房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理探討

曹寒冰

摘 要 現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，融資管理則是現(xiàn)金流管理的重要環(huán)節(jié)。近年來，隨著政策層面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理及融資管理均面臨極其嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何管理好現(xiàn)金流直接決定著企業(yè)的生存?；诖吮尘?，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，對其融資及現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)的問題展開研究。首先闡述融資和現(xiàn)金流管理的基本概念，然后結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀和現(xiàn)金流管理中普遍存在的不足進(jìn)行深入分析，最后針對創(chuàng)新融資渠道、增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流管理意識(shí)、建立全面預(yù)算管理制度及強(qiáng)化企業(yè)競爭力等方面給出改進(jìn)建議，以期促進(jìn)企業(yè)管理的優(yōu)化和提升。面對國家提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”以來的新常態(tài)，本文旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資及現(xiàn)金流管理提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 融資管理 現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要內(nèi)容，其好壞直接影響企業(yè)的生存問題，充足的資金和合理有效的現(xiàn)金流管理是企業(yè)經(jīng)營投資活動(dòng)有序發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，基于其行業(yè)特點(diǎn)，現(xiàn)金流管理極為重要。融資則是現(xiàn)金流管理的重要一環(huán)，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)初期對資金有大量的需求;另一方面，隨著我國房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期的過去，限制政策也頻繁出臺(tái)。自2015年國家提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”以來，“去庫存”任務(wù)激化了行業(yè)內(nèi)市場競爭，加大了銷售資金回籠壓力。基于防范金融風(fēng)險(xiǎn)“去杠桿”的要求，當(dāng)前對房地產(chǎn)企業(yè)融資信貸規(guī)模的管控不斷加強(qiáng)，對房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管更為嚴(yán)格，各類融資渠道不斷受限和減少。在上述背景下，資金短缺成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要問題之一，使用科學(xué)的方法合理預(yù)計(jì)資金缺口，對資金統(tǒng)籌安全的使用，以及在保證現(xiàn)金平衡的前提下降低現(xiàn)金持有成本、融資成本和風(fēng)險(xiǎn)等成為企業(yè)管理中亟待解決的問題。本文將逐級(jí)分析以上問題，探究優(yōu)化提升企業(yè)管理的策略。

一、企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理概述

探究及解決問題需要立足于其基本理論，因此本文首先闡述融資和現(xiàn)金流管理的概念。

（一）融資基本理論

融資即企業(yè)資金籌集的行為與過程。在融資決策中，公司首先需要根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營、資金擁有狀況，結(jié)合公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，科學(xué)預(yù)測企業(yè)所需要籌集的資金額度。然后采用一定的融資方式，從一定的融資渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金。企業(yè)資金可分為兩大類，即股權(quán)資金和債權(quán)資金，其中，吸引投資人直接投資、發(fā)行股票、留存收益等方式籌集的資金屬于股權(quán)資金;銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃等方式籌集的資金則屬于債權(quán)資金。一般而言，股權(quán)資金的融資成本高但融資風(fēng)險(xiǎn)低，而債權(quán)資金融資成本低但融資風(fēng)險(xiǎn)高，因此，企業(yè)融資決策需要通過權(quán)衡融資成本與融資風(fēng)險(xiǎn)以確定最佳融資結(jié)構(gòu)。

資金是一種稀缺資源，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通常面臨著比較嚴(yán)格的融資約束。在我國現(xiàn)有市場環(huán)境下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資采用銀行貸款，具體來說，通常利用企業(yè)擔(dān)保、土地及不動(dòng)產(chǎn)抵押等形式作為增信方式，向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。此外，具有一定實(shí)力的企業(yè)也會(huì)采用信托、股權(quán)融資、基金等方式融資。

（二）現(xiàn)金流管理概述

現(xiàn)金流是指在某一時(shí)點(diǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出量的統(tǒng)稱，主要反映企業(yè)資金運(yùn)營狀態(tài)以及償債、支付能力。企業(yè)在現(xiàn)金流的管理過程中，應(yīng)力求現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出達(dá)到平衡，在預(yù)計(jì)現(xiàn)金流短缺的情況下提前籌措資金;而在預(yù)計(jì)現(xiàn)金流剩余的情況下則選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目，將多余資金投資于項(xiàng)目中，為企業(yè)賺取更多的收益，使企業(yè)總價(jià)值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營、投資和籌資活動(dòng)這3個(gè)環(huán)節(jié)，全面預(yù)測、規(guī)劃、執(zhí)行和分析現(xiàn)在或者未來會(huì)計(jì)期間的現(xiàn)金流的時(shí)間、空間和金額大小，管理與監(jiān)督企業(yè)資金的收支情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的優(yōu)化。

融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持充足現(xiàn)金流的重要基礎(chǔ)。與之對應(yīng)地，現(xiàn)金流質(zhì)量的好壞則直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，良好的資金運(yùn)營能力是企業(yè)實(shí)力的象征。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及對融資、現(xiàn)金流管理的要求

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)，開發(fā)運(yùn)營過程中除資金需求量大外，在利潤分配、償還負(fù)債及利息等方面還有大量資金占用費(fèi)，因此容易誘發(fā)籌資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這些都要求其在實(shí)際經(jīng)營管理中，對項(xiàng)目運(yùn)作全程的現(xiàn)金流數(shù)量和節(jié)奏進(jìn)行控制和計(jì)劃。這對企業(yè)資金的運(yùn)作能力有較高要求，需要根據(jù)外部籌資階段的現(xiàn)金流需求開展必要的融資活動(dòng)，同時(shí)通過合理的現(xiàn)金流管理保障融資順利進(jìn)行。通常來說，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段不同，其資金需求的特點(diǎn)也不同。前期開發(fā)對自有資金依賴性高，實(shí)質(zhì)開發(fā)階段需要大量外部籌資，銷售階段則需要保持現(xiàn)金流入和流出的平衡。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理存在的問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理及融資存在較多問題，具體包括：

（一）融資渠道單一，資金籌集困難

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道主要有幾種，一是銀行貸款。這是最常用的融資渠道，然而，其隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)收緊而變得困難，所融到資金的用途也被嚴(yán)格監(jiān)管。二是股票融資。該渠道的適用企業(yè)數(shù)量有限，中小房企只能望塵莫及。三是債券融資。債券發(fā)行條件要求高，受政策影響大。四是信托融資。這種方式監(jiān)管相對寬松，但綜合融資成本高，信托產(chǎn)品不斷暴露出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致政府對信托的房地產(chǎn)業(yè)投入持續(xù)收緊。五是供應(yīng)鏈融資。這種方式雖不受傳統(tǒng)融資方式的監(jiān)管影響，但給開發(fā)企業(yè)帶來信用及兌付風(fēng)險(xiǎn)。

總之，目前的房地產(chǎn)企業(yè)主要還是依賴于銀行貸款。開發(fā)建設(shè)初期，大多數(shù)企業(yè)以項(xiàng)目集團(tuán)擔(dān)?；蛲恋氐盅盒问饺〉勉y行貸款作為啟動(dòng)資金。建設(shè)中期，大量資金流入來自客戶預(yù)繳房款及銀行按揭貸款，這些資金均受金融風(fēng)險(xiǎn)制約。近年來，國家政策對房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大，在我國金融市場發(fā)展尚不成熟的背景下，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資的監(jiān)管嚴(yán)苛，使得企業(yè)利用常規(guī)開發(fā)貸款融資的難度增加，而有實(shí)力利用債券、信托等獲取資金的企業(yè)又極為有限。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)本身就增加了資金占用費(fèi)，融資難度的提高則進(jìn)一步抬高了取得資金的綜合成本。規(guī)模小的企業(yè)融資本身受限，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)則面臨融資成本逐年攀升而致使利潤縮水。同時(shí)，融資成本上浮和銷售資金回籠速度慢也造成企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，最終可能引起企業(yè)資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、負(fù)債率高、償債壓力大，融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)大。

（二）缺乏對現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致投資決策失誤

近10年火爆的房地產(chǎn)市場，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策者過多地關(guān)注和追求短期利潤，忽略了對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和市場環(huán)境的分析，盲目跟風(fēng)。大量投資儲(chǔ)備土地并行開發(fā)，低估環(huán)境現(xiàn)狀對行業(yè)發(fā)展的威脅，缺乏對宏觀政策及市場需求變動(dòng)的合理評估。只注重利潤數(shù)據(jù)，致使對資金需求、現(xiàn)金收入與支付能力的忽視，誤導(dǎo)企業(yè)管理層作出錯(cuò)誤的投資決策，也給企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中帶來資金短缺和資金占用成本過高的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏資金全面預(yù)算管理

首先，在預(yù)算方面，企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)預(yù)算，缺乏對現(xiàn)金流量預(yù)算全程管理重要性的重視，使全面預(yù)算編制與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配。未建立健全事前資金預(yù)算管控制度，對事中編制年度現(xiàn)金預(yù)算又缺乏整體考慮。同時(shí)，對運(yùn)營資金需要量的預(yù)估存在偏差，且未考慮與實(shí)際使用的匹配度，致使資金需求估計(jì)不足，導(dǎo)致現(xiàn)金流預(yù)算缺乏可操作性和可指導(dǎo)性，以至于無法在合理的時(shí)間通過合適的方式投入資金，籌集資金不能滿足經(jīng)營活動(dòng)需求，如建設(shè)資金不到位而延誤工期、錯(cuò)失有利的投資機(jī)會(huì)，過多持有資金造成浪費(fèi)。而且對資金需求的估計(jì)不足也會(huì)因臨時(shí)籌資而使資金成本升高。其次，企業(yè)選擇多項(xiàng)目經(jīng)營，靠規(guī)模占領(lǐng)更多市場的同時(shí)，在資金充裕但管理相對分散的情況下現(xiàn)金流預(yù)算全面性不足，對協(xié)調(diào)各項(xiàng)目的資金分配和使用、整體統(tǒng)籌能力有限，致使資金使用效率較低。

（四）現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理及評價(jià)機(jī)制不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)僅把事后編制現(xiàn)金流量表作為財(cái)務(wù)管理的重心，造成無法及時(shí)預(yù)計(jì)資金缺口，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)缺少預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)與現(xiàn)金流量實(shí)際完成情況的對比分析，動(dòng)態(tài)性指標(biāo)缺失，全面預(yù)算管理流于形式，管理效力差。另外，當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的現(xiàn)金流管理機(jī)制，或者有管理機(jī)制但實(shí)際執(zhí)行力差。同時(shí)，監(jiān)督和評價(jià)機(jī)制的缺乏也影響相關(guān)管理制度的落實(shí)執(zhí)行，最終影響管理效果，帶來資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

（五）行業(yè)內(nèi)競爭加劇，支付能力和償債能力較差

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存量的不斷增加，以及供求比的失衡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售壓力增大，行業(yè)內(nèi)的競爭激烈，資金回籠緩慢，對項(xiàng)目建設(shè)的支付能力變?nèi)?，甚至?xí){到企業(yè)其他項(xiàng)目的開展?！叭ジ軛U”使籌資變得困難，許多房地產(chǎn)企業(yè)均出現(xiàn)資金緊張的情況。從消費(fèi)者需求端看，雖有剛性需求，但受限購政策的制約，無力承擔(dān)高房價(jià)下較高的首付款;同時(shí)，個(gè)人按揭貸款利率的密集調(diào)整使得客戶按揭困難，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)資金回籠持續(xù)減緩，支付能力變?nèi)?。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售端看，為盡快回收資金，獲得有限的客戶資源，需要通過降價(jià)達(dá)到去庫存、促周轉(zhuǎn)的目的，而降價(jià)銷售對企業(yè)資金實(shí)力要求較高，嚴(yán)重影響企業(yè)支付能力和償債能力。

（六）嚴(yán)控政策給經(jīng)營帶來威脅

2016年底，隨著針對房地產(chǎn)的嚴(yán)控政策密集出臺(tái)，宏觀調(diào)控力度升級(jí)，以及伴隨而來的“房地產(chǎn)市場的價(jià)格回歸理性，回到它的基本功能”的聲音，房地產(chǎn)企業(yè)的融資遇到了困難，開發(fā)新項(xiàng)目所需的資金持續(xù)吃緊，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一旦確定項(xiàng)目投入，其資金的流向和用途很難再做調(diào)整變化，加之開發(fā)周期長也使其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和資金管理風(fēng)險(xiǎn)隨之提高。遇到市場環(huán)境和政策變化的影響，如發(fā)生房價(jià)下跌、銷售量下降、資金鏈出現(xiàn)問題等一系列連鎖反應(yīng)，將造成企業(yè)資金回收困難，無力償還貸款，此時(shí)不斷加大的資金投入勢必導(dǎo)致無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化策略

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理問題，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，本文提出以下優(yōu)化策略。

（一）多元化融資，降低融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

籌資環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管理，需要做好“開源”。首先，銷售回款作為后期運(yùn)營資金的有利保證，深挖銷售潛力創(chuàng)新銷售模式，多方位加快資金回籠。其次，還可以通過同行業(yè)項(xiàng)目合作的形式，緩解融資壓力。再次，在自身信用有保障的情況下，利用供應(yīng)鏈融資等形式延遲資金投入。最后，還應(yīng)通過加強(qiáng)自身實(shí)力以獲得更多元的融資模式，并且根據(jù)企業(yè)各發(fā)展階段合理的現(xiàn)金持有量，在考慮融資成本和規(guī)模的情況下選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)和方式。

（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低投資失誤

不合理的投融資規(guī)模將增加企業(yè)資金壓力，加重企業(yè)償債負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要增強(qiáng)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，避免投資決策失誤。首先，在項(xiàng)目前期籌劃階段，可將項(xiàng)目凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等測算結(jié)果作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，從而確保投其科學(xué)合理性。其次，在項(xiàng)目實(shí)施階段，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整投資策略和計(jì)劃方案。

（三）強(qiáng)化企業(yè)全面預(yù)算管理制度

首先，應(yīng)樹立全面預(yù)算管理意識(shí)。全面預(yù)算管理不是財(cái)務(wù)管理的一部分，做好全面預(yù)算管理需要各業(yè)務(wù)及職能部門的貫徹配合，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略要通過全面預(yù)算實(shí)現(xiàn)具體化。其次，全面預(yù)算管理需對各預(yù)算上報(bào)數(shù)據(jù)與實(shí)際完成及經(jīng)營目標(biāo)定期作比對，分析偏差原因，及時(shí)改進(jìn)預(yù)算。最后，還應(yīng)對各預(yù)算上報(bào)業(yè)務(wù)部門預(yù)算的執(zhí)行形成定期考核制度，需要合理安排預(yù)算，強(qiáng)化收支的執(zhí)行監(jiān)管，保證全面預(yù)算在現(xiàn)金流管理中的控制職能。

（四）完善企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理及評價(jià)機(jī)制

首先，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)重視現(xiàn)金流預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理?，F(xiàn)金流預(yù)算首先應(yīng)保證經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此需要企業(yè)管理層實(shí)時(shí)掌握現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)，保證經(jīng)營過程中對現(xiàn)金流缺口的預(yù)知能力。其次，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫的背景下，資金安全是現(xiàn)金流管理的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)更加及時(shí)、精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)并處理經(jīng)營中異常的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，有效防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)隱患。再次，在經(jīng)營過程和項(xiàng)目后評價(jià)階段，應(yīng)通過與預(yù)算數(shù)據(jù)指標(biāo)作比較、分析和評價(jià)，在防范現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也可向新項(xiàng)目提供借鑒數(shù)據(jù)。最后，建立相對完善的監(jiān)督評價(jià)機(jī)制，利用制度建設(shè)和發(fā)展信息化建設(shè)強(qiáng)化制度體系建設(shè)，利用具體的崗位責(zé)任制落實(shí)執(zhí)行力度，責(zé)任到人到崗。

（五）利用現(xiàn)金流數(shù)據(jù)分析降低政策風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)競爭力

實(shí)時(shí)分析企業(yè)現(xiàn)金流情況，制定有效的管理策略，能夠幫助管理者了解企業(yè)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)承受能力并預(yù)測潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而快速制定相應(yīng)措施加以應(yīng)對。償債能力可以通過一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析提前預(yù)警，例如，基于凈現(xiàn)金流為負(fù)且到期債務(wù)償付比率（經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額/到期債務(wù)本息）和經(jīng)營凈現(xiàn)金比率（經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額/流動(dòng)負(fù)債）在不同年份連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢的現(xiàn)象，可以判斷企業(yè)有出現(xiàn)支付危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。還可以通過現(xiàn)金凈流量來源判斷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，當(dāng)現(xiàn)金凈流量主要由經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生時(shí)，說明企業(yè)運(yùn)行良好，資金充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

四、結(jié)語

新常態(tài)下，量質(zhì)并舉，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中如何提質(zhì)增效，現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)管理的重中之重。本文通過企業(yè)面臨的融資和現(xiàn)金流管理中的問題，在對融資基本理論和現(xiàn)金流管理要求的研究基礎(chǔ)上，分析了它們在管理中存在的問題，并就這些問題結(jié)合實(shí)際工作找到切實(shí)可行的對策。希望通過本文的探討研究，可以優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與現(xiàn)金流管理有機(jī)結(jié)合，拓寬融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn);合理配置資金，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。

（作者單位為北京首開仁信置業(yè)有限公司）

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