從實務看離婚協議中房產歸屬的物權效力

【摘要】離婚協議中對房產所有權的約定能否產生物權變動效力，在實務中處理方式，分別是直接適用《物權法》中不動產物權以登記作為生效要件、不涉及第三人合法權益時自離婚協議生效時產生物權變動效力、涉及第三人時綜合多方因素權衡物權效力的變動時點。

【關鍵詞】離婚協議 ?不動產 ?物權效力

一、引言

夫妻雙方對于房產歸屬的約定往往是離婚協議中一重要內容，是雙方基于合意達成的意思表示，屬于私法上的意思自治;同時依據《物權法》第9條，房產作為不動產，除法律另有規定外，以登記作為物權變動的生效要件。由此，在離婚財產分割的實務中常會遇到離婚協議中約定一方或雙方名下的房產所有權屬于另一方的情形，那么在未經辦理房產過戶登記的情況下僅憑離婚協議能否產生物權變動的效力？據此約定房產所有權人同第三人進行房產買賣合同能否產生物權變動效力？對此本文將從實務著手進行分析。

二、問題之提出

在諸多離婚協議約定房產分割的后續，常發生尚未辦理過戶登記的非登記名義人，也就是實際約定房產所有權人同第三人進行房產買賣從而產生糾紛的情況，主要問題為第三人能否實際取得房產所有權，解決該問題的關鍵在于弄清離婚協議對房產歸屬的約定能否產生物權變動的效力，也就是《婚姻法》同《物權法》是否存在優先適用的問題。

一方面，《婚姻法》司法解釋二第八條中規定“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力”，自然，合意約定房產所有權歸屬的離婚協議合法有效;另一方面，依據《物權法》第九條、第十四條以及第十六條的規定可知，除法律另有規定外，不動產物權的變更和轉讓自記載于不動產登記簿時發生效力，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。那么，離婚協議對房產所有權的約定究竟能否發生物權變動效力？約定房產所有權人能否僅依據離婚協議向第三人出售房產？第三人能否由此取得房產所有權？

三、實務中離婚協議中房產歸屬約定的物權效力

在實務中存在大量上述因離婚產生的房產糾紛案例，經整理歸納主要分以下幾種處理意見：

第一，離婚協議對房產所有權的約定不產生物權變動的效力。這是嚴格遵守不動產物權變動效力的規則，即處分房產所有權的行為必須經產權過戶登記后方可發生物權效力。例如河北省高院作出的（2019）冀民申4357號再審裁定書，明確離婚協議中對房產所有權約定，未經辦理產權登記，不足以具有排除強制執行的權益。

第二，在不涉及第三人利益情況下，房產所有權在協議生效時即發生物權變動效力。《婚姻法》實際上并未明確規定夫妻二人處理房產時必須進行房產變更登記，對房產歸屬的約定依附于婚姻關系的解除，是雙方在此基礎上達成的合意，不同于一般的不動產物權變動規則，在不涉及第三人利益的前提下，應當遵循雙方真實的意思表示。例如最高法院公報案例（2013）朝民初字第30975號案例，本案中李某某和唐某甲在《分居協議書》約定涉案房產歸李某某所有，且唐某有義務協助辦理相關事務，二人對于房產歸屬約定是在平等且自愿的基礎上達成，并未涉及到該婚姻家庭關系以外的第三人，屬于民事合同，雙方理應遵守;且涉案房產并未進入市場進行交易，唐某作為二人子女應當知悉相關事宜，不屬于《物權法》意義上的第三人，因此即使未辦理過戶登記，也不影響夫妻二人關于房產分割引起的物權變動效力。

第三，如果涉及家庭關系外的第三人，應當在綜合認定保護第三人的合法權益是否合理應當、是否產生信賴利益等多方面因素后作出判斷，而非嚴格按照不動產登記簿為不動產物權的依據。這是考慮到保護實際權利人的利益，不動產進行公示的目的在于保護市場交易安全，維護市場秩序，但實際生活中存在各種登記名義人并非實際權利人情形，實際權利人繼續轉讓房產給第三人的過程產生糾紛，如果僅僅依據不動產登記作為物權唯一依據，會產生實質性不公平，因此應當權衡第三人是否盡到足夠的審慎義務以及諸多應當考量因素作出綜合決斷。

總的來說，上述處理意見在當下有關離婚協議中因約定房產所有權而產生的糾紛時較為常用。

四、結論

應當明確，《婚姻法》雖然是基于夫妻雙方間的特殊關系而存在，但離婚協議對房產所有權的約定屬于雙方達成的合意，仍適用私法自治的原則，雙方理應遵守在平等自愿基礎上對房產所有權進行的處分，一方負有為他人辦理過戶登記的義務。其次，《物權法》對不動產物權變動規則的規定是一般規定，不基于特殊關系產生變動，除非法律另有規定。兩部法律所依附的基礎關系不同，在針對離婚協議對房產歸屬約定是否能產生物權變動效力問題的適用上，并無優先適用的規定，因此在實務的處理上并無統一的意見。

一般在不涉及婚姻家庭關系以外的第三人時，可以分兩種情況進行處理，即以不動產登記作為物權變動的生效要件或者以離婚協議生效作為物權變動的生效要件。若涉及上述以外第三人時，應當注意權衡保護第三人合法權益、房產實際權利人合法權益、維護交易安全及其他多種因素作出綜合判斷，此時不應將不動產登記簿作為物權權屬的唯一依據。

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作者簡介：李馨玫（1995-），女，河北秦皇島人，上海大學法學院2017級法律碩士（非法學）研究生，研究方向為國際經濟法。