關于鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地的土地開發效益提升策略

摘要：本文首先分析鄉村振興戰略的內涵及意義，其次闡述鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地的土地開發問題及原因，最后提出提升鄉村集體用地土地開發效益的策略，深刻踐行鄉村振興戰略的要求，不斷探索更加高效的鄉村集體用地土地開發策略。

Abstract： This article firstly analyzes the connotation and significance of the rural revitalization strategy， secondly describes the problems and causes of rural collective land development under the background of the rural revitalization strategy， and finally puts forward strategies to improve the development efficiency of rural collective land， and deeply implements the requirements of the rural revitalization strategy， to continue to explore more efficient rural collective land development strategies.

關鍵詞：鄉村振興戰略;鄉村集體用地的土地開發;問題和原因;提升策略

Key words： rural revitalization strategy;rural collective land development;problems and causes;promotion strategy

中圖分類號：F321.1 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）15-0050-03

1 ?鄉村振興戰略的內涵及意義

鄉村振興戰略是黨中央為堅決實現“兩個一百年”目標以及縮小農村與城市差距的重大戰略。鄉村振興戰略指的是黨中央通過政策的傾斜來彌補農村發展短板，向我國廣大的農村投入大量的人力、物力和財力從而提高農村的基礎設施建設以及公共服務水平。鄉村振興戰略與脫貧攻堅戰是為實現全面建成小康社會奮斗目標的重要舉措。近年來隨著經濟的發展，我國城鄉差距越來越大，大量的人口由農村轉移到城市，一方面在增加了城市活力的同時另一方面也阻礙了農村的發展。我國政府為了扭轉這一不利局面加快農村農業經濟發展，補齊農村公共服務和基礎設施以及信息流動方面的短板，通過頒布各項惠農性政策來縮小城鄉差距。

鄉村振興戰略不僅有利于提振農村經濟，更有利于改善農村環境、興旺農村產業和繁榮農村文化。第一，改善農村環境。鄉村振興戰略有利于加快“衛生農村”建設，改善農村人口的居住環境和提高農村人口的居住質量。全國各地農村根據生態文明建設的具體要求，因地制宜發展綠色農業淘汰“高能源利用率、高污染”的企業，促進農村的生產、生活與生態協調發展。第二，提振農村經濟。鄉村振興戰略有利于農村產業化改革，增加農業產品的附加值提高我國農業的綜合競爭水平。同時鄉村振興戰略也能夠不斷擴展農業的產業鏈條，增加每一產業鏈的價值，增加農民的收入。第三，繁榮農村文化。鄉村振興戰略有利于繁榮農村文化，不斷推進社會主義精神文明建設，大力弘揚社會主義核心價值觀。在鄉村振興戰略中，農村人口摒棄傳統陋習和封建迷信，崇尚科學和社會主義新文化比如“公益電影送下鄉”活動能夠豐富農村人口的精神生活，在推動農村經濟發展的同時提高農村人口的精神文明水平。

2 ?鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地的土地開發問題

近年來黨中央和國務院堅持貫徹鄉村振興戰略，著重關注鄉村集體用地的土地開發利用措施。近年我國鄉村集體用地的土地開發效益得到了明顯的提升，但是仍然存在很多問題，具體如下：

2.1 鄉村集體用地開發效益較低

當前我國大部分鄉村集體用地的開發效益比較低，開發水平處于較基礎階段，相較于城鎮的土地開發利用方式來講鄉村集體土地開發的方式非常單一，主要以商業區域、社區設施區域以及村民生活配套區域為主，這幾類鄉村集體土地開發方式都比較簡單，商業化集中度較低。另外鄉村集體用地中有一部分土地由于其本身屬性限制不能夠進行抵押，因此在開發過程中大量的資金無法得到周轉，從而增加了鄉村集體土地開發項目的資金融通成本，項目的整體收益始終處于較低水平，鄉村集體用地的土地開發價值并沒有充分發揮出來，降低了鄉村集體用地的開發價值。

2.2 鄉村集體用地開發秩序混亂

目前在一些鄉村集體用地的開發過程中村集體并沒有清晰的建設規劃，對于一些關鍵性的問題，比如什么時間開發？從哪里開發？開發的項目有什么？資金從哪里來以及如何回收資金？這些問題在正式開發之前并沒有得到充分的解決，因此就造成了鄉村集體用地開發秩序比較混亂的現象。在一些鄉村集體用地的房地產開發項目中，村集體會采用自身直接建設和政府代建兩種方式結合來推進開發工作，但是由于開發項目對于資金的需求量非常大，一些村集體的自有資金無法彌補開發需求的資金缺口，所以就帶來了一些資金鏈斷裂的風險從而使項目工期延遲或擱置現象。在鄉村集體用地的房地產項目中，因資金鏈斷裂而造成項目擱置現象數不勝數，這些問題的產生都是由于村集體在項目開發之前沒有制定明確的規劃。

2.3 鄉村集體用地開發資金占比不均衡

當前大部分鄉村集體用地開發需求資金占據了一半以上的財政資金，大量的財政資金流入到農村集體土地的開發中來。但是在鄉村振興戰略的背景下，鄉村的文化、環境等方面分配的財政資金少之又少，使得鄉村發展不協調現象愈演愈烈。大量的資財政資金流入到鄉村集體用地項目中，這也會無形中增加了各地區的財政負擔，各村集體對區財政投入的依賴性隨著集體土地的開發項目的增多而越來越大。

2.4 行政村界限嚴苛

當前在我國鄉村集體用地的土地開發過程中，各行政村之間對于界限的把握非常苛刻，盡管我國政策允許集體土地開發過程跨越鄉村界限，但是由于各地村民對于本行政村的土地嚴格把控，跨越鄉村界限的土地開發項目基本上無法實施。各自村集體按照自身實際情況進行獨立的開發過程使得整塊區域的集體用地并不能夠形成規模優勢，開發難度較大并且開發效率也不高。另外還有一些村集體在土地開發過程中不趨向于與其他村集體進行配合協作，各村集體開展各自的土地開發項目，整塊區域的統籌建設工作基本上無法實現。

3 ?鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地土地開發問題的原因

為了深入探究鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地土地開發問題的原因，我們對某地區鄉村的20名村干部展開了一次問卷調查工作，通過問卷的結果來總結鄉村集體用地土地開發問題的原因，具體如表1所示。

問卷調查統計數據顯示“村民投資意愿低”的占比很少，大部分村干部認為“缺乏項目規劃能力”和“融資渠道較窄”是目前鄉村集體用地土地開發問題的原因，本文將詳細分析以上兩個原因，具體如下：

3.1 缺乏項目規劃能力

當前我國鄉村集體用地開發秩序混亂很大程度上是因為村集體缺乏項目規劃的能力，主要體現在以下幾個方面：

3.1.1 自身水平較低

我國大部分鄉村的村干部很少擁有豐富的項目開發經驗，對于項目規劃的原則以及具體步驟也不是非常了解，當鄉村集體用地開始開發時大多數村干部只能模仿其他地區的開發經驗，所以在實際的開發過程中很難結合自身實際情況而制定出合適的開發規劃。另外在鄉村集體用地土地開發過程中村干部沒有充分認識開發風險，也沒有明確資金融通的渠道。

3.1.2 政府引導不力

一些當地政府對于鄉村集體用地的土地開發工作并沒有完善的引導機制，村集體在土地開發過程中很難得到政策的支持以及科學性的建議，所以產生了很多集體用地開發秩序混亂的情況。

3.2 融資渠道較窄

在鄉村集體用地的土地開發利用過程中，因資金鏈斷裂而造成的項目停擺情況數不勝數，很多村集體因為融資渠道較窄而影響提升土地開發利用的效益。當前大部分鄉村集體用地的土地開發項目資金的主要來源是銀行貸款，但是由于鄉村集體用地本身的屬性，抵押貸款的方式一般很難得到商業銀行的認可。另外當地村民對于投資的積極性并不高，不愿意拿出自有資金來參與到項目的建設中所以就產生了一些因資金鏈斷裂而造成項目終止的情況。

4 ?鄉村振興戰略背景下鄉村集體用地土地開發效益的提升策略

4.1 制定完善的土地開發規劃

在正式的土地開發項目開展前，村集體要和政府相關領導制定完善的土地開發規劃，根據當地區域的具體情況制定合適的土地開發項目計劃，具體開發項目如下：

4.1.1 房地產項目

隨著城鎮化水平不斷提高，鄉村集體用地的土地開發項目可以以房地產為主，根據各自鄉村所處的地區來建設相匹配的房地產項目，比如若該鄉村貼近城市中央區域，那么在土地開發過程中可以選擇以小產權房為主的房地產項目，后期項目建成后，這些小產權房可以通過出售或租賃的形式來進行資金的回收。

4.1.2 商業綜合體

如果農村集體用地處于人口密集的生活區域，那么村集體就可以引進開發商建立商業綜合體，推動建設以商業為核心的服務型綜合設施，提高集體土地的資金回報率，充分借助當地人口密集特點讓商業性建筑如商場、超市和游樂場吸引越來越多的本地和外地人員，促進當地農村的經濟發展，提高當地村民的收入。

4.2 擴展融資的渠道

建議不斷擴展融資渠道，防止項目建設過程中的資金鏈斷裂狀況發生。例如推行“政府債券工程”，為了解決鄉村集體用地的土地開發資金缺乏問題，各地政府應當幫助當地鄉村進行融資，可以推行政府債券工程讓當地民營企業的資金參與到項目的開發和建設中。通過低風險高回報的政府債券籌措大量資金吸引民營企業的投資目光，彌補項目建設過程中的資金缺口保證土地開發項目正常推進，讓當地村民享受土地利用開發的效益。

4.3 加強村干部土地開發培訓工作

為了提高鄉村集體用地的土地開發效益，政府應當組織專門針對村干部的土地開發培訓工作，讓村干部及時了解政府對于土地開發的政策并深入分析政策的著力點，幫助村干部充分利用政策提高土地開發的效益。比如當地政府每月定期舉辦一次“集體用地土地開發講座”，講座內容圍繞土地開發流程、土地開發融資渠道和土地開發資金回收方式等各類相關知識，拓寬村干部的項目規劃思路從而提升鄉村集體用地的土地開發效益。

5 ?總結

隨著我國鄉村振興戰略規劃的不斷推進，鄉村集體用地的土地開發取得了一定成績，但是仍然存在如開發秩序混亂和資金占比不平衡等很多問題。為了解決鄉村集體用地土地開發過程中的問題，本文提出制定完善的土地開發規劃、擴展融資的渠道和加強村干部土地開發培訓工作等三個方面的解決措施，努力提升土地開發效益深入貫徹落實鄉村振興戰略。

參考文獻：

[1]徐可也.農村集體建設用地改革背景下蘇南鄉村空間優化策略研究[D].蘇州科技大學，2019.

[2]劉文慧.集體土地參與田園養老地產開發模式研究[D].中國礦業大學，2019.

[3]王天一.土地流轉背景下北京地區鄉村空間重構策略研究[D].北京建筑大學，2017.

[4]吳冠岑，牛星，許恒周.鄉村土地旅游化流轉的風險評價研究[J].經濟地理，2013，33（03）：187-191.

作者簡介：李如翔（1987-），男，海南海口人，規劃師，本科，從事城鄉規劃設計工作。