淺析房地產企業稅收風險及管控策略

張洪

摘要：隨著我國經濟的發展，房地產企業也在不斷發展，競爭日趨激烈，同時面臨的問題也在日益增加，稅收風險隨之產生。本文首先闡述了企業稅收風險的定義，其次分析了房地產企業所面臨的稅收風險，最后提出相應的管控策略，保證房地產企業健康穩定發展。

關鍵詞：房地產;企業;稅收;風險;策略

一、前言

所謂的企業稅收風險，指的是納稅人對于稅收法規的理解不到位或者沒有采取相關的稅收風險規避措施，進而導致相應的失敗，并且需要付出相應的代價的一種風險。企業稅收相關的風險原因有很多，比如相關內部管理不健全，納稅人的綜合素質比較低以及缺乏稅收籌劃管理概念等。

二、房地產公司的相關稅收風險

隨著房地產企業不斷發展壯大，相關稅收風險也愈加明顯，只有了解如何應對這些稅收風險，才能提高其整體的相關競爭力。

（一）房地產企業的相關內部管理不健全

房地產企業是暴力行業，其行業為實現經濟效益的增長，一方面從土地容積率和用途上入手，這樣就使實際信息與用戶獲得的信息出現較大差異;另一方面，房地產企業財務會計制度不夠健全，這樣使財務工作無法正常開展，從而產生了稅務風險。面對此狀，房地產企業不能準確核算土地增值稅、企業所得稅，由于對利潤的考慮，就會導致躲避土地增值稅及企業所得稅。部分企業管理者甚至認為，稅收和清算是財務部門的事情，但是如果僅僅依靠財務部，就難以讓公司其他部門配合，難以完成對土地增值稅清算和所得稅匯算的工作。

雖然大多數房地產企業已經開始建立起稅收風險內控管理約束機制，但還存在稅控與經營脫節，大部分都以經營為主，許多制度規定無法正常執行。

（二）房地產企業納稅人的綜合素質比較低

在房地產企業當中，納稅人經常會接觸到稅收法規。由于總體的質量比較低劣，他們無法及時以及全面地了解有關的稅收法律法規。有時，由于納稅人對相關的稅法不能夠正確的理解，這將會給公司帶來非常大的稅收風險。盡管房地產企業并沒有進行非法經營，但是由于納稅人的自身素質比較低，經常會發生一些逃稅或者漏稅的相關行為。因此，房地產企業如果想要防范相應的稅收風險，就需要不斷的提高納稅人員的整體相關素質[3]。

（三）房地產企業缺乏稅收籌劃意識

在實際工作中就發現一些房地產企業，尤其是中小規模房地產企業，無法正確理解稅收籌劃，把偷稅當作稅收籌劃的目標。稅收籌劃對房地產企業來說是重要的稅收指導依據，房地產企業在土地轉讓、開發經營、銷售房產各個環節都會涉及。因此，房地產企業負責人在這些業務發生前的稅收籌劃相當重要。但是目前很多房地產企業還比較被動，稅收籌劃意識非常薄弱，無法合理控制稅負。還有一些企業管理者稅收思路錯誤，不按時預繳土地增值稅及企業所得稅等，認為土地增值稅可以等清算再繳，預售的樓盤可以等出售再繳企業所得稅，認為這樣延遲繳稅有利于企業，殊不知這樣有稅收風險，極有可能需要繳納稅收滯納金。

（四）稅務政策研究不足，執行不到位

稅務政策研究不足，房地產企業涉及多種稅收，政策經常修訂，前一個政策還未理解透徹，新政策又立馬公布，另財務人員無力應付，有些政策尚有稅收爭議稅務機關尚缺乏統一認識，對企業就更難適從了。

比如，近些年來國家稅務總局就公布了多項關于營改增后不動產銷售稅收繳交問題的政策。財稅[2016]36號具體規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預征稅款后，向機構所在地主管稅務機關進項納稅申報。”國家稅務總局公告[2016]18號規定“一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。”對于這兩個政策，繳交機構就存在爭議，許多房地產企業并沒有及時的關注其行業增值稅政策，沒有及時與稅務局溝通協商，導致后期給企業帶來稅收風險。

另外，預繳季度企業所得稅時，國家有規定可以扣除那些符合條件的以前年度未彌補虧損額。但由于規定的內容不夠充分，許多公司對相應的法律法規了解得不是很透徹，因此大多數公司都沒有扣除以前年度虧損，這樣企業就多繳了相應的企業所得稅。

（五）廣泛的商業活動增加了相應的稅收風險

隨著相關企業的不斷發展以及壯大，稅收風險始終貫穿于相應的生產，加工以及銷售的全過程當中。現代企業正在進行相應的跨行業發展，有很多都形成了相關的集團公司，因此公司的業務活動就變得比較多樣化。正是由于企業在朝著多元化的路線發展，企業在相應的經營活動中就涉及到了稅收的方方面面，比如相關的增值稅，相關的企業所得稅，企業重組以及關聯交易稅等，這些無疑就增加了企業的相關稅收風險[4]。

三、相應的對策

近些年來，房地產企業一直都在迅速的發展。房地產業是中國地方政府最主要的收入來源之一。但由于房地產企業存在很多的問題，比如稅收風險，因此，只有不斷提高房地產企業應對稅收風險的能力，才可以保障其處于一種比較穩定，健康的發展狀態當中。

（一）建立健全稅收風險的內控管理

房地產企業應建立健全組織架構建設，提升企業在生產經營活動中的執行效率，降低企業風險，增強企業抗風險能力。就稅收風險而言，應加強各部門對合同的簽訂、履約等行為與稅務的統籌管理，杜絕在簽訂合同過程中給企業帶來的相應的稅務風險。在內控制度中應明確業財融合，財務與業務部門要及時核對本期業務，以財務角度分析相關活動是否存在稅收風險。

（二）提高領導者以及納稅人的整體素質

因為房地產企業通常會存在比較多的業務，并且交易過程也非常復雜。因此，預防以及控制稅收風險是非常必要的。在房地產企業當中，除稅務會計之外，企業領導很多時候為了避免稅收風險，必須要具備較高的綜合素質，必須要充分掌握相關的法律法規，只有這樣，才可以更好的規避相應的稅收風險，否則一切都是假空談。房地產稅務會計應持續學習有關的法律法規以及具體的新知識，以便于他們更好地規避稅收風險[5]。