基于精細化管理理論的房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系

范勇振

摘要：隨著我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加強，導致房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和競爭壓力也在不斷增強。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，對自身產(chǎn)品質(zhì)量和服務品質(zhì)進行提升，進而更好的滿足顧客的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段應該重視的問題。所以，本文將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，以質(zhì)量管理體系為研究對象，在建筑產(chǎn)品和服務的各個階段融入精細化管理理論，希望能夠為構(gòu)建我國房地產(chǎn)項目精細化質(zhì)量管理體系提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;精細化管理理論;質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)包括地產(chǎn)與房產(chǎn)兩部分。在建設工程項目時，很多因素會對工程產(chǎn)生影響，如項目選址、不同的組成部分、多元復雜的施工建設等，其需要應用的施工技術(shù)和質(zhì)量要求也會涉及到較廣的范圍。所以，在建設房產(chǎn)項目的工程項目中，必須應用精細化管理開展質(zhì)量管理工作。

1 精細化管理概述

精細化管理就是實行精細化、規(guī)范化、標準化的管理模式，使傳統(tǒng)的經(jīng)營管理更加科學化，這需要管理者對管理意識進行轉(zhuǎn)變，對有針對性的改進方案進行應用，使管理工作變得精確化、規(guī)范化，為房地產(chǎn)項目施工策劃的科學性提供保障。實行精細化管理，需要實現(xiàn)數(shù)據(jù)處理的細節(jié)化以及保證管理決策的可靠。

2 在房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系中精細化管理的實施

2.1 決策階段

在對房地產(chǎn)工程質(zhì)量進行管理時，決策階段的主要目的就是準確的評判該工程項目，具體體現(xiàn)在兩個方面。第一，在充分了解房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的條件下，企業(yè)應該對客戶的需求以及市場發(fā)展的需求進行充分考慮，特別是改善情況，這樣才能是使決策更具針對性，科學的建設與發(fā)展房地產(chǎn)工程項目。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商應當與實際情況相結(jié)合，在充分考慮工程特點以及功能要求的基礎上，對工程方案的可行性進行準確預估，最終對合適的項目建設方案進行確定。

2.2 準備階段

在建設房地產(chǎn)工程項目時，應制定切實可行的質(zhì)量管理體系，并對質(zhì)量管理的目標進行明確，就是在準備階段對施工建設方案進行改進。結(jié)合其工作要點，會存在以下表現(xiàn)。一是，設計單位應該對工程項目建設方的設計以及決策意圖進行充分考慮，并且以此為前提進行項目整體規(guī)劃設計。通過不斷的優(yōu)化工程項目設計，在對目的進行明確的同時，確定工程項目施工質(zhì)量管理的目標。二是，在進行項目方案設計以及整體規(guī)劃時，應該對項目的可行性進行注意，其中包括項目區(qū)域長期發(fā)展性、經(jīng)濟性、技術(shù)性、功能性、關(guān)注性以及安全性等因素，都需要經(jīng)過嚴格審核，在符合國家標準以及相關(guān)規(guī)范的前提下實行更加細致的質(zhì)量目標，從而使方案落實效果得到有效提高。

2.3 實施階段

在完成質(zhì)量管理目標的制定后，在建設工程項目時應該對管理工作進行加強，對精細化管理方法和手段進行使用，同時這也是實現(xiàn)管理目標的關(guān)鍵。首先，施工方應該在充分考慮設計以及質(zhì)量要求的前提下，對目標管理標準進行細化和明確，對目標管理和階段考核進行加強，開展持續(xù)優(yōu)化以及過程監(jiān)控等工作。其次，在實際建設工程項目時，應該嚴格的執(zhí)行施工設備、材料以及人員的審核工作，對管控施工階段各要素的力度進行加強，促進整體合力形成，才能使項目管理效率得到提高，同時與精細化管理的要求相符合。

2.4 竣工階段

在完成建設工程項目的工作后，竣工階段的項目管理工作也非常重要。首先，應該嚴格的執(zhí)行工程項目驗收工作，建設方應該保證工程建設質(zhì)量與簽訂的合同規(guī)范相符合，特別是質(zhì)量驗收標準以及功能性等。其次，在使用建筑產(chǎn)品時，一方面應該保證經(jīng)濟效益的有效實現(xiàn)，還需要使消費者的要求得到滿足。在這個階段，房產(chǎn)商不僅需要對建筑產(chǎn)品的銷售情況進行重視，更需要關(guān)注消費者的滿意度以及物業(yè)的服務態(tài)度。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)項目精細化質(zhì)量管理體系的策略

3.1 對研究項目可行性的工作進行加強

首先，應該對研究項目可行性的工作進行充分重視，對項目決策機構(gòu)和決策程序進行建立和完善，詳細的分析建筑市場的需求，對市場需求進行明確。其次，應該對工程項目計劃管理工作進行加強，要求設計單位與項目目標相結(jié)合開展設計工作。必須采取公開招標的方式選擇工程的設計和施工單位，使各種不規(guī)范的行為得到有效避免。最后，應該嚴格的對變更工程設計的行為進行監(jiān)督。

3.2 對融資能力進行加強

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項目主要具有以下幾種融資方式：國內(nèi)或境外IPO、房地產(chǎn)投資基金、上市公司資產(chǎn)置換、借殼上市、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)行業(yè)的運行需要非常大的資金需求，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說融資能力非常重要。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)密切結(jié)合金融業(yè)的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是在開發(fā)、流通、消費房地產(chǎn)的過程中，通過信用渠道和貨幣流通所開展的一系列融資活動。對房地產(chǎn)融資方式進行科學合理的選擇，能夠有效的保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.3 對項目成本的精細化管理進行加強

隨著我國不斷的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)和建筑市場，現(xiàn)階段很難依靠土地增值來獲取高額利潤，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升自身的市場競爭力，必須更加精細的進行成本管理工作。對于擁有相同品質(zhì)的樓盤，控制建設成本就能與提高經(jīng)濟效益。而對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其工程造價的管理大多存在一定的不足，無法將精細化管理貫穿于工程項目的各個環(huán)節(jié)。實際上在房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理過程中，購買土地、產(chǎn)品策劃、工程設計等階段的成本管理占據(jù)著十分重要的作用。

4 結(jié)語

綜上所述，將精細化管理理念應用于房地產(chǎn)項目全過程，能夠使企業(yè)在市場競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢。想要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的精細化，需要對相關(guān)的規(guī)范制度進行制定精細化管理工作。并且需要在不斷實踐的過程中優(yōu)化相關(guān)的管理體系和管理過程，不斷的提升質(zhì)量精細化管理的效果，使其作用得到充分發(fā)揮，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：開封永威置業(yè)有限公司）