商業(yè)代建模式下的成本管理研究

李成耀

摘 要：隨著我國房地產行業(yè)轉型速度的加快，項目的成本管理受到了各界人士的關注。而隨著代建項目的逐年增多，房地產企業(yè)作為代建方，項目建設過程中成本管理的效果直接關系著企業(yè)的獲利情況，因此，加強對商業(yè)代建模式下項目的成本管理的研究也就顯得極其重要。

關鍵詞：商業(yè)代建模式;成本管理;經濟收益;

關于建設工程的成本管理，也就是采用專業(yè)的方法對項目建設過程中的資金使用情況進行管理和控制，以此來實現節(jié)約生產成本，增加企業(yè)經濟收益的目標。近年來，我國房地產市場已經逐步邁向了正規(guī)化，建筑企業(yè)要想在市場中站穩(wěn)腳跟，就要采用多種方式增強企業(yè)的經營實力，從多個方面加強對成本的控制，在降低項目建設成本的同時，提高企業(yè)成本管理的水平。商業(yè)代建模式指的社會主體進行投資后，再委托給專業(yè)的項目管理公司對項目工程實施代建。近年來，隨著我國待檢機制的逐步成熟，代建機制在商業(yè)項目中得到了廣泛的應用，尤其是房地產行業(yè)中，商業(yè)代建模式受到了各專業(yè)人士的青睞。

1在商業(yè)代建模式下工程項目成本管理控制的重點

1.1項目成本控制的特殊性

在商業(yè)代建模式下的項目主體是代建單位，其替代投資人對項目的全過程進行成本管理。一般情況下，代建單位的利潤主要是項目建設成本的節(jié)約獎勵及銷售分紅，作為代建單位，要想獲得較為理想的收益，就要具備較強的項目管理能力及對建設成本的控制能力。項目建設中的成本組成包括土地費用（補償費、拆遷費等）、前期準備費用（項目報批報建費、勘查設計費、現場勘查等）、建筑安裝費用（設備、材料等發(fā)生的費用）、基礎設施建設費用（水、電、暖等費用）、公共配套設施費用（物業(yè)用房、配套設施支出）、間接費用（管理人員的薪資、辦公費用及涉及到的差旅費用等）稅費（企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等）及其他費用（廣告費、不可預見性因素引發(fā)的費用等）

1.2項目成本控制的重點

一般情況下，項目主體建筑安裝工程建設中成本所占費用最大，房地產項目建設周期較長、工期較緊，在施工的過程中，情況還復雜多變，加上現場管理人員有限，在管理的過程中，可能不會面面俱到，此時如果能夠對影響成本控制效果的因素進行識別，根據主次實施成本管理，則能夠起到事半功倍的效果。

一般的規(guī)律中，設計階段對工程安裝成本的影響最大，此階段也是項目成本控制的關鍵階段，在此階段就加入控制成本的目標，能夠有效保證設計方案的合理性以及建筑功能的科學性。然后是施工階段，在此階段，會出現各種不確定的因素對建筑項目安裝成本造成影響，這就需要加強對施工現場的高效管理，進而實現項目成本管理的目標。在招標階段和竣工階段，如施工單位的施工水平，預算人員的工作能力等均會對建筑項目安裝成本造成影響。

2商業(yè)代建模式下成本管理中存在的問題

2.1設計階段

部分缺乏經驗的代建方忽視了設計階段成本管理的重要性，所選擇的設計單位能力不足，時間的緊迫性及有限的設計能力，雖然施工預算未能超出投資預算，但是后期材料價格上漲，設計變更等都極易導致工程安裝成本增加，如調整額較小，對成本的控制是非常不利的。另外，部分設計單位對成本控制的積極性較低，未能對設計中的相關指標進行反復推算，未能對后期出現變更的因素進行分析，極易導致施工成本增加。部分代建單位缺乏與設計單位的溝通，未要求設計單位采取有效的成本控制方案，在后期施工中也只是套用了設計方案，未對設計方案的經濟性和合理性進行論證，導致后期設計變更次數增多，施工成本增加。部分代建單位在對圖紙進行審查的過程中未能從成本本控制的角度要求審圖機構進行審核，忽視了施工圖紙審查對施工成本的影響，導致后期施工成本增加。

2.2招標階段

招標管理不規(guī)范，部分代建方并沒有制定相應的招標程序，成本管理的過程顯得混亂，導致招標環(huán)節(jié)對成本管理的效果造成了較大的影響。招標文件不精確，代建方未能對招標文件進行深層次的審核，尤其是工程量清單，導致后期施工費用增加。或者所采用的評標方法缺乏科學性，未能針對本項目的具體情況進行調整，使得評標隨意性較大，未能選擇到施工能力較強的單位。

2.3施工階段

部分缺乏經驗的代建方未能對施工成本進行動態(tài)化的控制，導致獲取到的成本信息缺乏時效性，使得施工成本控制工作總是滯后于施工進度。另外，設計變更、索賠等均是造成施工階段成本增加的主要原因，且影響因素較多，沒有特定的規(guī)律，導致施工成本的控制難度增加。

3加強商業(yè)代建模式下成本管理的措施

3.1設計階段

在選擇設計單位時，要充分的考慮到設計單位在成本管理方面的能力，代建單位要注重對設計單位資質的審查，要求設計單位出具相應的成本管理效果的證明材料，對其設計經驗進行考察，可采用限額招標的模式，要求設計單位在提高設計成果的基礎上提高投資概算的精確度，促使設計方案能夠更好的滿足投資計劃的需求，在評標之前，代建方可邀請專業(yè)人士對設計方案進行評審，重點對材料的價格進行審查。調動設計單位在成本管理方面的積極性。設計單位要在保證設計方案合理性的基礎上，保證設計方案的經濟性，代建方要要求設計單位對設計方案的可行性進行論證，將設計費用、支付方式等與設計方案成本管理的效果聯系起來，由設計單位對設計變更負責，對成本的增減給予相應的獎懲。還要根據項目的具體情況選擇合理的設計方案。

3.2招標階段

在項目招標階段，成本管理的重點則是招標文件投標文件的審核、控制價格的編制以及合同的制定等。合理的招標流程不但能夠提高項目的施工效率，還能降低不規(guī)范因素引發(fā)的施工成本增加，代建方要制定合理的施工流程，成立專門的招標管理小組，及時修正代理機構的偏差，保證招標程序的順利開展。還要將招標文件的審核重視起來，對招標文件的完整性、準確性及合理性進行審查，建立責任機制，保證各項內容均符合相關法律法規(guī)的要求。還要加強對合同的管理，代建方要將合同內容的定力重視起來，在保證合同內容完整性的同時，還要增強合同的嚴密度。

3.3施工階段

項目的建設施工是一個動態(tài)的過程，其每天都要耗費大量的人力、物力和財力，代建方應密切關注項目建設的情況，對項目的施工成本進行動態(tài)化的跟粽。對可能會導致施工成本超支的跡象進行預估，盡早采取有效的預防措施，另外，在動態(tài)跟蹤的過程中，及時有效的成本管理方案一方面能夠為成本管理人員指明方向，另一方面，還能為成本管理提供準確的切入點，起到事半功倍的效果。

4結束語

總之，在商業(yè)待檢模式下的項目成本管理中，代建方的經濟收益與代建管理費相關，目前，我國代建項目管理費用普遍較低，代建方只能通過投資節(jié)約的獎勵來實現對效益盈利，此時，施工項目的成本管理質量與企業(yè)經濟收益密切相關。這就要求各代建方能夠及時認識到成本管理的重要性，對影響成本控制的因素進行分析，實施相應的成本管理策略，調動設計單位成本管理的積極性，加強對全過程的成本管理，提高企業(yè)的經濟收益，促進建筑行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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