談房地產企業的融資困境及解決對策

侯娜

摘 要 房地產企業是資金密集型行業，在其項目立項、土地交易、房地產建設和房地產銷售每個環節都必須有大量的資金作保障。房地產企業的資金融通是否順暢，是房地產業生存和發展的關鍵。當前我國對房地產業實施嚴格的宏觀調控政策，“限購”在擴容，范圍在擴大，“限貸”在升級，“限價”是趨勢。在此背景下，本文簡要闡述房地產企業的融資特點、融資方式及融資現狀，并針對房地產企業融資困境提出解決建議，以期解決房地產企業融資難的問題。

關鍵詞 房地產業 融資方式 融資困境 解決對策

一、房地產企業融資概述

（一）房地產企業融資概念

房地產企業融資是指發生在房地產經濟活動中，通過各種信用方式、方法及工具為房地產企業及相關部門融通資金的金融行為。從廣義概念上講，房地產融資是指房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接融資和間接融資的總和。

（二）房地產企業融資的主要特點

1.開發資金需求量龐大。房地產企業項目開發的全過程均離不開資金支持，由于金額巨大，因此僅靠房地產企業自有資金基本不可能完成項目開發，所以房地產企業往往會通過各種途徑進行外部融資。

2.受政策影響大。近年來，針對房地產企業的宏觀調控政策頻頻出臺，房地產企業受國家調控政策影響很大，融資風險很高。

3.地域存在明顯的差異。金融機構為了規避自身的風險，往往對房地產企業信貸要求條件嚴苛，金融機構對經濟不夠發達的地區（三線及以下的中小城市）的房地產企業往往采取緊縮的授信口徑，提高準入門檻，而對于北上廣等一、二線城市則采取相對寬松的信貸政策。

（三）房地產企業融資的意義

房地產企業要想在競爭激烈的市場環境中獲得成功，除了依靠自身的管理能力、技術人員的水平以及在以往的房地產項目投資中贏得的口碑外，還取決于其融資的能力。如果房地產企業缺乏融資能力，不能把資金事先安排妥當，即使開發商已經獲得了開發建設用地的土地使用權，也很可能由于流動資金缺乏，資金周轉困難而無法完成項目開發。所以，房地產融資對于房地產企業意義重大，主要體現在以下幾點：

1.有助于企業發展壯大。房地產企業如果有足夠的融資能力，資金充裕，就可以順利高效地完成在建項目開發，按時交房，這樣就能按時回款，從而取得更多的資金，形成一種良性循環，接下來可以順利開展新的項目、開拓更多的市場，從而提高市場占有率，使房地產企業迅速發展壯大。

2.有助于提高開發商品的品質，增強品牌效應。有了強大的資金支持，房地產企業會更注重客戶的需求，更多地了解市場，從客戶需求出發，創造出更適合客戶需求的商品。近年來，客戶更注重舒適的生活環境。房地產業為了迎合市場需求，房屋交付標準也在改變，從原來的毛坯房變成精裝房，而且向智能化轉變，這些均需要強大的資金支持。

二、房地產企業的融資方式

我國房地產企業主要融資方式包括定金與預收款、銀行貸款、民間借貸、私募股權基金融資、房地產投資信托等。

（一）定金與預收款

定金與預收款是當前房地產企業普遍運用的融資方式。在房地產建設開發過程中，一般為開工之時，由房地產企業向意向購房者出售預期住房，一般收取5%～50%不等金額的房款，預售協議在交房前可以轉讓，一些房地產公司規定可退房，該行為收取的定金與預收款可以緩解房地產企業在項目建設過程中的資金問題，且融資成本較低，容易獲得，這對房地產企業來說是最可行的融資方式。但是房屋預售之前產生的大量的資金流出，還是會給房地產企業造成一定的資金壓力。

（二）銀行貸款

統計資料顯示，房地產企業70%以上的資金來自銀行貸款，大大高于國際水平，由此可見，銀行貸款在我國房地產企業融資方式中占據著重要地位，也揭示了房地產企業對銀行貸款過分依賴的不正常狀態。從我國房地產市場的運行來看，銀行貸款貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房地產銷售的整個過程。在“房住不炒”的樓市調控政策背景下，近年來各大商業銀行提高了開發貸款利率和按揭貸款利率，抬高了房地產業的貸款審批門檻，加大了監管力度，迫使房地產企業尋求新的融資渠道。

（三）民間借貸

隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸發展起來，特別是在經濟發達、市場化競爭程度較高的地區。在銀行借貸受到限制的情況下，民間借貸確實是一種較好的方式，但是民間借貸的市場不規范，容易誘發各種民間借貸的糾紛，而且民間借貸的成本高、風險大，所以應謹慎選擇。

（四）私募股權融資

私募股權融資，是指企業通過私募形式對私有企業即非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中還考慮了將來的退出機制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權基金融資主要通過非公開方式針對少數機構投資者或個人股權，一般不需要披露交易細節。房地產企業私募股權融資是針對房地產項目為基礎進行的。相比銀行貸款、上市融資，房地產企業私募股權融資是一種便利、靈活、快捷的融資方式。

（五）房地產投資信托融資

房地產投資信托（REIT）實際上由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃，它是在銀行貸款不斷受限的條件下產生的。相對于銀行貸款而言，它享有融資成本低、籌集資金靈活的優勢，同時它享有有限責任、集中管理、自有進出轉讓等優惠條件。在這一利益的吸引下，房地產企業愿意選擇這類融資方式。

三、房地產企業融資現狀

中國建設報統計數據顯示，2019年1～8月房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，國內貸款17322億元，增長98%，利用外資81億元，增長1.3倍，自籌資金36036億元，增長3.1%，定金與預收款38377億元，增長8.3%，個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。從數據上看，房地產企業各種融資方式下，同比都有所增長，但是一些限制性因素的存在還是會制約房地產業融資。

（一）房地產政策調控趨嚴，融資渠道變窄

據不完全統計，2019年1～10月，全國房地產調控政策累計出臺475條次，已經超過2018年全年450條，持續刷新房地產政策調控紀錄。作為資金需求量巨大的房地產企業，在整個項目開發建設過程中需要大量的貨幣資金來支持。隨著房地產調控政策的發布，金融機構加大監管力度，國家強調去杠桿，銀行信貸緊縮，房地產企業有可能無法從銀行取得信貸資金，資金不充裕會影響房地產企業的生存和發展。國家貨幣政策的收緊，對資金的運作嚴格把控、融資準入條件的提高，增加了企業融資風險，阻礙了房地產企業項目的開發建設進程。

（二）民間借貸市場不規范，監管不到位

民間借貸在一定程度上緩解了企業資金的困難，但是目前借貸市場不規范，利率很高，有的月利率甚至高達3%之多，民間借貸是在金融監管體系之外，存在交易隱蔽、監管不到位、法律地位不確定、風險不易監控、容易滋生非法集資、洗錢犯罪等問題。

（三）私募股權融資在房地產企業應用不廣泛

近年來，私募股權融資在我國發展迅速，但是在房地產業中的應用不是很廣泛。我國對房地產企業私募股權融資還處于發展階段，與發達國家相比還有很大的差距。目前私募股權融資的資金來源主要是外資，而且私募股權融資缺乏相應的法律法規，退出渠道不完善。

（四）金融體系不完善，缺乏相應的政策支持和專業的融資人才

目前，我國金融市場體系不健全、不完善，缺乏相應的政策，而且房地產企業專業資金運作人才缺乏，使房地產融資更加困難。房地產企業想要進行多樣化的融資，缺乏相應的政策支持，相應的法律法規不夠健全，人才隊伍嚴重缺乏，很多房地產企業融資還是靠財務人員，并沒有建立專門的融資團隊或者部門，這大大增加了融資風險。

四、解決房地產企業融資困難的對策

（一）完善相關的法律制度，建立優良的融資環境

隨著我國經濟的迅猛發展，房地產企業要擴張，融資就顯得尤為重要。不斷規范已經頒布的房地產融資法律法規，并制定新的適應房地產融資的法律法規，使房地產企業在融資時能得到相關法律的保護，使房地產企業融資能順利地進行。為了進一步解決企業的資金缺口問題，民間借貸需要一定的法律支撐，因此應對民間借貸運作機制賦予一定的法律地位，建立符合國情的民間借貸機構，對于危害經濟發展的民間借貸機構予以打擊、整頓。應完善房地產金融法律制度，以規范融資方式、創建優良的融資環境，最大限度地滿足房地產企業的融資需求，從而推動房地產金融正常有序發展。

（二）使房地產企業融資合理合法化，加強監管和風險控制

為了規避可能發生的各種風險，需要建立健全相關的財務監管和風險控制機制，使房地產融資得到有效的保護。尤其應加強民間借貸活動的監管，設立一定的準入條件，建立民間借貸風險保障金制度，成立專門的機構來降低風險，使民間借貸更加規范化，提高民間借貸資金的使用效率，實現借貸雙贏。加強各監管機構之間的聯網合作，推動建立信息資源共享和信息交流機制，以減少監管漏洞，提高監管效率，降低監管成本，防范融資風險，促使房地產企業融資快速發展。

（三）創新融資模式，建立多元化的融資渠道

從目前我國房地產融資情況來看，銀行信貸是企業的主要融資渠道，由于銀行信貸政策不斷收緊，企業需要改變傳統的房地產融資模式，建立多元化的融資體系。房地產企業可根據自身企業特點，選擇適合自己企業的融資方，如戰略合作、房地產證券化及海外融資等;同時也可以運用多種融資渠道相結合的方式，緩解房地產企業融資難的問題。只有不斷創新，實現金融產品多元化，才能高效地解決房地產企業融資難的問題。

（四）加強房地產企業自身管理，加強融資人才隊伍建設

房地產企業要加強財務管理、信用管理等，使企業有完善的內部管理制度，加強現有人員融資方面的培訓，并引進專業的融資人才，以增強企業自身實力，便于融資工作順利進行。

五、結語

房地產企業在融資的過程中受國家宏觀政策的影響，融資渠道狹窄，融資制度不夠完善。我國的房地產業要穩定與持續健康發展，就必須拓寬融資渠道，進行多元化融資，建立健全房地產業法律制度，加強人才隊伍建設;同時也要注重自身的管理，構建規范、有序、合理的房地產融資環境，為其健康發展提供有力的保障。

（作者單位為青海金晟置業有限公司）

參考文獻

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