大的資產意味這更多的成本和現金流占用。

三、財務管理與成本控制協同管理優化思路

（一）制定成本管控與考核制度

在房地產實務發展的過程中樹立成本管控的思想觀念，明確成本管控對于企業發展而言的重要作用，根據房地產企業的實際情況，有針對的細化成本管控的內容，設定成本管控崗位，明確成本管控責任，減少由于責任不明導致出現問題相互推諉的現象出現;另一方面，制定完善的績效考核內容，將成本控制內容與績效考核關聯，對于在成本管控中做出突出貢獻的員工給與一定的獎勵或者是崗位津貼，提升員工對于成本管控內容的積極性，從而保證成本管控與員工發展利益一致性，促進成本管控水平的整體提升。

（二）對跨部門的重要工作環節提前予以優化、深化、細化

在房地產企業財務管理與成本控制協同發展的過程中，最主要的還是科學統籌和規劃各部門之間的責權利，需要將跨部門的重要工作環節提前予以優化、深化、細化。第一，優化，將房地產企業從招標、施工、驗收等不同部門中的成本控制工作進行整合，強化跨部門之間成本工作協調配合的意識，從而建立協調配合的規制，打破各自為政的局面，建立相互關聯的思想，從而有效的優化重要工作環節。第二，深化，房地產企業成本控制與財務管理協同管理的過程中，將成本控制的事后控制逐漸的向事前、事中環節轉移，通過對事前的有效成本預算將成本控制在一定的范圍之內，通過對事中的成本控制積極解決成本控制中出現的問題，通過成本控制的事前、事中控制積極的與企業運營項目等內容融合，從而保證企業中的各項決策的可施行性，從而達到成本控制深化的目的。第三，細化，成本控制與財務管理協同可以從企業日常運營環節的細微處入手，通過細化各項目的合同收付款、費用報銷、核算方式、稅收優化、人員管理等，為成本控制和財務管理打好堅實的基礎。

（三）加強信息化建設，對管理工作提質增效

成本控制與財務管理協同過程中另一個重要的協同內容就是信息上的協同一致，在房地產企業發展的進程中，應利用強大成熟的網絡基礎設施，加強信息化建設，積極的通過互聯網及手機終端建立信息共享平臺，打破由于信息不對稱而導致的成本控制失效。通過信息化建設可以強化部門與部門之間，總公司與分子公司之間，不同崗位之間的交流和溝通，有效的提升房地產業務和財務之間的融合度，提升管理的總水平。

（四）完善財務管理和成本控制體系協調發展

房地產企業在完善財務管理和成本控制體系協調發展的過程中，要充分的理順兩者之間的關聯，構建財務管理與成本控制協同機制;第一，建立管控標準和核心指標。設立關鍵財務管理指標和成本控制模型。如，在資產管理中，可建模進行測算，傳統的外購后折舊抵稅和融資租入固定資產對企業利潤的影響，結合自身融資成本、產能進行比較，從而尋求最優的資產配置;第二，組建高素質的管理團隊提升企業的組織能力。在公司重要職能板塊，如資金預算、投融資管理、銷售、成本、設計、工程、財務等方面，引入經驗豐富的高素質人才，通過職業經理人的推動和影響力，完成對組織能力的提升和優化;第三，通過科學合理的制度使公司上下成為利益共同體。找到各部門的核心考核指標和職能關鍵點，輔之具有吸引力的激勵措施，在組織之間形成制衡機制，讓各職能部門均圍繞企業最終目標而不斷努力奮斗。

四、結束語

房地產企業在進行財務管理和成本控制優化的過程中，還需要從自身運營的實際情況出發，積極的發現協同中的問題，采取良好的措施，才能保證兩者協同的目標真正的實現，從而促進企業健康發展。

參考文獻：

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