房地產項目開發前期風險管理研究和實踐

周敬

摘要：在近幾年的發展過程中，國內經濟體制不斷優化，更多的投資商逐漸加入到了房產的項目開發工作中，從而慢慢形成了房地行業的發展機制。然而，在房產項目的開發中，會遭受諸如政策、技術、財務以及社會等方面的因素影響，而這部分影響因素會為房產開發帶來非常大的風險，若不立即進行前期的風險測評，就不能在短時間內通過有效的風險防控措施進行規避，最終影響到項目開發工作。現階段，國內的房地產開發商在進行前期風險測評管理工作中并不完善，對于很多突發風險顯得無從下手，從而為企業帶來了非常嚴重的經濟虧損。

關鍵詞：房地產項目;開發前期;風險管理;實踐

1? 當前房地產企業的主要風險點及其表現

1.1? 宏觀環境風險

1.1.1? 政策風險。國家政策的調整對全國各個行業的影響都具有導向性作用。對房地產產業而言，國家及地方政府的政策變動，如產業投資、土地稅收、金融政策等宏觀政策的變化等，都會直接影響房地產行業的市場環境，商品供求變化，尤其是房地產項目開發周期比較長，因此房地產行業的興衰受政策影響比較大。

1.1.2? 項目開發地域風險。我國沿海地區發達與內陸地區落后的不均衡經濟發展狀況，在房地產投資上也表現出了巨大反差，加之不同地域存在地理區位、資源、基礎設施、政策及市場條件和政治文化等因素的影響，導致不同地域的房地產項目投資的結果也不盡相同，風險差異明顯且同樣的風險因素在不同地區的表現也各不一樣。

1.1.3? 自然風險。主要是指由于不可抗力原因，如水災，火災、風災、雪災，地震、瘟疫等對房地產產業施工工期的延期影響或對施工建筑、工人等造成破壞或傷害的過程，給房地產產業投資帶來的經濟損失風險。

1.2? 市場競爭及融資風險

1.2.1? 土地風險。投資房地產，首先要拿地，土地具有不可移動性，土地的地質屬性、自然屬性、開發與土地的價格會很大程度影響施工成本，土地所處地段的社會經濟及地理條件的優劣與該項目房地產商品的價格有著密切的關系。且土地有動工期限的相關規定，會引發房地產業的投資風險。

1.2.2? 資金風險。資金風險通常有籌融資風險和銀行利率風險。目前階段，因我國經濟發展進入常態化，發展動力由要素驅動和投資驅動逐漸轉向創新驅動。金融政策不斷調整，信貸政策緊縮，規模也進行了偏向性調整，中小企業融資成為一個普遍難題。房地產開發對銀行的融資依賴度高，如資金鏈斷缺就可能造成項目難以完工的重大損失。銀行利率的變動會給房地產投資帶來較大波動，低利率使得房地產投資成本降低，能夠刺激市場，而高利率則反之。資金風險是房地產開發風險的一個重點。

1.2.3? 市場競爭決策風險。房地產業的高額利潤吸引了大量投資者爭先恐后地擠入房地產行業，使得房地產業供給量逐步增大，從供不應求到供大于求，市場供給需求不相匹配，導致了類型相似樓盤銷售停滯或者不得不加大宣傳推廣的成本。同時，還要面臨著跨國公司進軍我國房地產市場的形勢，或是有的地區價格壟斷的幾家公司進行價格串通的風險，競爭壓力日趨激烈。然而，房地產投資最關鍵在于決策層最后的拍板決定，而投資決策層的最后決策風險主要源于項目前期調研是否專業、充分、深入，可行性研究是否精確到位，預算方案是否精準合理，設計方案是否最優。如投資決策層不合理，前期可行性研究不專業、不充分，分析不到位，方案不合理都可導致決策失誤，增加投資風險。

1.3? 建設期風險

房地產投資建設周期較長，一般來說，建設期風險有施工成本風險和質量管理風險。這期間，不確定性因素較多，如對市場趨勢預測的偏差;項目材料預算數量虛增、單價高等因素都會導致成本增加。質量是消費者、房地產企業關注的重要因素。在開發過程中，如果施工管理不到位，戶型結構不是最優方案，分包單位偷工減料等，都會導致工程質量驗收不過關，增加開發成本。此外，安全生產工作管控不到位，施工管理不嚴，不確定因素未完全求證制定預案，造成施工延緩或返工甚至人員傷亡事故，貽誤最佳租售時機，影響預期收益，這些都是項目質量的潛在風險。

2? 房地產項目開發前期階段風險的應對措施

2.1? 完善監督管理機制，加強事前防范工作

房地產開發企業必須時刻重視國家的政策改變，并依據國家的政策所具有的風險采取相應的措施，對工程項目的監督管理制度進行完善，從而引導項目健康、穩定的進行。國內在房地產行業上所執行的有關政策并不完善，因此為了保證房地產行業的穩步發展，而需要經常性地進行政策調節。所以，房地產企業必須提高對于市場發展的變化關注度，時刻觀察國家政策的部署安排，在合適的時候對企業的發展策略展開相應地調節，從而維持與國家政策相統一，并構建有效的風險規避體制處理好相應的風險。

2.2? 積極籌備自然風險的應對辦法

自然風險與其他種類的風險相對比而言，在房地產項目前期過程中出現的可能性不大，然而由于其有著不可控的特征，如果出現自然風險，必定會給企業帶來沉重的打擊。所以，在開展項目的前期風險測評時，必須充分掌握自然風險所帶來的影響，并進行積極的風險籌備工作以及對于自然風險的應對。此外，房地產企業必須構建完備的自然風險監管機制，綜合之前所有的項目建設經驗展開規劃工作，當出現自然風險時，可井然有序地依據相關的管理條令內容展開處置，從而在最大程度上減少自然風險給企業所帶來的影響。此外，企業還要給項目的開發工作進行保險購買，特別是對于部分極易出現自然風險的建設位置，必須與當地具有較高信譽的風險公司進行擔保合約的簽訂，在最大程度上保障房地產企業的經濟收益不受損害。

2.3? 加強對關鍵風險的防控工作

經濟風險是房地產企業進行項目開發過程中的主要風險之一，唯有對關鍵風險進行有效的防控工作，才可以在最大程度上保證項目的有序開展進行。經濟風險是房地產項目的各階段緊密相連的，是項目前期的重要管理目標。大多數狀況下，房地產開發企業在對經濟風險進行管理的過程中，都會通過資金保險及非保險相綜合的辦法進行。在這當中，財務資金的保險主要指的是通過與保險公司進行合約的制定方式對項目的開發風險展開相應的處理，從而將這個過程中的風險轉移至保險公司。然而，這樣的辦法并非任何情況下都能夠使用的，具有極高風險的開發項目是不具有投保資格的，還必須通過非保險方法進行支持。此外，房地產企業還需要對成本展開相應的管理及規劃，對各項工作開支及費用展開相應的評估，依據項目的資金用途及特點，對資金的使用制定相應的計劃，從而保證每筆資金都可以充分發揮其價值。

3? 結語

綜上分析可知，隨著經濟建設的飛速發展，房地產領域在人民群眾日常生活中的地位越來越重要，在蓬勃發展的同時也承受著各種各樣的風險，主要表現在政策風險、技術風險、財務風險、自然風險四個方面。現代房地產企業要想提升其核心競爭力，推動其經濟發展，必須要加強對房地產項目前期風險測評工作的重視程度，積極進行風險測評問題的相關分析，找到房地產項目開發前期階段風險的應對措施，促進房地產企業的蓬勃發展。

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