房地產開發項目投資風險控制

許聰翀

摘要：在我國經濟建設快速發展的大背景下，房地產行業逐步成為國民經濟的支柱產業。由于房地產行業具有投資額度大、建設周期長等特點，因此房地產項目投資面臨一系列的風險。針對潛在的風險采取有效的控制策略，是房地產開發項目成功的關鍵。在這樣的背景下，本文開展了房地產開發項目投資風險控制研究，旨在為我國房地產開發項目投資提供參考和借鑒。

關鍵詞：房地產開發;投資;風險;控制策略

改革開放以來，我國經濟建設取得了突飛猛進的發展，房地產業進入了快速發展的軌道，并逐步成為我國產業經濟的基礎性產業[1]。房地產業在促進社會發展、提升人民生活質量方面扮演著重要的角色。但是需要清醒的認識到，房地產業投資大、建設周期長，導致開發項目投資面臨著較大問題和風險。為了規避投資風險，需要采用科學的方法進行風險評價和控制，確保房地產業的健康可持續發展。為此，本文在闡述房地產開發投資項目投資風險控制重要性的基礎上，對房地產開發投資項目的原因進行了深入分析，并從投資決策、前期規劃以及項目建設等方面探討了幾點控制策略。

一、房地產開發投資項目投資風險控制的意義

房地產作為國民經濟的支柱產業，影響因素較多，其投資活動活中面臨著多種風險。房地產企業為實現自身的高效發展，必須采取有效的措施避免或者解決所面對的風險。房地產開發項目由多重環節組成，因此其風險廣泛存在于項目前期投資規劃、施工建設、商品房出售等各個階段。重所周知，風險指的是由于不可控因素導致經濟損失的概率，因此可以通過建立風險模型，對潛在的風險因素進行綜合考量，實現對風險的預估[2]。

下文主要從企業發展、房地產行業發展、城市與經濟社會發展等角度闡述風險控制的重要意義。首先，風險控制對于企業發展的重要性。對于企業來說，實現盈利和經濟效益最大化，是其運營和發展的目標。由于風險是廣泛存在的，因此企業管理者在進行項目投資的過程中必須認識到風險控制的重要性。對于投資者來說，如果風險認識不足盲目跟風投資，很容易導致經濟損失，嚴重者會血本無歸。其次，風險控制對房地產行業發展的重要性。在我國城市化建設的過程中，房地產企業發揮了無法替代的作用。在推動城中村改造等城鎮化建設過程中，需要有大量的住房保障措施。科學合理的房地產開發計劃，可以有效的解決城市發展過程中出現的房少價高、交通擁擠等問題。為此，房地產企業需要開展合理的整體規劃、高效的施工建設、理性的商品房銷售以及完善、理性的風險管控措施。其中風險控制作為重中之重，直接影響著對房地產行業的整體發展。第三，風險控制對城市與經濟社會發展的重要性。房地產開發前期需要做好供求關系的統計工作，為后續成本計算、開發時間奠定基礎。對于城市與社會經濟發展來說，做好風險控制工作能夠為開發方案提供有力的保障。

二、房地產開發投資項目風險分析

房地產行業作為經濟發展的重要支柱產業，是一項復雜的系統工程，很多因素都可能引導企業經濟損失，因此其開發投資項目面臨多種風險，總體來說可以將其分為政策風險、經濟風險、市場風險以及決策與經營風險等等[3]。

首先，政策方面的風險。具體來說，政策風險可以進一步細分為稅收風險、土地風險以及金融風險等。其中，稅收作為現階段房地產調控的重要手段，能夠對我國宏觀經濟進行有效的調控。但是，我國稅收處于動態調整階段，會對我國企業的發展產生一定的影響，房地產企業也不例外。土地是房地產開發的重要基礎資源，因此土地政策是房地產開發的重要影響因素，土地政策的難以預測性增加了房地產開發的投資風險。房地產開發的政策風險還包括金融政策風險，這類風險在一定程度上會影響房地產企業的經濟收益。正常情況下，房地產開發商所需的資金以金融機構貸款為主，因此貸款利率會對房地產企業的經營成本產生重要的影響。除此以外，商業銀行等金融機構信貸政策的變化也會在一定程度上影響房地產市場的供求關系，房地產項目開發過程中還會面臨一定的產業政策風險，比如市場供需結構因房地產開發政策的調整而發生變化，進而導致房地產開發項目的遠期收益受到影響，最終影響房地產企業的經濟效益。

其次，經濟方面的風險。具體來說，經濟風險可以進一步細分為利率風險、通貨膨脹風險以及國內經濟運行風險等等。其中，利率是我國經濟調整的主要手段，對我國宏觀經濟的運行和發展有著重要的影響。房地產行業具有投資額大等顯著特點，房地產開發項目的運營需要大量的資金投入。利率增加在某種意義上來說增加了項目的費用，進而對社會公眾的購房需求產生負面影響，社會公眾購買力的降低會對房地產企業的資金產生影響。前文已經提及，房地產開發項目涉及環節較多，建設周期較長，包括前期規劃、房屋建設、商品房銷售等階段，通貨膨脹會增加房地產開發項目的投入成本，抑制社會公眾對商品房的購買期望，進而給房地產企業帶來損失。國民經濟的發展狀況，對于房地產開發經營活動有著一定的導向作用，國民經濟快速發展必然推動房地產市場的繁榮，反之會影響房地產開發項目的投資建設力度。

第三，市場方面的風險。具體來說，市場風險可以進一步細分為原材料供應風險和市場需求風險。房地產行業作為國民經濟發展的重要支柱，與水泥、鋼鐵等產業密切相關。鋼鐵水泥等原材料的價格水平直接關系著房地產項目的投資力度。除此以外，隨著我國環保力度的不斷加大，部分能耗大、污染嚴重的企業被予以關停，增加了房地產建筑原材料供應的難度，影響了房地產開發項目的資金預算。房地產開發項目市場需求風險受到多種因素的制約，當商品房供大于求時，會出現滯銷的現象，反之會導致商品房價格的增長，上述現象都會在不同程度上增加房地產項目的投資風險，影響房地產業的健康發展。

第四，房地產市場決策與經營方面的風險。具體來說，房地產市場決策與經營風險可以細分為投資決策風險以及項目類型風險等。其中，投資決策風險多發生于項目初期的土地購買階段。近年來，國民經濟持續向好，公眾對商品房質量的需求不斷提升，直接導致商品房價格的快速增長。與此同時，房地產投資逐步呈現出“收縮—低谷—高峰—恢復”的周期循環態勢，因此對于決策者來說需要科學分析，避免盲目投資。房地產開發涉及商品房、公寓、辦公樓等多種形式，不同的項目類型對于對房地產開發的影響不同。因此房地產開發需要充分考慮周邊經濟發展、大眾消費心理等影響因素。

三、房地產開發投資項目風險控制策略

房地產開發項目作為一項復雜的系統，面臨政策、經濟、市場以及決策經營等多種風險。為切實降低投資風險，需要采取有效的風險控制策略。根據房地產開發項目涉及的多個環節，下文主要從投資決策、前期規劃以及項目建設等方面進行分析探討。

首先，投資決策階段的風險控制策略。投資決策對于整個房地產開發項目起著重要的決定作用，因此，管理層需要有嚴謹的投資理念和豐富的投資經驗，在風險量化評估的基礎上進行投資決策。房地產開發項目受到政策調整的制約，因此房地產企業需要增強自身政策風險抵抗能力以及政策分析和應用能力。企業管理者需要密切關注政策動向，將國家政策與風險量化評估密切結合，對于不利因素，及時的采取針對性措施，對于國家開發有利政策，積極靠攏，搭上國家發展的列車。項目管理人員要充分了解所在區域的市場情況，包括供需關系、公眾消費心理和喜好、周邊經濟發展情況等等，根據調研結果確定區域所需要的房地產項目，通過不斷完善調整確保房地產開發項目滿足區域經濟的發展需求。

其次，前期規劃階段的風險控制策略。在前期手續以及規劃設計方面，房地產開發企業應該加強部門之間的溝通協調和優化設計。對于該階段內涉及到風險問題，應該構建暢通的溝通協調機制，為房地產項目的施工進度提供有力的保障。此外，為了確保房地產項目的設計水平，房地產開發商可以通過招標的方式選擇最佳的設計企業，通過密切跟蹤查驗，及時發現設計方面存在的問題并予以更正完善。

第三，項目建設階段的風險控制策略。為保障房地產項目的施工質量，在項目建設階段需要采取有效的成本控制、評標控制、采購控制策略。重視成本控制，嚴格審批設計方案，是提升設計質量的有效保障。與此同時，加強項目成本控制，可以全面綜合的控制項目的投資預算。在投標階段，堅持公開公正透明的原則，強化內部控制、嚴查招標條款。在原材料和設備的采購階段，重視市場調研，嚴格執行財務標準，不斷強化材料、設備采購控制。

參考文獻：

[1] 李瑩. 基于專家調查法的房地產投資風險分析[J]. 住宅與房地產， 2019（24）：5-5.

[2] 張宸. 房地產開發企業的成本核算研究[J]. 中國管理信息化， 2019（11）：25-26.

[3] 寇志強. 房地產開發企業融資和現金流管理策略探討[J]. 納稅， 2019（7）：184-184.