房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及對策分析

摘要：隨著國家綜合實(shí)力的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)獲得很多機(jī)遇，但也存在挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量多，工作復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)也屬于資金密集型企業(yè)，對資金的需求量大，所以在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，融資工作成為首要面臨的問題。房地產(chǎn)企業(yè)只有充足的資金，才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，也才能保證經(jīng)營的穩(wěn)定。所以本文主要討論房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作現(xiàn)狀以及提出解決對策，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資工作發(fā)展，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠走出融資困境，吸納更多的資金，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);融資;現(xiàn)狀;對策

中圖分類號：F299.233.4文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）10-0134-02

房地產(chǎn)行業(yè)隨著新時(shí)代國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要大量的資金，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期長，資金回籠慢，所以房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，必須重視融資工作存在問題，做好融資規(guī)劃，防止無力償還債務(wù)，影響房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展資金大都是融資來的，很少企業(yè)自己有充足的資金，所以為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，為了規(guī)范管理房地產(chǎn)行業(yè)，重視房地產(chǎn)的融資管理工作非常有必要，符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要求。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的融資特點(diǎn)以及意義

1.房地產(chǎn)行業(yè)的融資特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)受市場化的影響，所以國家的宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的融資影響力度強(qiáng)，國家的宏觀調(diào)控包括對貨幣和金融政策的影響，從而影響銀行的存款和貸款利率，必然會(huì)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式和融資渠道。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的融資分傳統(tǒng)的融資模式和新型融資模式多樣的特點(diǎn)。包括銀行信貸、股權(quán)融資、融資租賃、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)行業(yè)可用的融資渠道也逐漸增加。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的融資與企業(yè)的資質(zhì)相關(guān)。民營的房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)信譽(yù)度低，央企的社會(huì)信譽(yù)度和綜合實(shí)力較高，企業(yè)的融資規(guī)模與商業(yè)模式及經(jīng)營能力有很大的關(guān)系，所以說房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作需要重視融資與收益相結(jié)合的方式發(fā)展。

2.房地產(chǎn)行業(yè)融資的意義

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的發(fā)展特征，該行業(yè)的發(fā)展一旦資金出現(xiàn)斷裂或者資金不足的情況，那么整個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度就會(huì)受到影響，速度減慢，缺少前進(jìn)的動(dòng)力?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠的是銀行貸款的融資形式，這種形式比較單一，不利于新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資發(fā)展模式和追求多樣的融資方式，都是為了房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展提供充足的資金，保證房地產(chǎn)行業(yè)順利前進(jìn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的融資順利能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場的發(fā)展要求，推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)融資的多樣化對房地產(chǎn)行業(yè)是具有可持續(xù)發(fā)展意義的，不僅能夠提升閑散資金的利用率，有利于房地產(chǎn)行業(yè)減少對銀行的依賴，有利于選擇多樣的融資方式，也促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)建立長效發(fā)展機(jī)制，確保行業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的工作目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要依靠的是銀行貸款這一單方面渠道，房地產(chǎn)行業(yè)一般認(rèn)為銀行信貸的資金來源穩(wěn)定，而且資金金額比較大，一家銀行基本就能解決融資問題，雖然有的房地產(chǎn)企業(yè)也選擇股票和債券，但是所占比例相對較小。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間晚，而國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還在逐步的完善過程，國家對金融機(jī)構(gòu)的管理不完善，金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范，所以雖然還有基金信貸等融資方式，但是房地產(chǎn)行業(yè)依然會(huì)選用穩(wěn)妥的銀行貸款融資。房地產(chǎn)行業(yè)的這種融資渠道單一的方式，使得風(fēng)險(xiǎn)也就隨之集中起來，這對于房地產(chǎn)行業(yè)融資管理來說風(fēng)險(xiǎn)必然增加。

2.房地產(chǎn)行業(yè)融資立法不健全

我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)依然是處于不健全的狀態(tài)，現(xiàn)在很多法律法規(guī)也都是針對房地產(chǎn)行業(yè)所做的規(guī)定，但是沒有形成統(tǒng)一的法律條文，這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作難度增加，沒有法律依據(jù)。和國外相比，我們國家還處于初級階段的金融融資政策，國家的很多政策和制度沒有隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化而改變，一般都是針對大中型規(guī)模的房地產(chǎn)公司制定的，但我國的現(xiàn)實(shí)情況是中小型的房地產(chǎn)公司數(shù)量比例多。國家為了規(guī)范金融環(huán)境，加大了政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的融資依然是艱難的局面，為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)作用，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)金融相關(guān)法律法規(guī)，這有助于提高市場的經(jīng)濟(jì)效率和作用，也是提升國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要措施。

3.資本結(jié)構(gòu)不合理，融資成本不斷增加

房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量很大，單純地依靠自身資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這就需要企業(yè)想盡辦法開展融資，比如借款、股票、債券等方式，但房地產(chǎn)企業(yè)選擇的借款方式中很大一部分是不受國家法律保護(hù)的，只是民間的借貸方式，這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)分配不合理的現(xiàn)狀，畢竟現(xiàn)階段企業(yè)之間的競爭壓力很大，隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化，企業(yè)必須緊跟市場的節(jié)奏。如果企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)沒有分配好，必然導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的問題，也會(huì)直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的收緊，市場上的融資成本也在不斷增加，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資本壓力和負(fù)債壓力，長期發(fā)展下去，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資越來越困難，難以融到資金。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)制約房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為

由于房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴于銀行借貸的行為融資，所以這種融資風(fēng)險(xiǎn)主要來源于銀行的模式，但是也有房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級、項(xiàng)目和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營的業(yè)績等企業(yè)自身發(fā)展的方面。房地產(chǎn)企業(yè)的這些基本因素都是銀行貸款審批需要考核的內(nèi)容，關(guān)系到銀行判斷此筆貸款能否足額的收回，也關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展競爭力?，F(xiàn)在銀行的發(fā)展也是向著市場化的方向。政府對銀行的信貸業(yè)務(wù)可以調(diào)控，政府對銀行的調(diào)控也是能夠進(jìn)一步的控制房地產(chǎn)行業(yè)市場，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，銀行縮減信貸和提高利率等都會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高債務(wù)管理，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)償還債務(wù)，嚴(yán)重情況將面臨破產(chǎn)局面。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀的對策

1.房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多樣化

針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的融資渠道單一的現(xiàn)狀問題，在適應(yīng)新時(shí)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)需要重視選擇多樣化的融資渠道，畢竟每一個(gè)融資渠道都有自己的風(fēng)險(xiǎn)和特點(diǎn)，按照房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，不同層次的融資能夠滿足不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)的要求。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能夠更加方便地實(shí)現(xiàn)融資，保證企業(yè)的正常經(jīng)營。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，這不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作增加了壓力，為了房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平有所提升，必須要整合房地產(chǎn)行業(yè)的資源，借助融合不同的渠道為房地產(chǎn)行業(yè)提供融資，以便房地產(chǎn)行業(yè)能夠開展多樣組合的方式，選擇最優(yōu)的融資，減少對銀行信貸的依賴，為房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)行和經(jīng)營提供充足資金保障。

2.建議完善房地產(chǎn)行業(yè)融資法律法規(guī)

我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)不完善，雖然國家和地方也已經(jīng)通過了一些法律法規(guī)，但是對于不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)以及國家經(jīng)濟(jì)來說，這些法律法規(guī)已經(jīng)跟不上時(shí)代的變化，不符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，這些法律法規(guī)也落后于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量的增多，很多金融機(jī)構(gòu)都沒有做規(guī)范的管理，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的管理也是多樣化，這樣必然給房地產(chǎn)行業(yè)的融資帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就建議國家依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況，完善行業(yè)融資的法律法規(guī)，對市場做好調(diào)查，對房地產(chǎn)融資的工具、申請、分配、投資組合等做嚴(yán)格的管理，這樣不僅能夠規(guī)范管理房地產(chǎn)行業(yè)，也有利于規(guī)范管理金融行業(yè)，更加有利于國家監(jiān)管金融部門，防止出現(xiàn)違紀(jì)等行為。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，克服融資成本增加問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)為了占有市場必須擁有更多的資金支持，所以經(jīng)常選擇民間借貸的方式積累短期的資金，但是這樣的方式會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)不合理，一旦時(shí)間到了，企業(yè)還不上貸款，那么必然給企業(yè)增加更多的負(fù)債，長期下去，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)陷入到惡性循環(huán)中，很多企業(yè)就是這么被拖垮的。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視優(yōu)化內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，在充分了解自身發(fā)展的實(shí)際情況以后，結(jié)合市場發(fā)展趨勢和行業(yè)發(fā)展特征，不斷地優(yōu)化和升級內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，并且要結(jié)合實(shí)際情況對未來做出預(yù)測，這樣才能保證企業(yè)的資金使用安全，也減少因?yàn)橘Y本結(jié)構(gòu)不合理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)企業(yè)按照發(fā)展要求，擇優(yōu)選擇融資策略，便于克服融資成本增加的難題，還能夠有效地做好成本管理工作。

4.房地產(chǎn)行業(yè)重視融資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為一旦選擇上出現(xiàn)失誤，必然面對很大的融資風(fēng)險(xiǎn)，那么不管是房地產(chǎn)行業(yè)選擇銀行信貸，還是其他的融資方式，都需要重視融資的風(fēng)險(xiǎn)管理。融資風(fēng)險(xiǎn)是無處不在的，要改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)對融資風(fēng)險(xiǎn)的忽視問題，提高思想意識(shí)，形成企業(yè)內(nèi)部良好的企業(yè)文化，做好風(fēng)險(xiǎn)因素的分析、對比和總結(jié)。企業(yè)要依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的類型，制定長效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以便企業(yè)能夠及時(shí)地應(yīng)對融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展減少損失。企業(yè)還要構(gòu)建合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本規(guī)律以及突發(fā)狀況，制定符合行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃戰(zhàn)略，要對風(fēng)險(xiǎn)管理做明確的規(guī)定，減少企業(yè)的經(jīng)營成本，防止行業(yè)周期為房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展速度很快，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，資金問題成為主要的問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)必然要重視融資管理，本文論述了房地產(chǎn)行業(yè)融資的特點(diǎn)、意義，以及房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀，并針對融資現(xiàn)狀提出幾點(diǎn)整改對策。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中需要重視內(nèi)部的管理，提高管理能力，結(jié)合市場環(huán)境，擇優(yōu)選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，重視風(fēng)險(xiǎn)管理以及擴(kuò)寬融資渠道，國家在立法上給與一定的支持，最終能夠減少房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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作者簡介：

關(guān)宏宇，供職于新星宇建設(shè)集團(tuán)有限公司。