區塊鏈技術如何為住房租賃高質量發展賦能

陳立中 胡奇 徐聲星

摘要：40年的住房制度改革，使我國基本告別了住房短缺，住房供需總量基本平衡。發展住房租賃的關鍵是引導存量個人散租通過包租或托管的方式升級為機構化公寓式租賃。運用區塊鏈數據確權、行為估值、智能合約和智能決策等技術，能夠有效破解租賃市場中的傳統頑疾，推動住房租賃高質量發展。

關鍵詞：區塊鏈技術;住房租賃;高質量發展;數據確權

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：10（）1-9138-（ 2020） 05-0063-69

收稿日期：2020-04-16

2019年10月24日，中共中央政治局就區塊鏈技術發展現狀和趨勢進行了第18次集體學習，掀起了區塊鏈技術的研究與應用熱潮。住房租賃是房地產市場的重要組成部分，是房地產市場發展的短板，還是社會管理的重要內容。推動區塊鏈技術在住房租賃行業中的應用，一是有利于促進住房租賃高質量發展;二是幫助“租購并舉”政策落地;三是貫徹落實黨的十九屆四中全會精神，推進城市治理體系和治理能力現代化。

從我國住房租賃市場結構看，未來推動住房租賃高質量發展的關鍵是發展分散式公寓。發達國家的實踐經驗表明，機構出租者可以穩定地提供居住服務，并進行專業化的管理，為租戶提供更多的增值服務，延伸產業鏈;同時，住房租賃市場專業化、規模化程度越高，租賃住房的物理品質和居住穩定性越高，租賃住房與自有住房在居住品質上的相互替代性越強，越有利于“租購并舉”住房政策實現。2018年，我國機構租賃的市場占有率僅4%，遠低于日本的83%、荷蘭的70%、美國的30.4%和德國的25.25%，如圖1所示。

國家統計局1%人口抽樣調查數據顯示，2017年我國城鎮住房套戶比為1.09。這意味著，我國城鎮住房供給量總體充分，但結構性矛盾突出，住房空置率約21.4%。因此，推動住房租賃市場高質量發展的關鍵是調結構，引導個人散租通過托管或包租的方式轉型升級為分散式公寓。

鏈家研究院對10大城市的出租住房，按照個人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村四種類別，進行抽樣調查和統計推算。結果顯示，2017年，北京市出租住房共479萬間，其中，個人散租242.23萬間，占比50.58%;分散式公寓45.00萬間，占比9.39%;廣州市出租住房共327萬間，其中，個人散租218.6萬間，占比68.85%;分散式公寓5.00萬間，占比1.53%，如圖2所示。

如果剔除城中村，在北京、上海、廣州和深圳4個超一線城市中，廣州市個人散租房源占比最高，92.41%;分散式公寓占比最低，2.21%。廣州作為全國最發達的租賃市場，分散式公寓市場規模卻最少，這說明廣州市住房租賃發展總體質量較低，如圖3所示。

多項研究顯示，不僅廣州等重點城市，全國分散式公寓市場擴張都面臨困難。在對武漢市分散式公寓的一項抽樣調查顯示，2018年樣本企業均無財務盈利，其財務成本構成，如圖4所示。

在5項成本構成中，房屋租入成本、空置率損失和裝修開支基本上是硬支出。員工工資和其他開支占比19.1%，相對有一定的彈性。企業運營能力不同，該部分支出差異明顯。因此，對于分散式公寓企業而言，誰能將運營成本降下來，誰就能盈利。

人房比是反映分散式長租公寓企業運營能力的另一項重要指標。同樣依據我們對武漢市分散式公寓的抽樣調查，自如公寓的人房比最高，為1：400;其次是錦居瑞智、杰晨美寓.優客逸家，最低的是芒果公寓，為1：55，最高和最低相差近8倍，可見企業運營能力之間的差異，如表1所示。

1 住房租賃發展面臨的主要問題

分散式長租公寓盈利難是我國住房租賃市場發展面臨的痛點，主要體現在市場參與主體間信任程度低、管理成本高、決策能力低和高質量發展機制沒有形成。

1.1 市場虛假信息難規避，信任程度低

住房租賃市場上，房地產經紀人、公寓企業、個人房東和租客經常推送或使用多個掛牌機構或網站上的信息。由于缺乏標準化的流程和人工干預，房源等交易信息的準確性和詳細程度完全取決于發布者的喜好或動機，容易造成信息不準確、不及時或不完整。在住房租賃市場上，任何一點信息上的瑕疵，都能觸發鏈上陌生交易節點的斷裂，并拉低信任程度。

1.2 談判型合同主流，管理成本奇高

對分散式公寓企業而言，租賃業務一開始，需要簽訂房東端、租客端、供應端和金融端等多種類型的合同。同時，每一份合同是非標的，需要一對一地就合同的每一條款談判。合同簽訂后，還需要定期執行、跟蹤和記錄付款等交易行為。不僅費時費力，還容易出錯。

1.3 資產與運營權責關系難界定，住房租賃高質量發展機制無法形成

分散式公寓大多是輕資產運營模式，運營企業不擁有房屋產權。理論上，品牌企業運營能力越強，租賃物業運營得越好，住房資產退出后的升值潛力越大。然而，物業運營方很難分享這一增值收益。因此，租賃企業缺乏將租賃物業經營好的內生動力，住房租賃高質量發展機制無法形成。

1.4 缺乏實時數據，市場決策能力低

住房租賃行業每天產生大量的商業、政務和社會數據，但是，市場上住房租賃信息系統和流程都是分散的，信息分布在不同的主體。相關市場信息缺乏互動性和共享性，導致數據冗余，重復記錄和不透明。市場主體缺乏實時數據，自然做不出科學的市場預測和決策，進而影響企業盈利。

2 區塊鏈技術如何為住房租賃高質量發展賦能

區塊鏈是一項通用技術，很可能觸發現代科學領域的范式革命。習近平總書記提出，要大力發展區塊鏈技術，應用于實體經濟。區塊鏈技術在房地產領域中的應用國外較為普遍，例如Rex MLS基于以太坊的全球房地產交易系統，倫敦Midasium基于區塊鏈智能合約在住房租賃業務中的現金流和物業管理，Bloq公司基于區塊鏈技術的住房租賃實時數據分析業務。

國內區塊鏈房地產應用案例主要有四個，一是2017年5月，南京市上線的“房產交易與不動產登記一體化辦理平臺”，應用區塊鏈技術實現了“四減一升”目標;二是2018年2月，雄安新區上線的“區塊鏈+智慧租房”平臺，將政府監管、租賃企業、中介機構、出租方、承租方、運營企業和金融機構等多主體連接起來，重構社會信任;三是2018年12月，北京市順義區住建委上線的“棚改項目全生命周期智慧監管信息平臺”;四是2019年4月，北京市海淀區區塊鏈二手房交易平臺上線，實現了二手房交易各項服務的聯動辦理。

在我國，區塊鏈技術尚未成熟，基礎設施不完善，如共識算法等區塊鏈核心技術尚存在優化和完善空間，區塊鏈處理效率還無法滿足高頻和復雜的商用計算。同時，區塊鏈在房地產行業的應用亦處于淺層，應用場景少。大部分僅搭建起基于企業內部的“私有鏈”，“聯盟鏈”和“公有鏈”案例少見。未來，共識算法、服務分片、處理方式和組織形式等技術和應用環節是需要攻克的重點。

2.1 數據確權

基于區塊鏈技術的房源共享信息系統，讓數據分布在點對點網絡中，同時采用非對稱加密方法予以確權。經確權的數據，數據生產者享有相應的收益權。在該機制下，內生激發市場參與主體提供更詳細的信息，例如區位、地址、建筑年代、可比租金水平、資本價值、產權歷史記錄、租賃歷史記錄等。“區塊鏈是信任機器！”數據確權后，在住房租賃全業務鏈上，能夠低成本高效率促成陌生人之間的交易，如圖5所示。

Rex MLS全球房地產交易系統基于區塊鏈技術，在一個去中心化網絡中，連接賣家、買家和代理機構，獎勵有貢獻的參與者，增強了數據的準確度和透明度，大幅提高了交易效率，如圖6所示。

2.2 智能合約

在區塊鏈平臺上，智能合同依據事先約定好的主要業務流程的行業標準，自動生成。同時，機器自動向業主、物業管理方和其他相關利益主體付款，并實時對賬，徹底取代傳統的談判型租賃合同，讓現金流管理和物業管理等業務更容易、更透明、更高效。英國倫敦Midasium基于區塊鏈的智能合約現金流和物業管理，簡化了物業管理流程，實現了資金實時結算，如圖7所示。

2.3 估值

在區塊鏈技術中，平臺自動記錄每一個租賃行為，并建立一一映射的數字身份。在“數據所有權、數據使用權和數據收益權”三權分立機制下，好的行為，資產化，并在未來應用時獲得相應的收益;不好的行為，點對點記錄下來，聯合懲戒。

2.4 智能決策

區塊鏈技術充當租賃交易主體之間的締結組織，為交易各方提供開放和共享的數據庫，確保數據質量，促進實時記錄和更新。通過設計并使用相應的預測分析軟件，從區塊鏈中獲得實時數據，并進行智能分析，提高住房租賃相關業務決策的科學性和及時性。美國Bloq公司基于區塊鏈技術，運用數據挖掘、異常檢測、聚類分析和人工智能等方法，為住房租賃行業提供商業模式預測、空置期、周轉率、潛在違約識別、違規行為實時發現等服務。

2.5“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”三鏈互通

與傳統住房租賃不同，現在住房租賃產業包括房源獲取、裝修改造、金融服務、物業服務、生活服務、公共服務和平臺管理等，如圖8所示。

基于現代住房租賃產業參與主體多的特點，參與主體之間容易形成利益共同點。圖9演示了武漢錦居瑞智房產管理公司住房租賃“三鏈”互通的應用場景。錦居瑞智是一家典型的利用區塊鏈技術管理的分散式長租公寓企業，以錦居瑞智與美的電器業務合作為例，錦居瑞智在市場上通過包租方式獲取一批房源（大多是老舊住房）后，向美的購買空調等家用電器。基于二者長期業務往來，對錦居瑞智而言，希望得到相對優惠的價格;對美的而言，錦居瑞智起初購買了空調，基于品牌認知，租客可能追加購買美的洗衣機、冰箱或微波爐等家用電器;租客大多是新就業、支付能力有限的年輕人，經過3-5年的租住生活后，這些年輕人極有可能買房置業，同樣基于之前對美的品牌的認知，自然會傾向于購買美的品牌電器;更為重要的是，美的傳統市場（或主導市場）是新房市場，長期以來無法進入舊房市場。錦居瑞智做的是分散式公寓，基本都是舊房子。美的與錦居合作，能自然地切入到舊房市場。

錦居瑞智和美的電器在上述情景下經過多次業務往來，共識機制內在生成。借助區塊鏈技術，錦居瑞智發行錦居積分，美的發行美的積分。在共識機制的作用下，錦居積分和美的積分實現互換，兩家企業間的聯盟鏈得以形成。隨著交易機制的延展和完善，更多企業可加入聯盟鏈。如果將相關政務和社會數據確權、上鏈，公有鏈進一步形成，全方位放大租賃市場的運用效能。

3 Airbnb的經驗

2007年10月，美國兩位藝術學院畢業生切斯基和杰比亞突發奇想，出租充氣床墊+早餐，賺錢交房租。幾經磨煉，2009年4月終于實現了“產品與市場”的契合。2009年10月，Airbnb獲得紅杉資本58.5萬美元的風投;2010年II月，獲得Greylock基金720萬美元的風投;2011年7月，又獲得安德森一霍洛維茨1.12億美元的風投。如今，Airbnh市場估值高達300億美元，1.4億訪問量，遍布191個國家10萬個城市，600萬套在線房源;平均每晚200萬人人住，有近2500名員工，其中客服1000名，工程師400人;房東年平均收益6000美元。

3.1 Airbnb面臨的挑戰

Airbnb基于“房屋共享世界，扶持中產階級家庭，幫助他們在Airbnb上做房東”的創業思想，執行“住在陌生人家中，陌生人住在自己家中”的經營理念。在散租住房市場上，公司無法掌控產品，一切問題均可能隨時發生，租客只能依靠自己，很難保證不發生意外。對切斯基和杰比亞來說，在Airbnb業務拓展過程中，如何保證安全，是公司面臨的最大挑戰。任何一起惡性事件，均可能打破租客與房東之間的信任，觸發每位用戶心中最可怕的噩夢，也會讓投資者提心吊膽。

201 1年6月29日.Airbnb房東EJ家慘遭租客洗劫;2015年10月，美國作家扎克·斯通的父親在Airbnb出租房后院中被樹枝砸中身亡;2013年，一位加拿大女游客一氧化碳中毒，死于臺灣短租房中……。公司還不時接到出租房鄰里有關租客敲錯門、亂丟垃圾、亂扔煙頭、衣著暴露、派對和群租方面的投訴。為應對這些挑戰，公司高薪聘請美國“災難大師”勒漢出任政策咨詢師，但幾乎沒有效果。

3.2 區塊鏈技術解危

面對各種突發事件，Airhnb研究發現，事實上，房東與租客之間的信任水平越高，顧客租房意愿越大，房東愿意出租給特定顧客的意愿也越大。2016年3月，Airbnh開始采用區塊鏈技術，證書化房東和租客的信息，重建租客和房東間的信任之橋。

Airbnb應用區塊鏈技術，顛覆了散租市場的傳統頑疾，成功玩轉陌生人社會。切斯基總結道，區塊鏈技術透明、安全和高效的特性，尤其適合那些被低效率拖累的企業轉型;區塊鏈對于處理多方參與的分布式交易尤其有效，如表2所示。

4 總結與展望

區塊鏈開創了一種在不可信的競爭環境中，低成本建立信任的新型計算范式和協作模式，憑借其獨有的信任建立機制，實現穿透式監管和信任逐級傳遞。住房租賃產業鏈條長，交易節點多，過程復雜，服務時間久，是一個生產力水平較低，生產關系復雜的行業。區塊鏈技術在重塑生產關系方面尤其有效，隨著區塊鏈技術與住房租賃行業的縱深融合，未來行業在商業模式、運營方式和產品創新等方面將展現出更人性更現代的場景。

4.1 總結

40年的住房制度改革，我國基本告別了住房短缺，住房供需總量基本平衡。在這種背景下，發展住房租賃市場，建立“租購并舉”的住房制度，關鍵是引導存量個人散租通過包租或托管模式轉型升級為機構化公寓式租賃，并運用區塊鏈技術，推動行業高質量發展。一是數據確權。建議在統一數據標準的基礎上，要求全國住房租賃經營和管理部門，采用區塊鏈加密技術，對與租賃相關的數據進行確權，標記為資產;二是智能合約。建議系統梳理、分類住房租賃市場中的商業模式，為各交易環節建立行業標準。依據行業標準，運用區塊鏈技術，建立智能合約，替代傳統的談判型合同;三是智能決策。依靠區塊鏈技術締結的分布式、可溯源、可信任的高質量數據，運用數據挖掘、聚類分析、深度學習和人工智能等技術，對市場行為進行實時分析，為市場監管和預測提供科學支撐;四是市場監管。建議打通目前住房租賃監管平臺與市場交易平臺之間的鏈接，或重塑二者之間的關系，建立“公有鏈、聯盟鏈、私有鏈”三鏈互通的應用場景，為住房租賃高階發展賦能。

4.2 展望

在現代數字經濟中，如果用馬克思主義經濟學的相關理論解釋，大數據是生產資料，人工智能是生產力，區塊鏈技術則是生產關系。事實上，近幾年住房租賃行業已經積累和囤積了大量數據，但這些數據幾乎處于“睡眠”狀態;人工智能是以機器替代人，適合多環節陌生交易行為。如果忽視大數據和人工智能技術的匹配使用，即使縱深應用區塊鏈技術，其效果將呈現邊際效應遞減。只有大數據、人工智能和區塊鏈三大數字技術協同使用，系統推進，區塊鏈技術的潛能才能充分發揮出來。

區塊鏈技術的核心是重塑、數字化每一商業行為，改善生產關系，將信息網演化為價值網。住房市場由新房市場、二手房市場和租賃市場構成，如果以住房租賃市場區塊鏈技術改造為起點，逐步延伸到新房市場和二手房市場，運用“房+人”的管理策略，最終能構建起覆蓋全國的現代信用體系。

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作者簡介：陳立中，華中師范大學經濟與工商管理學院教授;住房和城鄉建設部科技委員會住房和房地產專業委員會委員。

胡奇，華中師范大學經濟與工商管理學院碩士研究生。

徐聲星，文華學院經濟管理學部副教授。

基金項目：教育部人文社科規劃基金項目“住宅類建筑能耗、排放測算與低碳建筑政策設計”（ 16YJA790054）。武漢市住房保障和房屋管理局2020年課題項目“運用大數據思維強化房地產市場源頭管控和全過程監管研究”。