關于不動產統一登記存量數據整合有關問題的探討

李曉華 南小康

【摘 要】 本文分析了陜西省咸陽市開展不動產統一登記存量數據整合工作存在的不足，并提出了處理建議和辦法：保持信息連續性、檢査數據有效性和提高整合數據質量等。

【關鍵詞】 不動產統一登記;存量數據;整合;探討

咸陽市本級有不動產登記檔案約65萬份，國有土地檔案5998宗，集體土地所有權檔案7200宗，集體建設用地使用權檔案1020宗，宅基地檔案23046宗，房產檔案61萬份。2017年6月開始，咸陽市本級啟動存量數據整合工作，共投入技術人員約80人，歷時近兩年。目前市本級存量土地、房產以及農村集體土地所有權檔案電子化錄入和整合工作已全部完成，但由于土地和房產登記測繪使用的坐標系統以及數據采集標準不一致，導致已有數據存在較大差異、甚至有個別錯誤現象等，增加了工作量及難度。再加上近期移交的林權資料以及土地經營承包權資料等普遍存在登記標準以及質量、精度等方面原因，差異較大，因此要進一步完成整合匯交，工作量大、任務艱巨，技術要求高，需要投入大量的人力物力等，將面臨更多技術、政策方面問題亟待研究解決，并形成統一標準更好指導完成后續工作。

一、存量數據整合執行標準

不動產存量數據整合匯交執行的標準有：原國土資源部印發的《不動產登記數據庫標準（試行）》《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》《不動產登記存量數據成果匯交規范（試行）》以及《不動產權籍調査技術方案（試行）》等;目前已經完成匯交的房屋和土地數據標準要滿足以下幾個方面要求： 在范圍上， 要優先完成房地數據整合， 特別是城區國有建設用地使用權和房屋所有權的數據清理整合建庫工作， 根據各地的實際情況，可以考慮把其它區域、其它類型存量數據的清理整合放在第二步。在內容上， 要將現實有效的房地信息清理出來， 完成房地掛接， 實現 “房落幢、幢落宗、宗落圖”， 規范編制不動產單元代碼， 建立符合數據庫標準要求的不動產登記數據庫; 在質量上， 除歷史遺留問題、關鍵信息缺失等特殊情況外，數據清理整合掛接等內業工作要在規定的時間內集中完成， 并通過國家下發的質檢軟件測試。

二、做好已有存量數據整合成果匯交工作

咸陽市本級匯交數據成果包括不動產統一登記實施以前形成的土地和房屋不動產登記數據以及2018年5月咸陽市“發新停舊”以后接入國家不動產登記平臺前的不動產登記信息數據，匯交質量標準全部達到自然資源部質檢B1等級以上。本次完成的存量數據整合成果要同時滿足地方登記、査檔需求和向國家登記平臺匯交三方面需求。地方留存的不動產登記存量數據內容包括空間矢量、影像圖、屬性表格和其他數據等。向國家數據匯交要滿足 《不動產登記數據庫標準 （試行）》有關要求， 按照國家數據匯交的相關要求進一步完善處理，保留不動產登記單元當前狀態的現狀登記信息， 確保向國家平臺的高質量匯交。

三、正確處理存量數據整合中存在的遺留問題

1、原房屋已登記土地未登記問題

對土地權屬來源合法，因原開發建設單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記的，建議繼續辦理完成各項登記。對房屋開發建設單位在國有建設用地開發中，有手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等行為，建議責令原用地單位或開發建設單位完善土地相關手續，補交土地出讓金后再進行不動產登記。

2、土地已登記房屋未登記問題

對土地已登記房屋未登記的情況，應遵循“尊重歷史、簡化程序、依法依規、便民服務”的原則，由住建等相關部門為申請人出具相應的符合城市規劃的意見以及消防、竣工驗收等材料，再由不動產登記機構按程序進行登記。

3、房地登記信息不一致問題

對房地登記權利人不一致的，由現房屋權利人申請房地一體登記，不動產登記機構應核實有關情況，本著“尊重歷史、參照現實”原則，按有關規定將兩證收回，按不動產登記所需提交的資料審核后予以重新登記;對房地用途不一致的，建議依據《土地管理法》第56條之規定，建設單位告經有關城市規劃行政主管部門同意，然后經土地行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準土地變更用途。土地用途變更手續完成后，不動產登記機構根據權利人的申請辦再辦理相應的變更登記。

4、土地批準用途與實際用途不符

土地批準用途與實際用途不符，建議由用地單位辦理土地用途變更手續，繳納相關稅費后，再由不動產登記部門辦理登記。

5、房屋土地無法落宗問題處理

對于坐落不清、屬性數據不全以及缺少權籍調查數據等導致房屋無法完成落宗的，要查閱地籍調査、數字城市、影像資料等方面的資料進行處理， 需要開展外業測繪的，要適時啟動不動產權籍調査程序， 努力提高房屋落宗率;對于房屋自然幢跨多宗地、且多塊宗地為同一權利人的，可按自然幢所占面積最大的地塊落宗。多宗地但權利人不同的， 按權屬關系落宗（落入已經批準的土地使用權宗地）;對于權利人持有權屬證書、但登記檔案資料中無相關業務數據及圖件的，登記業務人員應核實后予以補錄相關信息;房屋等建筑物、構筑物暫時不能落在自然幢、但能夠滿足落宗條件的，可先行編制不動產單元過渡期編碼，即不動產單元編碼的幢號可按邏輯幢進行編碼，戶號在幢內統一編制;房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木等定著物暫時不能落宗但能夠滿足落在地籍區（地籍子區）內的，可先行編制不動產單元過渡編碼，宗地順序號可暫時使用“00000”標識，定著物單元從“00000001”開始編號。

6、必填字段缺失情況的處理

必填字段內容要通過査閱紙質檔案資料、甚至采取實地調査等方法準確補全補齊，對于確屬無法査證的字段可以按照下列辦法處理，但必須要在備注欄注明“技術處理字樣”。“登記時間”從受理號中提取相應時間，“登記機構”填寫原登記機構名稱，“登記人”可填寫“不詳”，“不動產權證號”填寫“政府批文號”或原“業務受理號”，“幢占地面積”和“幢用地面積”填寫樓盤表里的地面以上第一層的總建筑面積，沒有樓盤表的填寫幢圖形面積，“登記原因”依據紙質檔案判斷建設用地或房屋登記的具體原因，如劃撥、買賣、繼承、互換等。

7、拓撲關系錯誤問題處理

拓撲錯誤要逐宗逐幢處理， 做好記錄。測量誤差引起的， 直接糾正處理。 宗地跨地籍區或地籍子區的， 査證后圖形與實地相符的按照例外” 處理， 宗地編碼按照其中心點坐標落入的地籍子區確定; 屬于宗地之間相交的， 要進行實地査看和調査后據實處理; 屬于宗地自相交的可以批量處理。

8、原登記數據信息錯誤問題處理

要保持整合數據成果同原登記信息的一致性。在數據整合的過程中發現紙質檔案與電子檔案記載屬性數據不一致等問題，不能對原始數據資料進行任何形式的修改，要確保整合前后的數據資料一致性。對發現原登記內容有明顯錯誤的情況可通過臺賬的方式對錯誤內容進行記載說明，并提交管理部門進行處理，再按照處理結果進行更正登記。

四、努力提高存量數據整合質量

1、保持信息連續性

在清理整合存量數據中，按時間順序保持房屋登記、土地登記業務的歷史關系，保持土地登記中空間數據的權屬范圍變遷過程。 要按照空間關系對數據進行分層處理，對宗地、樓幢的空間數據以及地上、地下構建筑物的空間數據分圖層存放。

2、檢査數據有效性

對空間數據和非空間數據都要進行冗余數據的篩選剔除，以確保相同權利的同一不動產登記單元只對應一條有效的權屬狀態信息;要仔細核對檢查清理無效數據，對已經注銷的抵押業務和已經解封的査封業務數據等從登記簿、權籍圖中進行剔除，并同時把相應的信息單獨留存;已拆遷和劃入拆遷范圍內但沒有登記過的權籍數據、 城區內沒有征收手續的集體建設用地及其房屋數據可以不做整理， 已經整理的作為歷史資料單獨留存等;要做好相關信息的關聯工作，權利表和房屋或者土地關聯，戶和層、邏輯幢、自然幢關聯，業務庫中的自然幢和權籍庫的自然幢關聯，權利表和權利人表關聯等。

3、提高整合數據質量

要建立嚴格的數據整合質量監控制度，對匯交的數據庫成果進行自檢完善， 確保成果質量。 檢査的內容應主要包括數據庫的數據完整性、空間數學基礎與數據格式正確性、標準符合性、空間拓撲、圖屬一致性、不動產單元編號等。

結束語

全國范圍內土地、房屋、林地、草原以及海域等自然資源和不動產統一登記制度正在建立實施，各地方政府要進一步明確工作任務、劃清工作職責，自然資源部門要對存量數據整合工作負總責， 要統籌協調好住建、林業、農業等部門，做好工作組織、信息安全、權籍調査、進度管控、質量監管等工作，積極解決歷史遺留問題;技術合作單位要按照相關要求，具體承擔數據規范梳理、數據整理、房屋（幢）圖形的補測、整合落宗、不動產單元統一編碼與數據入庫等存量數據整合工作。自然資源部門要積極行動、主動作為，通過自查及時發現問題，并督促作業單位制定整改方案，盡快完成城鄉全覆蓋的土地、房屋、林地、草原等存量數據整合匯交工作，建立完善登記機構、登記簿冊、登記依據以及信息平臺“四統一”的自然資源和不動產登記工作制度。

【參考文獻】

[1] 自然資源部等. 自然資源統一確權登記暫行辦法[S]. 2019（7）.

[2] 自然資源部等. 農村不動產權籍調查工作指南[S]. 2019（9）.

[3] 姜雪菲. 如何做好不動產權籍調查[J]. 中國房地產業， 2017（6）.

【作者簡介】

李曉華（1969—）女，漢族，陜西漢中人，咸陽師范學院副教授，研究方向：資源環境.